来源：法治周末
原标题：物业公司权力膨胀，小区业主寻找“制度笼子”
长期以来，物业公司以管理者而不是服务者自居，业主的主人翁意识、法律意识淡薄，加上很多小区没有业主大会或业主委员会，不利于对物业进行监督和制约
法治周末记者 吴昊
近日，江西省吉安市的周先生向江西网络广播电视台《都市现场》反映，一直在广州工作的他刚回到吉安市庐陵新区的新家，才住了一天，就在小区里遭到物业经理的辱骂殴打。目前，当地派出所已介入此事，要求周先生对伤情进行司法鉴定。
无独有偶，今年3月24日，北京海淀公安分局官方微博@平安北京海淀通报，在清河某小区门口有人打架，民警赶到现场后了解到，小区居民赵某因收费问题用车堵塞小区通道，物业人员马某准备拖移车辆时，两人发生肢体冲突，双方均有不同程度受伤。
今年是民法典正式实施的元年，民法典中对业主与物业公司的民事法律关系作出了详细约定，物业合同也明确被命名为“物业服务合同”，相关司法解释也出台了。
然而，法治周末记者在微博、黑猫投诉等平台检索“物业打人”“物业”等关键字，有关物业与业主矛盾升级的消息或投诉层出不穷，很多都是今年新近发生的事件。而且业主和物业之间的矛盾在宽带、停车领域较为集中。
不少业主认为，某些物业公司管理人员的行为并不符合其“服务”提供者的身份。
宽带：高昂服务费劝退电信联通
一次深夜敲门，揭穿了北京市丰台区某小区“假”联通的面目。
家住该小区的林武（化名）告诉记者，他原来使用的宽带叫“联通光宽带”，但网速和稳定性并不好，一直与办网业务员单线联系的他，竟不知道自己装的是“假”联通。
一天夜里，林武的邻居带着一本住户签名表来敲门，希望让他签字。原来，这个邻居是游戏主播，一直苦于很多新游戏延迟高、总掉线。起初他和林武一样，也以为是联通网络差，可打给联通客服才知道，联通的线路一直没连接到该小区，他们办理的所谓“联通”是宽带通代理的网络。
于是，林武的这位邻居联系了中国联通公司的工程师和业务员，希望能将联通主网接入小区，但对方告诉他，联通多年来与小区物业公司协商过很多次，但都因被该物业公司索要比其他小区多出近一倍的“服务费”，不了了之。
“本来我带着联通工程师和业务经理来找物业，好不容易谈妥每年给物业交4万元‘服务费’，都要付款了，就被一个所谓的‘领导’阻止并要涨价，直接把对方全吓跑了！”这位邻居跟林武解释说，希望其他业主跟他一起签下“万民书”，申请让联通的网络以合理费用入驻小区。
得知此事，林武向给他办网的业务员求证，原来他家的网叫“宽带通”。宽带通的工作人员告诉他，他们是联通代理商，也可以通过联通网络提供宽带服务，但收费要更贵一些。
不久，小区电梯间里贴上了“联通入驻本小区”的广告，但林武打电话一问，依旧是原先的宽带通，而他再也没见到“万民书”的后续结果。
“没有联通，还不能选择电信吗？”林武又联系了中国电信的客服，但对方表示电信公司也有跟联通类似的遭遇，而且林武所住小区周围的其他小区都有电信网络入驻。
气愤的林武最终更换为中国移动的光宽带。前来安装的移动公司工作人员告诉林武，开始这个小区只有个别用户安装移动宽带，都是单独拉线入户，后来用户多了，中国移动希望能正式入驻小区。周边其他小区物业公司每年向网络运营商收取2万元到4万元“服务费”，但这个小区物业公司要价贵出近一倍。
在双方协商的这几年中，移动用户的网线甚至基站等都曾遭到不同程度的破坏。折腾了好几年，该物业公司终于稍微给移动“优惠”了一点点服务费。为了吸纳用户，移动公司咬咬牙狠心接受了。
针对林武的遭遇，11月16日，法治周末记者向北京电信和联通公司求证。电信公司的电话客服人员告诉记者，目前林武所居住的小区依然没有电信宽带网络覆盖；记者询问该公司有没有解决方案，对方建议说，可以向该小区物业经理寻求“解决之法”。
记者随即又向联通公司10010客服求证。在电话中，多位联通客服人员起初都说，林武所住小区已有联通网络入驻，只是仍有部分楼栋尚未覆盖到。林武告诉记者，未被覆盖的几栋楼入住率比较低。
值得一提的是，当记者向联通客服进一步确认，目前覆盖林武所住小区的网络，究竟是宽带通的还是联通自己的公网时，客服询问当地装网师傅后回告记者，该小区依然是宽带通代理的联通网络，并不是联通自己的网线，而联通公网无法进驻的原因是“小区（物业）不让”。
“物业公司向中国移动、联通和电信等基础网络服务商收取高昂服务费，保护与其有合作的网络服务代理商，这种行为涉嫌违法违规。”财经评论员张雪峰分析说，《中华人民共和国电信条例（2016修订）》第七十五条规定，非法阻止或者妨碍电信业务经营者向电信用户提供公共电信服务的，由省、自治区、直辖市电信管理机构责令改正，处1万元以上10万元以下的罚款。他还认为，开发商或物业公司与特定运营商签订垄断性协议，违反了消费者权益保护法关于消费者享有选择权的相关规定。
那么，业主该如何将膨胀的物业公司权力关进“制度笼子”？
“被侵害权益的业主们可以联合起来，向消费者保护协会投诉物业和网络服务商，维护合法权益，或向电信管理部门投诉网络服务商的违法违规行为，必要时可求助于媒体，或者去人民法院提起诉讼。”张雪峰建议说。
停车：有发改委指导价，物业行为由住建部门监督
与小区业主生活息息相关且涉及到物业公司的问题，除了卫生绿化、水电气和网络服务外，就是停车费问题。记者梳理发现，黑猫投诉中仅“物业停车”问题的投诉就有230条，其中2021年的投诉115条。
近日，“开收停车费致北京某小区拥堵”“南宁一小区有业主买了车位，还要交停车费”等话题都引起社会广泛关注，2019年长沙发生的物业工作人员因为停车费与业主发生肢体冲突的事件屡次被旧事重提，缘由是被警方带走的物业人员的那句“停不起就不要停”，令人印象深刻。
记者走访了北京的几个小区，四环附近一些小区每年停车费通常在900元至1900元左右，个别高档小区除外。随着向北京中心城区靠近，小区停车费也越来越贵。家住广渠门附近的吴先生告诉记者，他所住的小区每月停车费就要1400元。
那么，法律对小区车位、车库的使用和收费是如何规定的呢？
“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”北京京师律师事务所律师孟博介绍说，对于车位、车库的归属问题，民法典第二百七十五条作出了明确规定。
民法典第二百七十八条规定，对于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，由业主共同决定。业主共同决定此类事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
同时，民法典第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
不过，法治周末记者了解到，目前北京大部分小区并没有业主委员会或其他业主自治组织，民法典实施后，能公开自身收入情况的小区物业更是凤毛麟角。
7月9日，广东省高级人民法院在微博等平台直播了“一起小区经费收支存争议，业主起诉讨要‘知情权’”的庭审。吴某等5名业主自2013年入住某小区，并与某物业公司签订物业服务合同，2018年小区成立业主委员会。然而，物业公司入住至今，从未公示过小区公共收益的收入及支出情况，业主代表多次请求公示遭拒绝，吴某等人将物业公司及业主委员会诉至法院，请求公示广告费、停车费、公共场所租金、电信宽带入网费及公摊费等相关资料。
“规范和监督物业公司行为是住建部门的职责。”华世邦魏理仕不动产管理部副董事刘辉告诉记者，若物业不公开物业公司物业费收入停车费收入、广告收入等收入时，可向住建部门举报。其中，小区停车费的定价受所在地发改委、物价部门的指导价影响，当业主与物业就停车费等问题发生纠纷时，应当向住建委或所辖街道办事处投诉。
对此，辽宁开尔律师事务所高级合伙人席旸补充说：“对于已明确规划为车位使用的小区停车位，定价是由市场决定的。”他认为，法律规定是让业主维权时有法可依，但法律本身并不能阻止侵权行为，只有通过业主主动依法维权，通过一个个法院判决，来进一步规范物业的经营行为。
小区主人应拿起法律武器
从停车、宽带到对小区的公共收益，作为小区真正主人的业主在主张权利时，为何会遭到本应是服务提供者的物业公司的制约呢？
“前期物业公司一般与开发商有着关联和利益关系，甚至有些就是开发商自己的物业公司。”北京市京师律师事务所的宋竟一律师认为，长期以来，物业公司以管理者而不是服务者自居，业主的主人翁意识、法律意识淡薄，加上很多小区没有业主大会或业主委员会，不利于对物业进行监督和制约。
张雪峰也认为，有些物业公司从服务者的身份“反客为主”，暴力殴打业主、强买强卖的行为时有发生，往往是由于物业公司在当地拥有广泛的人脉和背景，而业主们作为个体处于弱势，很难进行斗争。
业主维权，必须联合起来。然而，像林武的邻居那样，为维护权利挨家挨户敲门签“万民书”，真的是有效途径吗？
对此张雪峰表示，根据民法典和物业管理条例，业主委员会代表全体业主意志，虽然可以解聘物业公司，但在现实中，业主委员会行使权利常会受到物业公司等既得利益者的阻碍。他认为，物业公司中也往往有人“善于钻法律空子”，使其物业公司在违法边缘的“灰色地带”游走。
“虽然维权成本高，罢免物业公司难度大，会使得其权力盲目扩张。但只要业主敢于拿起法律武器，积极维护自身合法权益，物业公司自然会回归到本职工作。”席旸律师说。
