乐居财经讯 4月14日，中国诚信(亚太)信用评级有限公司(“中诚信亚太”)维持旭辉控股集团（00884.HK）的长期信用评级为BBBg-，展望为稳定。

旭辉控股的长期信用评级为BBBg-，中诚信亚太肯定了以下因素包括(1)优质的土地储备，谨慎的拿地策略;(2)多元化业务发展，协同增效;(3)流动性充足，再融资风险可控。同时，该评级也关注到以下因素包括(1)合联营项目敞口较大;(2)盈利能力下降;(3)债务杠杆一般。

公司概况

旭辉控股是中国领先的综合房地产开发商之一。2012年11月，公司在香港联合交易所主板上市。公司在中国主要的城市群拥有较强的业务基础，包括长三角、环渤海、中西部地区及华南地区等。截至2022年3月31日，林氏家族持有公司55.53%的股权。

评级因素

高质量的土地储备和严格的土地收购策略。2021年，旭辉控股以878亿元收购总建筑面积约1,170万平方米的土地储备，相当于同期总合同销售额的35.5%。新增的土地储备主要分布在需求稳健的一二线城市，占比84%，在行业低迷时期更具韧性。旭辉控股土地储备较为优质，地域分布均衡遍布85个城市，截至2021年12月31日，土地储备总建筑面积5,980万平方米，足以满足其未来2-3年的发展需求。均衡的地域分布可以减缓公司在区域房地产市场面临的监管风险和低迷风险。

合同销售增长放缓。由于房地产市场下行和中国疫情爆发，住房需求疲软，旭辉控股的合同销售增长放缓。公司2021年总合同销售额(包括合营企业和联营企业)为2,473亿元，同比增长7%，而2020年增速为15.2%。由于公司项目集中在高能级城市，近期高能级城市的疫情可能对公司的销售业绩产生较大影响，2022年前三个月的合同销售额同比大幅下降49.3%。由于在不利环境下消费者信心减弱，我们预计未来6-12个月公司合同销售额仍然疲软。不过，公司强大的销售执行能力以及2022年充足的3,600亿元可售资源可以部分支撑其销售业绩。

多元化发展与物业相关的业务带来协同效益。旭辉控股业务向多元化发展，包括商业物业、管理服务、租赁以及建管板块。这有助于降低公司对房地产开发业务的依赖，从而部分缓解该业务板块低迷的市场环境所带来的风险。公司计划在未来10年内将非房地产开发的收入占比提升至30%-40%。2021年，公司投资性房地产的总租金收入为10亿元，同比增长73.7%。其物业管理子公司永升生活服务集团有限公司(股票代码：1995.HK)在2021年也录得47亿元的收入，同比增长50.8%。

充足的流动性和可控的再融资风险。截至2021年12月31日，公司持有现金及现金等价物(不包括受限现金)合计465亿元，足以偿付其178亿元的短期债务。在旭辉控股偿还1月到期的境外优先票据和3月到期的境内公司债券后，2022年剩余到期债务为136亿元。尽管中国房地产开发商普遍面临再融资困难，但公司最近显示了境内外资本市场的融资能力。2022年一季度，公司通过增发境外债券筹资1.5亿美元;发行境内中期票据10亿元，票面利率为4.75%。近期，公司还成功发行了约25亿港元的境外可转债，票面利率为6.95%。此外，公司与平安银行股份有限公司签署战略合作协议，获得约50亿元的并购融资额度。考虑到其充足的流动性以及优于同行的融资渠道，我们预计旭辉控股的再融资压力在未来12-18个月内是可控的。

合联营项目敞口较大。旭辉控股与其他民营和国有企业以及金融机构通过合资和联营合作开发项目，公司过去三年在合同销售额中的权益占比均低于60%。截至2021年12月31日，公司拥有权益土地储备2,840万平方米，占总土地储备的54.1%。公司在合营企业和联营企业产生的应占贷款约为204亿元。合联营项目敞口较大可能会降低公司的财务透明度，增加资本管理压力和项目执行风险，尤其是在行业低迷和房地产开发商普遍面临流动性问题的大环境下。据公司口径，有21个合联营项目与已经陷入财务困境的开发商有关。

尽管收入增长强劲，但盈利能力下降。得益于良好的合同销售业绩和交付物业的增加，2021年公司收入同比增长50.2%至1,078亿元，其中物业销售收入同比增长59.6%至1,027亿元。但随着行业管控收紧，市场信心尚未恢复，公司整体盈利能力减弱。其毛利率从2020年的21.7%下降至2021年的19.3%，同期净利润率从16.6%下降至11.4%。

债务杠杆一般，利息覆盖率有所提高。截至2021年12月31日，旭辉控股调整后的总债务(包括永续债和租赁负债)为1,143亿元，较2020年底增加95亿元。然而，同期净负债率从71.4%下降至65.9%，主要是由于占其总权益59.1%的少数股东权益增加所致。在收入增长和利息成本下降的支持下，公司的EBIT利息覆盖倍数从2020年的2.6倍增至2021年的2.9倍。在中国房地产市场下行的情况下，鉴于其严谨的土地收购策略，我们预计旭辉控股未来12-18个月将保持适度的杠杆水平。

评级展望

旭辉控股的评级展望为稳定，反映我们预期公司将保持严谨的财务管理、充足的流动性和债务控制。我们同时预计，由于行业低迷，公司的合同销售和盈利能力将在未来12-18个月内有所承压。

可能触发评级上调因素

潜在的评级上调因素包括(1)物业发展项目的合同销售额显着增长，其中公司权益比例提高;(2)土地储备规模和地域多元化改善，而债务没有实质性增加;(3)信用指标持续改善，例如净资产负债率下降至50%以下及EBIT利息覆盖倍数提高至3.0倍以上。

可能触发评级下调因素

潜在的评级下调因素包括(1)合同销售显著下滑，市场份额大幅下降;(2)信用指标恶化，例如EBIT利息覆盖率下降至1.5倍以下或净负债率增加至100%以上;(3)流动性缓冲恶化，融资能力下降。

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文章来源:乐居财经