提到房地产市场的存量和库存我们不得不面对商业地块的问题，商业地块不论是开发建设还是存量都是令人非常头疼的事情，曾经的一铺养三代而今却变成了三代养不活一铺是很多城市最为普遍的问题，在存量端打折销售库存商铺以屡见不鲜，甚至很多开发商持有的商业因为地段或人口支撑不足的原因在招商领域采用免租金的形式，只为商街早日开业。那么商业库存又经历了什么，为什么偌大的城市商业地产却如此艰难。

库存问题我们首先要了解土地的供应端，相比住宅用地的火爆商业用地是门可罗雀，即便是市场在上行的时候，获取商业地块的开发商也大多硬着头皮来。这是因为城镇规划中关于经营用地与住宅用地的强制配比问题。住宅用地一次性产生70年的收益，而商业用地是带动经营在40年内不停的产生税收、就业等为地方发展输出价值，但这是理想状态。在规模发展时代，地方政府都在扩大住宅用地数量，那么即便是2:8的数量，商业用地的数量也是非常惊人的，开发商要想获得足够数量的住宅用地那么搭配商业用地也是其中的规则之一，有的地块在招拍挂阶段已经设定好了商住比例明确规定了商业面积。采用产业勾地模式的开发商则必然按招商合同完成土地收储等事项，我们从中会发现不论是地方政府还是开发商大家是为了完成指标而推出或取得商业用地，地方政府的开发指标才是众多商业用地过剩的起因。

第二因素，很多城市都非常注重面子工程，总是为城市形象工程而乐此不疲，贪多求大、好大喜功都是存在的误区。城市规划的过于超前也是其中的误区，国内的超高层数量已经占据了世界第一的位置，对于产业升级很多城市也都乐于规划商务区、金融区，某一区域内几个甚至几十个商业综合体都已经成为常态。但城市的人口、经济是否能支撑商业办公物业的数量经常被忽略，提到商业就应该考虑产业，产业份额不足以支撑商办数量那么再多的综合体也只能沦为摆设而已。

从开发商角度来说，商业库存分为两种形式，国内开发商大多是住宅起家，做为住宅的开发相对比较简单，甚至可以用简单粗暴来形容，住宅只要关心客户的需求即可，而在规模发展中一房难求的城市也是普遍现象，对于住宅的火爆不是因为开发商技术水平有多高，更多的是政策与市场风口构成的。商业库存第一种形式来源于开发商掌握的商业地块没有进行合理的规划设计，这种库存主要是社区底商和住宅配套。商业项目也是有建筑规范的，在建筑规范中争取产品相比住宅产品更要精细，而我们参观商铺往往会发现面积过大，产权分割不合理等问题，有的项目建筑设计问题百出，例如结构柱、圈梁、管网配置等问题，造成商业的产品输出与客户的经营需求不符，那么除了地段非常好的商业之外，不符合经营需求的商业形成库存是值得建设设计领域的深刻反思的。

第二种形式，盲目追随地王或商业综合体，商业地产除了建设开发能力外招商运营才是核心的竞争力，商业综合体根据地段和商业需求不同都是以招商为先行的运营模式，成功的商业地产开发商都具备招商的不可复制性，积累的商户资源和商业经营经验和业态布局以及自持业态的引流效应造就了商业地产的成败。对于写字楼来说在设计之处的实际使用用户定位就已经开始，更取决于地方的招商政策支持和开发商本身的企业资源。满铺开业是一种理想状态，这是符合力和商业表演力的综合体现，不具备招商运营能力盲目上马商业项目形成库存那是必然。