上海世界贸易大厦由摩根史坦利和上海国盛投资建设，竣工于1997年，项目总面积6.8万方。地处黄浦区广东路500号，东临外滩、西接人民广场、北靠南京路步行街、南临延安高架桥，交通便利，与陆家嘴金融中心隔江相望，是人民广场、外滩区域重要建筑，是浦西外滩建筑群的重要组成部分之一。

2015年，上海城市发展集团完成收购，并由国际著名设计师梁景华操刀，多位国际大师共同参与改造。建筑物结合中西方多种视角，融合简介设计与艺术质感，缔造高端典雅品位。改造后大厦为5A级智能写字楼。

大厦荣获上海市建筑学会普罗（PRO+AWARD）银奖、美国绿色建筑协会低碳绿色写字楼LEED铂金级认证、黄浦区节能技术改造项目、国家级需求侧管理示范项目等。

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项目背景

1997年上海世界贸易大厦建设之初为乙级写字楼。改造前大厦已使用20年，内部主要设施设备均已老化，跑、冒、滴漏严重，能耗居高不下，电梯运行能力低下。业权分散，租户结构凌乱，数量偏多，单位承租面积偏小。租金单价较低，在同区域同品质楼盘中无优势。

而人民广场商圈未来新增供应有限，项目提档升级潜力巨大。例如，2014年，华能联合大厦，乙级写字楼，租金均价每平每天5元人民币；恒生银行大厦：甲A级写字楼，租金均价每平每天10+元人民币。相同地段不同品质的写字楼，租金单价差距非常明显。甲A级写字楼的租金单价甚至达到乙级写字楼的两倍。

“城市更新是城市功能的重新定位，也是城市动能的重新发现。” 政府对城市更新建设愈发重视，上海城市发展集团经过前期积累，对于商办楼宇有了新的认识。对于上海世界贸易大厦的前期调研，我们认为，本项目与我们企业使命“让城市更新更美好”相契合，而世界贸易大厦的装修改造也正是这一使命的实践成果。

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改造前后状态对比

重新定位：从商办向商务转型

考虑到大厦所在的黄浦区为上海市核心商业地段，大型商业配套充足，原先商业和写字楼上下分离没有结合，调整后业态为商务功能作配套、优化和清晰大厦整体的商务功能，以更好的利用地理位置优势吸引优质租户。

外立面升级、与周边环境的融合度更高

大厦位于多重交叉口，改造前入口相对封闭，空间局促，周边建筑老旧，城市缺乏活力；拆除外围矮墙，原大堂东、南面各向里退一跨，大厦首层四周行成通车的闭合环线。这样尽管减少了使用面积，但增加了对外开放的公共区域，实现了大厦与周界融合。

外里面改造前后对比

改造前后对比

室内设计改造，各类硬件配套升级

室内设计由著名设计师梁景华设计改造，明显提高了交房标准；通过合理调整层内设备区间，层高2.4米提升至2.88米；对电梯厅改造，明显提高了公共区间舒适度。重新部署电梯，电梯由6客+2裙房+2货梯调整为到9客+2裙房+1高速货梯，梯速由2.5m/秒增速到4m/秒、5m/秒、6m/秒。通过智能化电梯派送系统，实现高峰时期等待时间明显提升，平均等待时间不高于2分钟。

大堂改造前后对比

过道改造前后对比

平面图

楼层净高提升

• 标准层：通过对空调、消防机电等的更新换代，“标准层”在地板、吊顶加工后的净高由2.4米提升至2.88米，层高最高的楼层由原先的净高3.3米提升至3.6米；

• 外立面：由Art-Deco建筑风格改为更为现代实用的全落地玻璃幕墙，办公环境变得“通透敞亮”；

• 大堂：挑空高度由15米改到10米，节省能耗的同时依然气派。

加大智能设备等科技投入力度

• 除传统楼宇系统外，新增大楼自动控制系统（BA）、结构化综合布线系统（PDS）、红外微波双道系统，共用天线系统（CATV）、电梯运行自动监察系统等；

• 大厦大堂、公共区域、地下车库的照明全部升级LED照明设施，采用灯光控制系统；

• 大厦裙房外幕墙采用三层夹胶中空玻璃；

• 大厦改造升级了24小时可调控中央空调系统；

• 智能化访客系统，通过扫描二维码进行访问登记；

• 采用电梯能量回馈系统、自动派梯系统、电扶梯变频系统。

提升老旧楼宇的空间利用率

改造前，大厦的地下1-3F为车库，地上1-6F为商业功能的裙房，其余是办公层。

改造后，裙房的1-2F仍为纯商业功能；3-6F是商业与办公结合的过度层，引入商学院、联合办公业态；38-41F为顶部景观层，打造成了高端企业总部与会所；屋顶直升机停机坪；其余为纯办公“标准层”。

目前，大厦的办公业态拥有联合办公、百余平方米的小面积办公、整层办公及连层办公等多元空间。

优化老旧楼宇建筑功能

• 每一层都设置公共茶水间，引进星巴克、便利店、中餐厅等底商；

• 新的“工字型”公区设计，使每一层南北走向通达电梯厅，1F大堂为了增设环形走道和出入口而清退了银行等大租户；

• 大堂外的一边改变了车流动线、另一边增设人行廊道之后，停车下客不受风雨影响的同时也更安全便捷；

• 从车库的低区裙房电梯可无障碍到达1-2F，优化纯商业层对外全开放的功能。

优化租户结构优化

通过改造，实现了大楼内企业的重构提升，在原有ABS美国船级社、普蕊斯（上海）、摩芮斯、国网英大、中国电力等优质企业基础之上，新引进阿里巴巴、小赢科技、WEWORK、清华五道口等优质企业和项目，实现大楼整体品质提升，租金价格实现翻倍。通过优质企业积累，为本地区福州路整体产业提升做了示范。

03

创新引领

设计创新

• 大厦退界修建一楼专用接驳车道，解决大厦周边车流拥堵；

• 改造提升公共区间及重新部署电梯，电梯由8部增加到10部，转换梯由原来3台增加到4台，梯速由2.5m/秒增速到4m/秒、5m/秒、6m/秒，；

• 合理层内调整设备区间，层高2.4米提升至2.88米；

• 室内设计由著名设计师梁景华设计改造。

技术创新

• 除传统楼宇系统外，新增大楼自动控制系统（BA）、结构化综合布线系统（PDS）、红外微波双道系统，共用天线系统（CATV）、电梯运行自动监察系统等；

• 大厦大堂、公共区域、地下车库的照明全部升级LED照明设施，采用灯光控制系统；3，大厦裙房外幕墙采用三层夹胶中空玻璃；

• 大厦改造升级了24小时可调控中央空调系统；

• 智能化访客系统，通过扫描二维码进行访问登记；

• 采用电梯能量回馈系统、自动派梯系统、电扶梯变频系统。

模式创新

通过地产基金方式，以基金公司自有资金收购原项目公司及小业主物业，整体改造过程采用边运营边改造，并通过租户调整，实现大楼租户产业相对集中且优质，项目运营成熟后赎回基金，实现大楼业主的相对完整。

大厦在大改造前的出租率有50%左右，在不改变运营状态、保证施工安全的情况下，利用 18:30-7:00 的夜间时段对大厦进行施工。

• 引入联合办公

考虑到租户在改造期间及新楼运营后会产生置换或需要腾挪空间作为过渡，上海城市发展集团首先引进联合办公，它依照大厦大改造的设计图纸做入驻装修，与裙房改造同时进行，所以大改造期间，联合办公的一部分业务也由大厦原有用户支撑起来。

• 招商策略调整

结合新调整租金价格、企业自身发展的变化等因素，老用户可以在大厦全新揭幕之前重新考量选用办公空间；同时，上海城市发展集团委托国际房地产顾问“五大行”之一的“戴德梁行”为大厦招租新客户。

得益于“边改造边运营”的更新理念，通过维护好老客户、适时引进新客户，世界贸易大厦在全新揭幕时的出租率已提升至75%。虽然这对施工的难度和成本有所增加，但期间不切断改造项目现金流的做法，更获得了租户、小业主以及股东的信任，为之后大厦的物业管理和运营奠定良好基础。

运营创新

在大楼改建前，对于部分小业主物业进行了收购，通过与摩根史坦利和上海国盛商业谈判，以自有资金股权收购津发公司、萱濠有限公司股权，从而拥有大厦90%物业所有权。通过业主归集，实现大楼统一管理和运营。项目顺应趋势，在原有租户基础上，引进清华五道口金融学院，实现大楼整体品位提升。

理念创新

上海世界贸易大厦积极响应黄浦区发改委提出的节能环保政策，对大厦接近老化的设施设备进行更换，比如电梯设备、空调系统、消防系统及智能化系统，均采用节能环保材料，以期达到降低能耗的目标。在绿色环保改造上，上海世界贸易大厦获得多个荣誉：

• 美国绿色建筑协会（USGBC）低碳绿色写字楼Leed铂金级认证；

• 绿色节能奖项；

• 黄浦区年节能技术改造项；

• 国家级需求侧管理示范项目等。

上海世界贸易大厦通过对外立面、内部软硬件的改善（物业服务＋科技植入）、以及业态的调整，通过建筑价值完善了城市功能，提升了城市形象，实现了政府、企业和社会共赢，充分展示了物理更替的背后是社会价值的再造。