【编者按】房地产正经历大变局。过去，这个行业给民众留下不太好的印象，炒房客、高房价、维权……现在，行业坠入深渊，企业艰难求生，外部大雾弥漫。

这个时候，我们希望这样的人能够站出来，为企业发展指明方向，为行业健康形象发声：他们是压力中的坚守者，困境中的突围者，变局中的洞察者，探索中的引领者。

今年是“十四五”极为重要的一年，新经济时代，财务指标的最大化，已然不是最终的价值追求，共同富裕悄然成为价值的新坐标。

我们特别希望他们具有一份独特的精神特质：那是一种发自骨子里的温良，能够将企业管理、经济和数字注入最炙热的家国情怀。

我们从一线房企中选择了一批极具代表性的人物和案例，他们是“老兵”，也是创新的执行者。淬炼成金，生生不息。听听他们怎么说。

记者｜黄昱

编辑｜李慎 彭飞

物业行业有两家当红企业，一家是碧桂园服务，另一家就是万物云。

作为万物云的掌舵人，朱保全在过去十多年来一直是国内最知名的物企高管，不仅因为其带领万物云成为行业龙头，更因为其鲜明的个人特色。

2022年春节后，界面新闻在深圳见到了万物云CEO朱保全，他刚从福州出差回来不久。“我们每年都有到前线拜年的传统，去年在福建有两个大型的收购，一个阳光智博，一个伯恩物业，第一年过去跟对方团队拜年。”

在收购阳光智博和伯恩物业后，万物云在福建的市场占有率已经是绝对第一。此前，朱保全就多次提到，万物云接下来的扩张方式会以街道为单位，发展有浓度的空间服务。

“一切的战略都是围绕浓度。”朱保全告诉界面新闻，并购对万物云只是个手段，但很多人把并购作为目的。

过去一年，物管行业掀起了一股并购潮，万物云和碧桂园服务互别苗头。

中指研究院指出，在完成对阳光智博、伯恩物业的收购后，万物云的在管面积将达到约6.66亿平方米。然而面对碧桂园服务的加速追赶，万物云没能维持住行业规模第一的位置。

数据显示，若并表蓝光嘉宝服务、富力物业以及彩生活旗下核心资产，碧桂园服务的在管面积将从去年6月底的4.29亿平方米，跃升至约8亿平方米。

在收入方面，2020年万物云的收入约为182.04亿元，利润为17.2亿元，碧桂园服务则分别为156亿元、27.8亿元。2021年上半年碧桂园服务收入达115.6亿元，净利润约22.26亿元，万物云则分别为103.8亿元、10.4亿元，开始逊色于碧桂园服务。

据朱保全透露，万物云2021年的收入将同比增长37.4%到250亿元，利润达到20亿左右。碧桂园服务则在今年提出了五年千亿的营收目标。这意味着，今后两家还将保持行业龙头间的竞争态势。但物业市场依然广阔，且多家出险房企今年仍有继续出售物业公司的可能，对万物云和碧桂园服务来说，今年在并购市场依然有机会。

物管行业的规模竞争仍处于白热化阶段，万物云规模的扩张也还未能停止。“大的意义是什么？成本低、谈判能力强这是大的意义，我觉得现在大的物管企业都不叫大。”

在朱保全的认知中，任何行业最后能够活下来的企业都是最大的和最小的，中间的企业空间不大。“物管行业这两年最大的问题是都不看客户，其实站在业主的角度来看，本质是希望物业公司专心致志服务于自己而非希望物管企业规模大，这就意味着小物业公司有它的生存空间。”

很显然，万物云不可能当最小的。作为如今为数不多的未上市大型物企之一，万物云在去年10月也宣布启动上市计划。

但去年以来港股资本市场整体走弱、地产板块表现低迷，物业股也经历了近几年来最大的跌幅，整体板块PE回落，从高峰期的36.5倍下降至约17倍。

对于物业板块估值大幅下滑，朱保全认为，“这几天，物业股回到了地板价，资本泡沫后，这个行业或许就是过眼烟云，此刻行业的价值与服务口碑尤显弥足珍贵。”

最近几年，物业服务的业务边界一直在变。朱保全很庆幸万物云早前就加大了向非住宅服务转型的力度。经过几年发展，万物云在住宅服务、商写服务、城市服务三个板块都奠定了不错的基础。

今年两会期间，有政协委员建议，将城市当成一个“大物业”进行管理，并赞称珠海横琴在这方面做得不错。这位委员提及的珠海横琴案例，是万物云在2018年以总承包方式获取的首个物业城市实践。

以珠海横琴为起点，万物云的物业城市模式已扩展至厦门鼓浪屿、成都高新区、青岛动车小镇、上海传媒港等新城新区，同时在深圳沙头街道、武汉唐家墩街道等为代表的老旧社区服务模式，成为街道治理的典型项目。协助政府解决城市治理难题，会是万物云今后重要的发展空间。

在朱保全心中，万物云在商写服务上取得的突破，是这些年他认为最有成就感的事情。

物业服务领域中，相较住宅服务，商写服务的要求更高更难，一些能力的搭建存在不小难度。2019年12月，万物云和戴德梁行成立合资公司万物梁行，弥补了他们在商写服务上的短板。

“对于我们这个成果，郁总也很惊讶，毕竟戴德梁行当年是商管行业的老师。”朱保全说，2010年初入物管行业时就有收购五大行的梦，当年在深圳的深南路上看到一个刚封顶的5A写字楼在招租，上面写着CBRE（世邦魏理士）向全球招租，“然后我就在想十年后这个条幅能换成万科物业向全球招租吗？”

朱保全是一个擅于思考和表达的管理者，在物管行业“打仗”的这些年里，他在不同的场合或通过不同的渠道多次发表对物业管理的看法，而且经常有金句流传。

例如2020年9月在当时引起广泛议论的“锦旗事件”发生没多久后，朱保全在一场公开论坛发表题为《物业的本质》的演讲，阐述了物业的本质是“替业主花好钱”。

万科主席郁亮也毫不吝惜对朱保全的赞美之词，多次在公开场合肯定其带领万科物业所作出的成绩。在去年6月万科内部召开的一场转型发展通气会上，郁亮更将十年前愿意转入物业的朱保全称作为敢于做新业务的“时代的英雄”。

郁亮的原话是，十年前的朱保全，之前的张旭，现在有王海武。现在还是要有一批能人干将，敢于做新业务。刚开始大家都不看好，但不走出去这一步，也不会有很好的未来，“时代的企业还是要有时代的英雄”。

1974年出生的朱保全，1999年就加入了万科，于2010年6月开始掌管万物物业之前已在传统地产开发行业待了10年，且有一半时间在万科总部相继任总裁办公室主任、行政总监。

在万科多次舆论危机中，朱保全曾担当“危机公关”的重任。

印象最深的是经历2008年汶川地震“捐款门”那次，朱保全对媒体或者传播算是开悟了一次。“我得出一个结论，一个负面信息在一个价值1000亿的传播体系里被传播完之后，请不要试图让它变成正面，因为你不可能再付出1000个亿的成本把它转换过来，这个时候就随它去，靠时间去解决。”

在这次见面中，朱保全也和界面新闻聊到了他个人的价值观和一些兴趣爱好。

提起在当今世上最钦佩的的人，朱保全直言是美的集团董事长方洪波，“他作为一个职业经理人，能够把美的集团带到如今这个状态，同时还要处理好和创始人家族的关系，处理好小家电和未来的关系，以及处理好与格力之间的关系。”

对于最后悔的事，朱保全说了一个意料之外，却又在情理之中的答案。“高考考得不好，到现在都很后悔。我上高中的时候学习好，本来是准备考北大物理系的。”

对自己高要求的人永远都不会停下学习的脚步。从华东工业大学（现上海理工大学）本科毕业后，朱保全在工作期间还陆续获取了中欧商学院工商管理硕士学位、北大光华管理学博士联合学位。

“我博士是去年毕业的，算是印证了万科一位同事说的‘念书的时候不好好念书，工作的时候乱念书’。”朱保全自嘲道。

没有一定底气，也不适合如此自嘲。

对于最大的兴趣爱好，朱保全无奈道：“我现在对我老年痴呆之前的这段生活目前是持担忧态度，因为你没有一技之长，所以你也很难有一个特别的兴趣爱好。”

为了找最大的寻兴趣爱好，朱保全练过帆船、滑雪，虽然水平都不错，但没到发烧友的状态，这在朱保全看来都不算自己可以终身热爱的事情，“现在最大的兴趣是工作，所以我最堪忧的是老年痴呆之前那段时间怎么过。”

深处竞争激烈的商业社会，朱保全还是喜欢简单的人际关系，这与他在万科这20年的经历有关，有着职业经理人的心态。

这样一位个性分明的职业经理人，他率领的万物云正在冲击资本市场。但对他而言，上市仅是一个阶段性结果，万物云未来的挑战依旧不小。