来源： 第一财经

“卖地大户”杭州上个月进行的第二轮集中供地遇冷，17宗地块终止出让，业界普遍猜测第三轮集中供地会给房企更多利润空间。

近日，杭州市规划和自然资源局正式挂出了第三批集中出让土地，印证了外界的猜测——确实有部分地块价格下降。但更受到关注的则是杭州的原有新房限价被打破，多个板块限价普涨。业内人士预计，此轮集中供地形成的新价格体系，或将重塑杭州楼市。

为开发商“降负担”

一个多月前，杭州终止了17宗集中供应土地的出让，首次试水的10宗竞品质现房销售地块“全军覆没”，没有开发商愿意接，原本计划分两天进行的土拍，一天内就匆匆结束。剩余参与拍卖的14块地中，9块土地以底价成交。

连续多年登顶全国卖地金额榜首的杭州，还是第一次遇到土地市场的“严冬”。

一名杭州开发商内部人士告诉第一财经，在这之后，他们感受到了政府部门前所未有的积极，“主动联系房企反馈信息，了解房企所需，举办招商会热情推介土地”。

第二轮拍地仅结束半个多月，11月4日，杭州第三批集中供地地块就急忙预公告了。“因各种原因，第二轮、第三轮拍地延期较多，而政府要赶在12月结束前完成第三轮供地，目前距离完成年度供地指标还有很大差距。”上述开发商人士称。

这一次，杭州恢复预勾地制度，减轻了房企拿地负担。

以前，杭州一直实行“预勾地”制度，即有意向参与地块竞买的房企，可以提前与政府沟通意向，单宗地块5000万元保证金封顶了。若不事先勾地，则按照土地起价的20%缴纳竞拍保证金，动辄可达数亿至数十亿元。在10月的第二轮集中供地中，杭州取消预勾地，要求一律按照土地起拍价20%缴纳保证金，劝退了不少房企。

尽管第三轮供地中，政府主动释放拍地友好信号，但是杭州预公告的51宗涉宅用地，还是有不少无人报名。到11月20日的正式名单中，仅剩下35宗涉宅地块，16宗消失，将在12月21日正式出让，总出让建面416万平方米，总起价713亿元。

除了恢复预勾地，杭州还取消了“竞品质”，改为“定品质”，即由政府规定品质要求，房企承诺按要求建设，不受房企欢迎的“现房销售”试水举措也彻底消失了。

为了吸引房企参拍拿地，杭州还拿出了不少“压箱底”的货源，主城核心板块的优质土地占比颇高，罕见地超过50%，比较抢眼的地块包括桥西拱宸桥地块、申花巨无霸地块、武林新城地块等。

近日，一份杭州第三批集中供地预勾地名单传出，杭州拿出的主城核心地块颇受欢迎，基本都获得了6-10家房企预勾地，但也有地块无人问津。“实际情况与名单基本接近。”一位当地开发商人士表示。

这份名单显示，参与杭州第三批供地的房企，仍以本土龙头房企和央企、国企为主，如绿城、滨江、保利、招商、建发等。

新房限价最高涨2000元/平方米

此轮地块公告后，杭州至少有13个板块的新房限价上涨了。

涨幅最高的板块，每平米涨了2000元，比如：艮北牛田板块，精装房限价从42400元/平方米涨到了44400元/平方米；萧山市北板块，从37500元/平方米涨至39500元/平方米。大江东板块则涨了1500元/平方米，精装房限价从19800元/平方米涨到了21300元/平方米，萧山蜀山板块从28300元/平方米涨至30000元/平方米，涨幅达到1700元/平方米。此外，还有不少板块单价涨了数百元。

而且，此次出让的地块中，有部分就是前期流拍的地块，重新上线后，这些地块的起始楼面价出现了略微下调，杭州这次还调整了封顶溢价率，从15%降至10%，要给房企创造更多利润空间的目标很明显。

其实在11月中旬，就有一份编号为杭房函｛2021｝196号文件流传，其中称经市房地产市场平稳健康发展领导小组审定，第三批集中供地中32宗宅地的房屋销售限价须做调整，原因是“为加快宅地出让进度”。

近日，有杭州市民在本地问政平台上咨询政府部门：杭房函｛2021｝196号文件是否属实？限价调整是基于什么基础？为什么不通过降低地价来调动开发商积极性？

杭州市住房保障和房产管理局回复称，是为了贯彻落实国家宏观调控决策部署，逐步消除一手二房价格倒挂差、抑制投机炒房。结合杭州房地产市场实际和板块实际，适当调整了部分板块限价。

“我认为部分地块限价上调是应该的，过去一二手倒挂太严重的，而且这次出让的地块，本身质量比之前的要好。”杭州一名业内人士称。

“限价上浮后，开发商在杭州市场的利润能够有所修复，这有利于住宅回归产品、回归品质，楼市‘打新’红利将缩小，有利于限制投机。不过，新房价格上涨也会打击到刚需的购房积极性，预计这一调整会改变杭州楼市的现有格局。”另一位在杭州从事房地产营销工作的人士对第一财经表示。