历经九年波折 罗康瑞拟分拆瑞安新天地独立上市
人民资讯2021-09-27 13:34
「本文来源：中国经营报」
本报记者 刘颂辉 上海报道
犹豫9年，瑞安房地产有限公司（0272.HK，以下简称“瑞安房地产”）最终还是决定分拆商管业务叩响港交所的大门。
近日，瑞安房地产发布公告称，建议分拆集团的商业投资物业、物业管理及资产管理业务在港交所独立上市，并以全球发售的方式进行。根据公告，瑞安房地产分拆的业务将由瑞安新天地的名义营运。全球发售完成后，瑞安新天地将继续作为瑞安房地产的附属公司，且瑞安房地产将仍然是其控股股东。
据瑞安房地产披露，公司13项已落成的商业投资物业的资产组合包括屡获奖项的上海新天地在内，将被分拆至瑞安新天地，后者还在武汉、南京、佛山及重庆等城市拓展项目。
分拆上市的计划自2012年就已被提出，彼时，港交所曾确认瑞安房地产可进行分拆上市。但是，仅3年过后，由于资产出售计划进行，并且母公司利润下滑，瑞安房地产主席罗康瑞认为分拆上市不能充分反映资产价值的最佳方式，随即暂停了上市计划。期间在被问到分拆新天地上市一事时，罗康瑞表现谨慎：“过去几年我们都尝试深入去研究上市的可能性，但是最重要的是，上市的话，资产的价格折让实在太大了，所以没有这方面的计划。”
2021年半年报显示，瑞安房地产实现收入119.77亿元，同比大增726%；归属股东净利润10.82亿元，同比扭亏。前6个月，瑞安新天地整体盈利能力可观。
一位接近瑞安房地产的人士在接受《中国经营报》记者采访时表示，公司上市前处于静默期，不方便接受采访，具体原因和影响以公告为准。分拆上市将有利于集团和瑞安新天地在各自的业务领域进一步发展，令后者能够专注发展如资产管理等轻资产业务。
7成租金来自上海
相比太古地产之于北京的三里屯，瑞安房地产在上海的发展显得更为低调。这家坐拥上海黄金地段最大的商业物业组合新天地的港资企业，在南京、武汉、重庆和佛山也拓展了“天地”系列城市更新社区的商业空间。
据独立第三方机构莱坊的资料，截至今年6月30日，瑞安新天地是上海以总建筑面积计的最大型私营商业物业业主及营运商之一，覆盖建筑面积105.71万平方米。公司投资组合建筑面积的52.7%位于上海，所产生租金收入的74.6%也来源于上海。
瑞安新天地经营三大业务分为物业投资、物业管理和资产管理。共13项商业物业中有7项坐落于上海，物业组合包括上海新天地、新天地时尚II、瑞安广场和新天地广场、虹桥天地、创智天地、INNO创智以及企业天地5号及湖滨道。
业绩报告显示，2018~2020年及2021年上半年，瑞安新天地的收入分别为23.93亿元、25.80亿元、23.58亿元和13.77亿元，相应的净利润分别为6.81亿元、5.84亿元、-2.63亿元和4.74亿元。同期，公司分别录得流动负债净额28.69亿元、11.43亿元、9.69亿元及12.82亿元。
公告显示，若进行全球发售，绝大部分所得款项净额将用于偿付瑞安新天地因重组所欠付的余下集团若干股东贷款。余下所得款项净额将由瑞安新天地保留作为营运资金及一般企业用途。
上世纪80年代开始瑞安房地产就参与上海城市发展，并且留下了不少城市地标项目。以上海新天地为例，既是最受欢迎也是零售物业租金最高的项目，截至今年6月底，平均实际租金上涨达到20.26元/平方米/日。
该公司其他城市的商业业务出租率则表现不如上海。武汉壹方南馆及北馆的购物中心项目，南馆在2021上半年的出租率为86.1%；北馆的出租率是85.9%，与2019年全年相比下降10.9个百分点。南京的国际金融中心作为当地的明星地标出租率表现最低，今年上半年零售、办公楼的出租率均不足70%，低于南京办公楼市场整体出租率。
对此，瑞安新天地方面坦陈，公司目前的商业物业集中于上海，深受上海的市场状况所影响。相较若干其他拥有更多物业、地域分布较广或投资范畴更多元化的公司，投资物业地域集中或会令公司承担较高的风险水平。如若上海市况转差，则会削弱公司上海物业的盈利能力。
不过，据披露，瑞安房地产拥有总建面约130万平方米的储备商业物业，其中85.7%的储备商业物业位于上海，包括瑞虹天地社区、鸿寿坊、太平洋新天地商业中心、蟠龙天地等项目，均被列入瑞安新天地的收购范围，因此公司打算继续聚焦上海业务。
谋局轻资产转型
瑞安新天地作为瑞安房地产的附属公司之一，早在2011年10月份就于开曼群岛注册成立。
次年5月份，瑞安房地产便公告宣布分拆中国新天地有限公司向港交所提交建议，而港交所已确认可进行建议分拆。2013年，瑞安房地产对外宣布公司开始与后者分开运营，分为两家独立的公司。
然而，在随后的2014年，瑞安房地产接连进行资产出售，包括以9.65亿元出售位于虹桥天地的酒店，以123亿元出售上海太平桥企业天地物业等。而且，2014~2015年里，瑞安房地产的收益出现明显下滑，净利润分别为17.78亿元、7.88亿元，同比减少16.33%、55.68%。
在2015年的业绩会上，时年67岁的罗康瑞表示：“现阶段安排中国新天地有限公司上市并非充分反映其资产价值的最佳方式，决定短期内不会进行分拆上市计划。”
直到今年8月4日，搁置6年之久的上市计划才被重新提及，而且马上受到业内广泛关注。瑞安房地产在公告中提及，正考虑分拆商业投资地产、物业管理及资产管理业务在香港联合交易所主板独立上市。8月24日，瑞安房地产的半年业绩会上，罗康瑞被问到为何再度重启分拆上市计划时，其表示，多年前，公司有研究过新天地独立上市的可能性，但当时的市场条件和公司的物业尚未完全成熟，直到今天公司还在研究怎样才能为股东创造更大的价值，“包括大家知道今天瑞房的股价与它实际的价值有了比较大的不同。”
罗康瑞的低调和克制其实不无理由，在各方面业绩的压力下，选择轻资产转型或许是瑞安房地产的出路之一。
梳理2017~2021年中报的业绩，瑞安房地产经营活动现金流量波动较大，分别为-8100万元、7.77亿元、9.13亿元、36.4亿元、13.65亿元。同期年报业绩亦出现较大波动，经营活动现金流量分别为37.81亿元、113.6亿元、-171.7亿元、95.88亿元、13.65亿元，营业收入分别为184.51亿元、248.41亿元、103.92亿元、45.97亿元，120.85亿元。过去几年业绩不断下滑的背景下，尽管中期业绩表现亮眼，公司却没到庆祝的时候。
对此，瑞安房地产董事会表示，独立分拆上市将有利于集团及瑞安新天地在其各自的业务领域进一步发展，并为双方带来明显裨益。释放瑞安新天地商业物业组合的价值，从而令瑞安房地产作为瑞安新天地控股股东受益，使得不同管理团队更有效地专注其独特业务并捕捉不同增长基本面，使管理资源得到更有效的调配。财务利益方面来看，该公司董事会认为，分拆上市后，瑞安新天地在日后独立筹集资金，为其现有业务及未来拓展提供资金，而无须依赖母公司。
克而瑞方面认为，分拆新天地上市也利好瑞安房地产释放商业物业价值，推动发展轻资产业务。
（编辑：石英婧 校对：燕郁霞）
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