来源：21世纪经济报道

　　21世纪经济报道记者 张敏 实习生 张雁楠 北京报道

　　寻路房地产“新发展模式”系列报道之五

　　作为一种重要的新兴业态，共享办公既契合了人们对灵活办公的需求，又能有效盘活存量商业地产，成为各类资本和运营商青睐的对象。虽然经历过初始发展阶段的行业震荡，但在传统房地产业面临转型、“良性循环”概念兴起的当下，这一领域仍然值得探讨。

　　近日，优客工场创始人毛大庆接受了21世纪经济报道记者专访，对于房地产行业新发展模式、城市更新领域的前景以及共享办公的转型迭代进行了阐述。

　　优客工场成立于2015年，是中国最大的联合办公运营商，公司于2020年11月在美上市，被称为“中国联合办公第一股”。优客工场创始人毛大庆有过多年的房地产从业经验，亲历了房地产业的变革与共享办公行业的兴起和迭代。

　　对于当下房地产领域的发展态势，毛大庆认为，考虑到人口老龄化、城镇化减速、居民收入稳定性受影响等因素，“良性循环”与“房住不炒”是房地产行业未来的主题，这意味着房地产行业必须要进行整体质量内涵的升级，而不是寻求数量上的突破。

　　就共享办公领域而言，毛大庆指出，随着经济社会的发展和办公模式的变革，企业对轻小、灵活、性价比高的办公场地和敏捷办公的模式更加青睐，这给共享办公带来了更大的发展机会，同时也给运营商提出了更高的要求。而经过资本热潮洗礼的共享办公行业，也正在走向成熟。

　　“新模式”要求在存量做文章

　　21世纪经济报道（下称21世纪）：去年末以来，监管部门在多个场合提出“促进房地产业良性循环”、“探索新的发展模式”的说法，这其中的涵义颇为丰富。结合行业发展阶段和政策导向，如何理解“良性循环”的含义？

　　毛大庆：“良性循环”与“房住不炒”是中国房地产行业发展的两个主题。前者是对泡沫的限制，后者是为行业发展进行托底。

　　现在的房地产形势要考虑三个大背景，一是人口问题，中国的老龄化趋势已经很明显了；二是城镇化进程减速，一二线城市人口趋于饱和，乡村振兴是城镇化的B面；三是居民收入水平，尤其是在疫情之下，这是一个不确定因素。

　　三个背景因素叠加之下，国家提出“良性循环”是对行业的保护，也是对行业发展方向的一个整体把握。

　　21世纪：对于各市场主体来说，“新发展模式”有哪些内涵？要探索“新发展模式”，企业需要转变哪些思路？

　　毛大庆：随着人口出生率的下降，中国进入老龄化社会，房地产行业必须要进行整体质量内涵的升级，不再寻求数量上的突破。

　　住宅需求在很多城市正在趋于饱和，或者由刚需转向改善型需求过渡，增量发展的商业逻辑需要转型，如果房地产企业要追求增长，就要在存量上做文章。

　　优秀运营商的三个素质

　　21世纪：随着房地产业进入存量时代，城市更新领域迎来了更大的发展空间。但目前来看，该领域仍然面临投资回报周期长、商业模式不明朗等问题，这些问题需要如何破解？

　　毛大庆：基金和REITs可以有效解决投资回报周期的问题，也是专业机构能够整体长期持有物业资产，持续提升资产价值，并最终获得增值回报的前提。

　　在城市更新项目中，管理能力和运营能力同等重要。管理公司凭借优秀的品牌势能，有能力把握项目增长的节奏，并通过多元化组合资产提升盈利能力。

　　运营公司本身不拥有实体物业，通过标准化运营、为空间提供内容支持和空间服务，从而收取运营费用。因为运营公司的存在，可以分摊很多项目的合并同类项管理费用，比如IT、财务、人力、佣金等等，以平台型运营模式，以最小成本获取利益最大化。

　　21世纪：作为领先城市更新领域的运营商，需要具备哪些素质？

　　毛大庆：最重要的有三点素质。

　　一是在地文化的融合性，运营商必须充分了解更新项目所在地的社区文化，并将其有机结合到项目体内。

　　二是IP孵化力，运营商必须要拥有足够的年轻态消费洞察力，对于潮流和趋势有着足够精准的判断力，在空间内植入更多具有潮流时尚属性的可IP化的内容。

　　三是持续产出的能力，文化和IP都是城市更新的手段，而一家运营商最终的成功，必须要依托于持续产出的能力，只有将在地文化和IP内容通过优质的、高效的运营手段推广出去，获得可观的效益，才是城市更新的成功落点。

　　轻资产是大势所趋

　　21世纪：前些年，共享办公一度是资本追捧的热点。资本热潮退却之后，这一领域将如何进行转型迭代？

　　毛大庆：行业都在向轻资产模式进行转型，自持场地的模式将成为历史。

　　轻资产模式由资产持有者负担启动成本，运营商提供低成本标准化的楼宇管理服务，投资方与运营方发挥各自的专业优势，共享收益。从运营效果来看，这一模式是共享办公行业减亏并加速盈利的有效手段。

　　目前，优客工场已形成“轻资产+saas+企业服务”的业务模型，为阿里巴巴、美团、360、忠旺集团等大客户提供了多个城市的定制服务，大客户资源和分公司企业成为了新项目短时间内提升入驻率的基础。

　　数字化也是共享办公转型的重要方面。如优客工场，开发了UDA、Udata等系统提升智能管理效率，通过智慧物联+SaaS应用云平台及累积的服务经验，将智能硬件与软件运用到空间运营管理和办公服务中，以科技手段降低经营成本。

　　在经历爆发、低谷和洗牌之后，共享办公行业的焦点不再是圈地扩张，而是转向数字化和企业增值服务。

　　21世纪：企业增值服务的原则是什么？主要包括哪些方面？

　　毛大庆：企业增值服务主要原则是提升企业在非主营业务的选择效率，实现业务轻量化，帮助企业资源投入越来越少，性能越来越好。主要包括帮助企业实现服务线上化、数据化，如提供服务商线上入驻筛选、入驻审核服务，提供完善的结算方式，推动周期产品流转等。

　　另一方面，通过共享办公线下场区联动线上远程办公的模式，帮助企业建立更加灵活的远程办公集约化管理生态，建设“灵活办公”友好型办公场地。

　　共享办公正在走向成熟

　　21世纪：疫情和近两年的经济增速放缓，对共享办公带来了哪些影响？共享办公的特点出现了什么变化？

　　毛大庆：疫情暴发的最初阶段，对共享办公有一定影响，毕竟大家都不能出门了，工作生活的半径受到很大限制。

　　但是当疫情逐渐缓解后，我们发现，共享办公似乎更受欢迎了，这里有两个因素。

　　一是疫情确实让中小企业的财务状况受到了影响，甚至一些大公司在财务上也出了问题，所以对于共享办公这种小型、灵活、性价比高的办公场景，更加青睐。

　　二是疫情暴发后，敏捷办公的模式应该是更受欢迎了，那种群体式的大办公环境，在疫情环境下是有一定限制的。

　　21世纪：近年来，中国共享办公的行业认知度和市场渗透率正迅速提升，但自2019年以来，共享办公市场的规模并未快速提升。现阶段，这一市场发展的制约因素有哪些？

　　毛大庆：共享办公是一个新兴行业，在最初几年的爆发式增长期，行业内的从业者存在很多不成熟的或者是缺乏体系化的想法和做法，导致这个行业出现了一些问题。但最近几年，这个行业正在逐渐走向理性，进入良性发展的轨道。

　　我们必须承认，共享办公不是一个暴利行业，更不是一个可以迅速扩张的行业，而是一个长产业链的社会基础盘，是服务于广大企业的企业服务平台。

　　我们都知道做好一个平台有多难，从搭建、到模块的塑造，再到整体的嵌合，这些都需要非常多的人力、物力，时间成本和经济成本都要考量。共享办公的市场在近几年没有出现快速提升，恰恰说明这个行业正在逐渐成熟，一些基础的工作正在完成。