小麦大蒜后，西瓜换房又来了！10元/斤收购，助农民买房？专家敲警钟
变着花样搞促销！大蒜、小麦换房的热议还未停止，又一“魔幻”换房方式来了，这次的主角变成了时令水果——西瓜。
10元/斤收购，最高抵10万，又是和“麦蒜换房”一样的溢价收购。但该售楼处工作人员表示，活动方案现在还在更改，需等待进一步的具体方案。
10元/斤收购？
南京一楼盘推出“西瓜换房”
据媒体报道，6月28日，新城控股的新城·云漾滨江项目推出“西瓜换房，最高抵10万元”活动，以10元一斤的价格冲抵房款。据悉，新城云漾滨江位于江宁滨江新城中元路与锦文大道交汇处，项目开发商为南京新城万嘉房地产有限公司，活动时间自2022年6月28日至7月15日。
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不过，上述“西瓜活动”目前未能直接开展。该楼盘置业顾问向财联社表示，西瓜抵房款活动适用于所有销售房源，但目前还在推广阶段。“考虑到类似活动关注度较高，我们在操作上也比较谨慎，因此具体如何实施，详细规则还有待进一步细化。”
据南京日报近日报道， 南京市去年西瓜播种面积达7万亩，产值近8亿元，亩均产值过万元。江宁的横溪西瓜声名鹊起，以“小兰”“苏蜜8号”等小果为主。另据扬州晚报，记者从南京农副产品物流中心了解到， 6月27日西瓜类批发价均价是2.9元每公斤，半个月前的6月12日，均价是3.3元每公斤。
如此“接地气”的海报一出，新城控股在当天下午瞬间出圈，项目知名度大增。据报道，此项目近一年销售价格经历了一定起伏和波动。
房天下数据显示，新城云漾滨江2021年4月销售均价1.88万元/平方米，2021年8月涨至1.92万元/平方米。但今年4月，该项目均价降至1.7万元/平方米，起售价则降至1.65万元/平方米。
“麦蒜换房”已被叫停
专家：防范助农救市变营销噱头
就在新城控股在南京推出“西瓜换房”几日前，河南建业还曾推出“小麦大蒜抵首付”。活动原计划在7月中旬结束，但成为市场焦点后被当地政府叫停。
具体来看，河南商丘民权县建业地产一楼盘以“爱心助农”的口号，高价收购小麦抵首付。这个楼盘均价为5800元左右，户型建面约117-144平方米。一套117平方米的房子总价约为68万元，首付3成的话，16万元最多能占到首付款的80%左右。
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在河南开封杞县，建业地产还推出了大蒜抵房款。据了解，十多天里，建业城凭借大蒜换房政策，成功卖出了30套房，换来了86万斤大蒜。
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与前述“西瓜换房”一样，相比小麦、大蒜的市场价，开发商多为溢价收购。民权县的小麦市场价1.55元/斤，建业地产收购价2元/斤；杞县大蒜市场价约为1.5元/斤，建业地产收购价5元/斤。
值得一提的是，河南建业展开“小麦大蒜抵首付”活动的项目位于三四线城市，而前述“西瓜换房”活动的项目，位于热点二线城市南京。一位住在该楼盘附近片区的南京市民表示，活动楼盘的位置属于南京郊区，靠近安徽马鞍山，板块价格在整个南京是偏低的。
据21世纪经济报道，在比较偏远的三四线县城或者城市远郊地区，往往库存问题比周边城市或市区严重。以南京为例，“两江”板块是南京楼市的最大供应区域。在目前7.5万套的可售房源中，“西瓜换房”项目所在的江宁区的可售套数接近1.9万套，江北（含浦口和六合）合计接近2万套。
一名房企研究人士指出，开发商用实物抵房款的营销手段，在乡镇或城市远郊地区是有效的。分布于乡镇或者村里的乡镇客群，是一个进城群体。县城乡镇居民一般都是熟人，依赖口碑营销，老带新方式提升收割效率，可能十几个村，或者一个乡镇里面所有村在一个楼盘里总共能成交几百套，这种呈点状分布的乡镇客群，以接地气的营销方式来拉动营销会有效。很显然，这样的营销手段并不适用于大城市里市区楼盘。
不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进也提出了一点质疑，他认为要对一些城市模仿河南做法给予警示，小麦换房属于县城去库存压力下的一种救市做法，是当前县城销售破局的一种创新，总体应该给予肯定。而西瓜换房的做法，发生在南京。其实南京近期房地产市场成交有所上升。因此，严跃进提出，要防范楼盘仅为了营销的噱头，变相回避限价等行为。
农民进城购房能创造多大市场？
开发商打折卖房花招百出，无论是小麦、大蒜还是西瓜，都把推销房子的主要目标对准了同一个群体——农民。
据第一财经不完全统计，近一年来，全国已经有8个市县明确鼓励农民进城购房，给予购房农民的子女同等入学待遇、高额税费减免与购房补贴等政策红利，这其中包括江苏泗洪县，吉林长春市、广西玉林市等。此外，还有数十个城市已发布鼓励新市民购房的政策，而新市民中相当大一部分就是进城务工的农民工群体。
农民进城购房究竟能创造多大市场？
2021年全国第七次人口普查结果显示，在经历大规模城市化后，我国农村户籍人口仍有7.9亿人，但实际居住在乡村的人口为5.1亿人，占全国人口总数的36%。
根据国家统计局数据，从事非农产业或外出务工的全国农民工总量有2.9亿人，其中仍在本乡镇地域内从业的农民工1.2亿人，外出打工者有1.7亿人。
农民工规模及增速 图片来源：国家统计局
真正务农的农民还有多少？全国农业普查每十年进行一次，最近的一次在2016年，当时的数据显示，我国实际农业生产经营人口约为3.1亿人，其中35岁以下人口为6023万人。
由于进城务工多选择群租等居住方式，一直以来农民工居住面积偏小、住房条件差。截至2021年末，进城农民工的人均居住面积21.7平方米，比全国人均41.76平方米的居住面积少了整整20平方米。
按城市规模分的进城农民工人均居住面积 图片来源：国家统计局
如果外出打工的1.7亿农民工率先选择在城市买房安家，补齐居住短板，那么大约能为中国房地产创造出34亿平方米的增量市场。
如果留在乡村纯务农人口中的35岁以下群体为了孩子教育而率先进城置业，按人均41.76平方米算，则大约可以消化25亿平方米商品房。
不过，农民群体具有教育程度低、收入偏低与不稳定的特点，农民工是农民中收入较高的群体，根据国家统计局，2021年全国农民工月均收入为4432元，其中外出农民工月均收入5013元，本地农民工月均收入3878元。
同期，全国城镇非私营单位平均月收入为8900元，城镇私营单位月均收入为5233元。农民工的平均月收入不到城镇非私营单位职工的50%，是城镇私营单位职工的85%。
单纯务农的农民收入则更低。根据农业农村部科技教育司近期发布的《2021年全国高素质农民发展报告》，高素质农民的农业生产经营人均年收入为3.69万元，月均收入仅为3075元，还不到城镇非私营单位职工平均月薪的35%。
此外，大部分的农民也没有住房公积金，2021年我国住房公积金实缴人数是1.64亿人，缴存群体多为公营单位、城镇私营企业、外商投资企业的职工。
许多城市为了吸引农民购房，给出了极宽厚的条件，比如首套首付只需两成、二套房首付三成，除了房贷按揭，还能申请消费贷、安居贷等。为了买房加杠杆，对经济基础薄弱的农民群体来说，既是诱惑，也可能是陷阱。
IPG中国首席经济学家柏文喜认为，目前三四线楼市去库存依靠原有的消化能力已经是困难重重，所以只能去发掘更低线位的地区，比如县城、乡镇，甚至还盯上了进城置业的农民，但农民群体购买力有限、收入持续性较差，如果把农民视为购房主力，显然这种市场是缺乏可持续性的。
编辑丨张雅婧 综合第一财经、财联社、每日经济新闻、21世纪经济报道、南京日报、扬州晚报等
图片丨视觉中国、壹图网、国家统计局官网截图等
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