未经业主同意，福州一社区直接聘选物业？
人民资讯2021-09-14 16:45
「本文来源：海峡都市报」
N海都全媒体记者 陈晋 马俊杰 文/图
半年发生4次火灾，小区绿化无人管护……福州市台江区武夷绿洲小区部分业主认为，现有物业福州合嘉源物业不作为，要求更换物业，但在此次新一轮物业聘选时，该物业公司再次进入聘选流程。据业主反映，该小区没有业委会，新一轮物业聘选也没有召开过业主大会，在投票环节，业主只能从社区提供的三家物业公司中选其中一家，业主们质疑聘选流程不合规。对此，鳌峰街道工作人员表示，将继续和业主进行协商，物业聘选工作将择期再进行。
选票未设否定选项 仅3名业主投票
近日，记者来到武夷绿洲小区看到，小区一期内绿化破坏严重，多处绿化带只剩下黄土；小区通道两侧停满了车辆。不少居民反映，小区在半年内还发生过4次火灾，但楼道的消防栓每次都没有水，无法及时开展救援。
家住小区二期的何先生告诉记者，武夷绿洲小区共有3期，总计约3600户，目前由福州合嘉源物业服务有限公司（以下简称“合嘉源物业”）负责管理，合约期从2017年至2021年2月。“业主们觉得，合嘉源物业管理不善，希望更换物业。”
武夷绿洲3期业主王先生也认为，合嘉源物业管理不到位，却依然能够进入新一轮的聘选名单中，这让不少业主怀疑物业聘选流程存在问题。
记者了解到，此次武夷绿洲小区物业聘选时间为9月9日至11日，但据业主反映，投票期间，仅有3名业主参加，而合嘉源物业也入围聘选名单。“我们小区没有业委会，也没有召开过业主大会。按规定，社区应当征求广大业主同意后，再委托给社区选聘物业，但上述流程都未实施。”王先生说，在投票环节，业主只能从社区提供的三家物业公司中选其中一家，多选、不选或者涂改都视为无效，且投票票面也未设置否决选项。至于如何选定这三家物业公司，相关的告示和投票信息上均无体现。
两年前票选物业 被“偷换概念”？
有业主还向记者反映，此次聘选物业，之所以遭到不少业主反对，还有一个原因是2019年的一次票选物业，业主认为社区偷换概念，担心这次又会上演“闹剧”。
台江武夷绿洲小区绿化带成停车场，居民铁链禁止车辆随意停靠
在一名业主提供的一张“关于2019年台江区武夷绿洲（三期）小区业主大会表决福建嘉庆物业有限公司（为‘合嘉源物业’前身）是否继续履行合同票决结果公示”中，记者看到，武夷绿洲三期共计1678户，总建筑面积166603.99平方米，社区制作表决票1700张，但实际上仅42名业主参加投票。
该业主告诉记者，这42张表决票中，有效票36张（其中反对票26张）、废票5张、弃权票1张，计投票权数3644.87平方米，占总投票权数2.18%，占总业主户数2.14%。“当时我们以为可以通过应有的权利，更换物业，但社区的公示中，竟然写着‘反对户数26户，仅占1.54%’。”该业主说，因反对票未超过50%，福建嘉庆物业公司又顺利继续履行合同。
“1.54%是社区将26户反对的业主除以总户数1678户得出的数据。”业主们说，实际上，这26户反对的业主，占投票权数61.9%，早已超过半数。“我们当时有和社区反映，但社区却不闻不问。”业主们说道。
律师：投票程序违规 社区无权直接聘选物业
9月13日下午，记者来到鳌峰街道武夷绿洲社区，社区工作人员称，他们没有权利接受采访，具体情况可咨询鳌峰街道办。
记者又来到鳌峰街道办，据一名黄姓工作人员介绍，根据《民法典》规定，此次武夷绿洲小区票选未达到三分之二以上的业主进行投票，且三家物业公司的选票均未超过半数，聘选工作将择期进行，“我们将继续和业主进行协商，下次再进行投票”。至于参加聘选的物业公司是否征求了广大业主的意见，该工作人员未作回应。
当记者咨询2019年有关投票福建嘉庆物业公司继续履约一事时，对方称，当时并不是他负责，不清楚情况。
福建元一律师事务所蒋双灌律师表示，社区的上述行为不符合法定程序。根据《民法典》第278条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，“社区无权直接选聘物业公司，武夷绿洲小区属于无业委会小区，需要由业主大会决定，特别是哪些物业能够入围、相应的招标流程，也应由业主大会决定”。
蒋双灌律师说，选票票面，只给业主“三选一”的选择，且标注“多选、不选、涂改视为无效”，又没有设置否定选项，这就属于无效条款。此外，物业选聘时，除了要达到相应的选票要求外，“参与”投票的业主数量也是关键，“像2019年，武夷绿洲小区的选票结果，计算方式就不对，应是反对票26张除以实际发放表决票42张，其得出的结果才是反对业主的占比”。
蒋双灌律师建议，业主可以继续和社区协商，若无法解决，可向法院起诉。
编辑：阿荷
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