本周二，
马老师团队再到中海汇智里。项目流速不错，全盘去化过半，周六日每天20多套的去化速度。每每杜老师带周六的北线看房团，都会感觉售楼处熙熙攘攘，人头攒动。中海汇智里，马老师团队的成交情况一直都不错。
马老师归结为，项目优势明显定位清晰：
就是，刚需盘的定位明确，
还有，距离海淀距离真近。
第三，高速路驾车真便捷。
马老师帮选房选房观点——
中海汇智里，是距离海淀最近且总价最低的刚需盘！
如果你在海淀上班，在500万以内这个价位上，中海汇智里是最佳的选择。项目的两居室，目前已经非常稀缺了。
随着板块的利好不断释放，中海汇智里又多了好几项利好。一个是东侧教育用地公示，二是，马满路已经进行招标规划，三是关于城市快轨S2号线通勤化正在紧锣密鼓推进。
本文，聊聊，
中海汇智里最新的几个利好。
我们还是讲究，规划为主，实踩为辅，官方出处，信源可靠！
为什么要看官方呢？还是那句话——
听谁讲，都不如听政府讲，靠谱；
谁来做，都不如政府来做，靠谱。
政府讲的也许会变化，但若政府都没讲过，就是有人在瞎说有人在瞎听了。马老师追规划文章，都会把红头文件挂在文章里，追求信源可靠。
中海汇智里 九年一贯制学校公示
先来看，下面这张图。
作为已经深度踩盘的马老师帮选房团队来说，中海汇智里周边配套已经非常熟悉了，本次，我们把关注焦点放在东侧九年一贯制学校上。
中海汇智里周边配套及东侧学校
2022年6月2日，北京市规自委昌平分局公布了《创新基地九年一贯制学校项目公示》，公司时间2022年6月2日到2022年7月1日。到今天为止，公示已经结束。
文件内容概要为——
该项目（创新基地九年一贯制学校用地优化方案），位于昌平区沙河镇CP01-0103街区（创新基地）范围内，西至中直渠东侧绿地边界，东北侧至C-27-2安置房边界，南至马满路北侧绿地边界。（中海汇智里项目东侧，马满路北侧）
马老师通过卫星地图截图如下，大家可以看的更清楚。东/北侧为现状安置房项目。
九年一贯制学校卫星图
该地块，用地性质为基础教育用地（A33），用地面积约3.89公顷，规划地上建筑面积约2.72万平方米，容积率0.7，建筑高度24米。
马老师点评
此公示的意义是告诉周边，这里要建设一所九年一贯制学校，大家看看有没有意见，如果没有意见，那就这样建了。学校的最后建设方案和布局以规划部门审批为主。
此公示中，中海汇智里周边道路情况为，南侧为马满路，北侧为创新中路，东侧沙河西区十八号路。
此地块原规划为商业，用地方案优化后为基础教育用地。
地块优化前后比较
昌平报 官方发布 北师大附属学校
关于此学校利好，我们看看《昌平报》发表于2022年6月20日的新闻，是怎么说的。
马老师把发布时间和新闻位置做了标注
我们把报纸讲学校利好这一部分，放大来看，信息显示如下——
“中海汇智里”所在的创新基地范围内目前已规划托幼用地、九年一贯制教育用地各一处。九年一贯制教育用地规划已取得实质性进展。该教育用地将引入北师大教育集团北师大附属学校落位，规划36班九年一贯制学校。
马老师点评
这是关于此学校为北师大附属学校的官方依据。
为了更加印证这条信息的准确性吗，马老师在昌平报的电子版也找到了这条新闻。昌平报所属的昌广传媒是一家事业单位官方媒体，所载信息非常有参考价值。
昌平报所属单位昌广传媒（北京市昌平区广播电视中心）
南侧马满路 最新情况
项目周边三条城市主干道中，创新中路和沙河西区十八号路已经建设完成，只有马满路现状还不甚理想。因为马满路正好连接京新高速的出口，所以这条路的状况也直接决定周边居民出行友好度。
就是这条路，目前也有了最新信息——
昌平新城沙河组团马满路道路工程已经发布招标计划，预计 2022年07月21日 会发布招标公告。
招标几乎显示，道路全长约2165米，规划为城市主干路，红线宽度50米，设计速度50公里/小时。随道路工程同步实施交通、桥梁、铁路顶洞工程……
马满路道路工程招标计划
所以，南侧道路通车也已经可以进行合理预期。
市郊铁路S2号线 通勤化改造
首先，了解一下市郊铁路S2号线的现状。
这是一条开通于2008年8月6号的线路，对于中海汇智里项目，经过但是没有站点，大家讲的S2号线通勤化改造，是指S2号线南段（南口到黄土店）增加站点，还有缩短发车间隔。
现状S2号线始发站昌平黄土店站，途径昌平，到怀来沙城站。通勤化改造后，这条线路将是国家工程技术创新基地的首条类地铁线路。
现状S2号线
现状S2号线站点
在2021年的政府两区专项工作稿件，未来科学城13项市重点工程有序推进文中，有一段关于市郊铁路S2号线南段通勤化改造工程的描述——
市郊铁路S2线南段通勤化改造工程线路全长约31公里，北起南口，南至黄土店，中间有5座车站，其中新建新龙泽、生命科学园、沙河北3座车站，新开昌平站、沙河站市郊客运服务功能。
该条线路处于京新高速、京藏高速中间，纵向穿过未来科学城西区连接回天地区，对地铁昌平线形成补充与分流，对未来科学城西区多个功能组团通勤将起到重要作用——沙河北站位于国家工程技术创新基地内，是该区域第一个轨道交通站点。
来科学城13项市重点工程有序推进
根据政府文件描述，马老师帮选房配图
马老师点评
这一文件信息的重要意义有两个——
一是，S2号线通勤化改造有几个站点，都是什么站，得到了明确。
二是，沙河北站，特意标注为国家工程技术创新基地内第一个轨道交通站点。
在2022年北京市“3个100”重点工程列表，市郊铁路S2号线，已经合并到东北环线工程之内。市郊铁路S2号线不再单独列项。
市郊铁路东北环线（包含S2南段通勤化改造）
市郊铁路S2号线合并到东北环线内，在北京市12345也得到了确认——
市郊铁路S2线南段通勤化改造项目已结合市郊铁路东北环线项目统筹考虑，国铁集团、北京市政府正在加快稳定项目规划方案，推进项目前期工作。
这也是关于S2号线通勤化改造工程的最新回复。
这也是关于S2号线目前最新回复
在北京12345平台，有网友在去年8月、今年3月两次询问市郊铁路S2线南段通勤化改造工程进展的问题中，据回复透露，2022年开工建设，2025到2027年左右完工。
S2号线南段通勤化改造预期工期
市郊铁路S2线南段通勤化改造，可有效填补对角向轨道交通线路的空白。同时，该线路处于京新高速、京藏高速中间，纵向穿过未来科学城西区连接回天地区，对地铁昌平线形成补充与分流，对未来科学城西区多个功能组团通勤将起到重要作用。
市郊铁路的通勤时间
为适应北京市市域(郊)轨道交通的发展需要，服务于京津冀协同发展和北京非首都功能疏解的战略目标，《市域(郊)轨道交通设计规范》近日在北京市市场监督管理局网站上发布。新规范将从2022年10月1日起实施。新规明确，服务于通勤的骨干线路，根据客流需求，在主要路段初期高峰时段发车间隔不宜大于6分钟，平峰时段不宜大于15分钟。
通勤市郊铁路的发车间隔
一天运营多久？几分钟来一趟车？
对于这些乘客最为关注的问题，规范要求，主要服务于通勤的骨干线路，根据客流需求，在主要路段初期高峰时段不宜大于6分钟，平峰时段不宜大于15分钟；远期高峰时段不宜大于4分钟，平峰时段不宜大于10分钟。
通勤市郊铁路的发车间隔2
好了，对于S2号线的进一步进展，马老师帮选房保持持续关注。有新动态，马老师将及时发文跟进。接下来，我们再看看中海汇智里项目的最新情况。
中海汇智里 最新情况盘点
中海汇智里效果图
再看看中海汇智里户型分布图。
中海滙智里户型分布图
再看看中海汇智里的主力户型图。
东西向楼栋排列
主力户型58（东西）平和74平
主力户型107平和120平
中海汇智里开盘后去化速度非常快，目前74平米全南两居，只有1层2层顶层可选，107平南北通透三居室还有好楼层，但是价格贵一些。
57-62平东西及非主力户型可选还比较多，受首套贷款资质只有一次和一居室功能性偏弱影响，一居室目前在各个楼盘去化都不是最受欢迎户型。马老师建议粉丝们，有条件情况下，尽量上车两居室及以上户型。中海汇智里的东西向小户型为普通住宅，对于预算紧张首付紧张必须买一居室的朋友还是很合适的。
中海汇智里，目前全盘房源去化过半，销售指导价50000元，预计年底可以全部清盘。
