前情提要
案例简介
苏报讯（记者 邹强）针对辖区物业纠纷新类型案件增多、纠纷类型多样化的特点，苏州工业园区法院联合有关部门多措并举，全力将此类纠纷化解在源头。这是记者昨天在苏州工业园区人民法院等部门联合举行的相关新闻通气会上获得的消息。
近期，园区湖东某小区业主委员会将该小区开发商起诉至园区法院，理由是该小区开发商当时承诺建设的565个机械车位最终没有建成。根据建设规划，该小区应配置车位1818个（包括车库机械车位565个）。2008年12月，小区建设完成并陆续向业主交房，但565个机械车位并没有建成。随着该小区入住率不断提升，开发商至今未补建车位，停车问题凸显。法院审理查明，由于小区待建场所层高受限，实际无法建造机械车位。最终，法院判决被告开发商支付原告业委会各项损失合计736万元。
据介绍，2012年以前，园区法院受理的95%以上的物业纠纷案件，原告都是物业公司，案由全部是业主欠缴物业费。2017年以后，业主个人、业主委员会作为原告的案件明显增多，小区业主的维权方式从盲目拒缴物业费，向寻求法律途径解决转变，物业案件的类型增多，多样化特点突出。比如，小区配套用房权属、车库权属、人防工程权属；业委会要求物业交接公共收益账目；业委会要求开发商增建车位；业主要求查阅业委会收支明细；业主要求撤销业委会发布的公告、决议；业主因火灾、高空坠物、管道堵塞、车辆被划等起诉物业公司等。
为加快物业纠纷化解速度，园区法院针对数额小、计算标准确定、债权债务关系明确的物业纠纷案件，采用送达“支付令”的方式，督促当事人履行义务。同时，法院通过巡回法庭、示范调解、社工法治实训等方式，助力基层社区提升化解纠纷能力。
针对林林总总的物业纠纷，园区多部门联手，大力推进源头化解。园区规建委在对物业公司强化监管的同时，加大行政指导调解力度，对部分涉及物业公司、业主大会和业委会的纠纷提前介入指导调解。基层社区作为物业纠纷处理的最前沿，充分发挥网格员及人民调解员的作用，力争将一些事实清楚、法律关系明确的简单纠纷化解在源头。
园区还尝试运用信用杠杆助力物业纠纷化解。有关部门通过对物业服务企业信用评级的方式，倒逼物业服务企业提升服务水平。此外，园区有关部门正在探索将个人按时缴纳物业管理费情况纳入个人征信系统，督促业主按时履行义务。
苏州工业园区某小区由苏州某公司开发建设，相关政府部门批准规划建设停车位1818个，但在2008年12月小区建设完成时，开发商却少建车位556个。
自2014年起，小区因缺少车位给业主的停车问题带来各方面的影响，小区业主之间以及业主与物业公司之间的矛盾激增。小区业主多次要求开发商补建无果。无奈之下，小区业委会在得到小区全体业主授权下，委托了江苏拙正律师事务所季兵律师、廖洁律师作为诉讼代理人向苏州工业园区人民法院提起诉讼，要求开发商补建车位或赔偿损失。
案件历程
季兵律师、廖洁律师接受委托后，仔细查阅规划设计图纸、交付使用备案公示、业委会资料、销售合同等材料，认为：双方纠纷属于建筑物区分所有权纠纷；开发商在建造小区时应当按规划数量建造车位，现案涉小区车位缺少556个，严重影响了全体业主对车位的使用，开发商也因此节约了建造成本，从而获利；因小区的实际情况无法再补建车位，应向开发商主张赔偿因少建车位造成至2018年5月31日前的损失800万元。
庭审中，被告开发商辩称，业委会没有作为原告的主体资格，且商品房销售合同附件中载明的车位为1205个，根据双方的合同约定，被告并未少建车位，业委会主张的损失没有法律依据。
苏州工业园区人民法院经审理后认为：小区以业主代表大会的形式对诉争事项进行了表决，业委会作为业主大会的执行机构，在取得代表诉争小区双过半业主的同意后提起诉讼，系适格原告。规划设计图纸显示机动车位为1818个，被告应按规划配建车位，被告以销售合同附件载明车位数量进行抗辩，并不能免除被告交付上述1818个车位的义务。被告未按规划配建车位已构成违约，应承担违约责任，且该违约行为已间接节省财务成本而获利，理应将获利部分补偿给守约的全体业主。据此，法院于2018年6月29日作出一审判决，判决被告赔偿全体业主至2018年5月底前的损失共计736万元。
被告不服一审判决，上诉至苏州市中级人民法院。苏州市中级人民法院在对该案进行了多次开庭审理后，于2019年9月29日作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。
近日，受小区业委会的委托，经江苏拙正律师事务所申请强制执行，苏州工业园区人民法院已将被告736万元的赔偿款全部执行到位。
拙正律师事务所
小区开发商在建造房屋时，为了节省建造成本，采用少建车位的方式并从中获利，这种情况并不是少数。但小区业主以何种主体进行诉讼、主张何种权利、损失如何计算等，往往是业主维权时最为困惑的问题。本案经过承办律师认真细致的工作，并经一审、二审判决，为业主的权益保障提供了思路，具有一定的示范效应。
