来源：财经自媒体

　　来源：90度地产

　　作者：刘健会

　　中国这片土地上流淌着奶与蜜，开发商们更是把土地变成了黄金。细数近二十年中国首富，来自房地产行业的首富是最多的，从2007年碧桂园的杨惠妍，到2013年万达的王健林，再到中国恒大的许家印，都曾跻身福布斯中国首富。

　　从财富上看，开发商腰缠万贯，但有趣的是，房地产行业的集中度不够高，房企规模虽然大但是没有形成垄断巨头。近几年，房地产的行业规模一直保持在20万亿左右，但是龙头房企中还没出现万亿房企，哪怕头部也占不到行业份额的5%。

　　但在上个世纪末，曾有一家开发商占据行业份额的20%，坊间传闻最高时甚至能达到50%，这家巨头便是中房集团，其在A股的上市公司为“中房股份”（600890）。以它的老资历和曾经的市场份额，称它是“中国第一开发商”并不为过。

　　不过，就是这昔日巨头，如今却已来到退市边缘。近日，中房股份发布公告，宣布公司终止了与忠旺集团的重大资产重组，这标志着忠旺集团借壳上市的失败，也意味着，“中房股份”这个具有时代意义的上市房企即将落幕。

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　　穷途末路

　　近日，中房股份发布公告称，鉴于目前市场环境等原因，终止与忠旺集团的重大资产重组，并表示不构成任何一方违约。而此时的中房股份早已是一具空壳，当下已经没有太多可以腾挪的空间，公司的各项经营指标弱到无法维持一家上市公司的水平。

　　中房股份2020年年报显示，报告期内，公司营收只有1090万元，其中1056万元来自出售新疆兵团大厦四层950平米的房屋，33万元来自该大厦的物业出租，这栋大厦已经成为了中房股份最后的救命稻草。

　　2021年初，中房股份连发四篇退市风险提示，这家历史悠久的老牌知名房企已经来到了退市边缘。

　　2013年，中房股份原大股东中房集团将所持的公司股份全部转让给了嘉益投资有限公司。但嘉益投资没有经营房地产的欲望，毕竟2015年忠旺集团便计划借中房股份回归A股。

　　忠旺集团是谁？忠旺是亚洲最大、全球第二大的工业铝挤压产品生产商，2021年《财富》中国500强中排名466名。目前，忠旺集团已在港股上市，但是公司股价与业绩产生了较大偏移。2020年，忠旺集团营收243.78亿元，净利润21.26亿元，但公司市值只有91亿港元，市盈率也只有4.28倍，而A股上市的同行业公司市盈率多在20倍左右。回归A股是忠旺集团所期待的救赎，并已为之努力6年。

　　2016年，中房股份开始了与忠旺集团的重大资产重组，但是三年中几乎没有任何实质性进展。2019年8月27日，中房股份发布公告称，此前的重组决议距今已将近三年，市场环境、相关主体经营情况都发生了变化，双方的协议于2019年9月21日到期后不再续期。中房股份的重大资产重组第一阶段结束。

　　2020年3月，中房股份和忠旺集团重启重组，此次国家军民融合基金也参与其中，重组计划在2020年7月底获得证监会受理。此后，证监会两次向*ST中房下发反馈意见，针对“忠旺集团是否与主要供应商、客户形成资金闭环”等问题进行质疑。质疑之下，这次重组终于以失败而告终。

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　　高开低走

　　1981年，中国房屋建设开发公司经国务院批准组建，以建设福利房为使命。这是中国成立最早的房地产开发企业，也是中房集团的前身。

　　上世纪80年代，整个中国只有1亿平米的开发总量时，中房集团的开发量大约在1800万-2000万平米，且绝大多数都是福利房。中房集团前董事长孟晓苏曾经说过，“全国1/5的福利房都是中房集团盖的。”

　　当时，还没有土地招拍挂制度，房地产开发执行的也是计划经济，只有少数国企有房地产开发指标，中房集团就是其中之一。为此，许多没有房地产开发指标的企业便挂靠在中房集团名下，每年向中房集团上交管理费。这也导致了中房集团企业规模大却多为挂靠模式，名义上的子公司并不听中房集团的指挥。这则为中房集团日后败退埋下了伏笔。

　　1999年，中房集团公司与原上级主管部门建设部脱钩，开始迈向了市场化的大潮中。

　　2003年，中房集团收购上市公司长春长铃29.78%的股份，成为该公司第一大股东并借壳上市，即中房股份，但此次并非中房集团的整体上市，而只是注入了部分资产。

　　2004年6月，国资委发文决定由中建、招商局、中房、保利、华侨城五家企业整合央企1800亿的房地产资源。彼时，中房集团是五家公司中的带头大哥，600亿资产傲视群雄，对于整合热情高涨，而其余四家表现十分平淡。

　　对于整合后的发展，孟晓苏曾公开表示将制定“三步走”战略：第一步，经过第一批资源重组，组建一个资产规模在1000亿元的房地产股份制集团公司，由国资委和国资委所属中央企业共同参股；第二步，整合地方房地产资源，发展成为总资产在2000亿元左右的超级房企；第三步，引进战略合作者，包括混合所有制经济，建立一个更具国际竞争力的房地产航母。

　　这个想法看起来不错，但实施起来困难重重，孟晓苏曾经表示他的初衷是将央企的地产公司通过股权重组，各参股企业经济实体仍然存在。但是这一意见并没有被采纳，众多地产公司都以直接无偿划拨的方式划归中房集团。

　　划归过来的企业中，厅局以上级别的领导就有20多人，如何安顿这些干部，又如何处置这些资产？这是一个巨大的问题。重组问题解决不了，三步走也无从谈起，甚至诸多被划归的企业都“瞧不起”中房集团。

　　根据当年媒体报道，当时有央企房地产负责人表示：“尽管我们不是国资委选中的五家企业之一，但显然我们根本不会考虑被人并购，况且中房这样的企业根本就没有并购我们的实力。”

　　正是此时，孟晓苏从中房集团董事长的位置转任理事长。重组本就困难重重，人事变动更增大了重组难度。从后来几年中房的发展来看，中房集团在当时并没有处理好这些划拨资产，公司反而出现了业绩下滑。2004年中房股份的营收为9.29亿元，到了2010年只剩下了0.11亿元，可谓一年一个腰斩。

　　2010年，国资委要求78家央企退出地产业务，仅保留16家央企从事房地产。在这次调整中，国资委以无偿行政划拨的方式把中房集团整体并入中交建集团。2013年，中房集团出售了自己在中房股份的股权，放弃了自己的上市平台，至此中房集团开始退出历史舞台。

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　　英雄迟暮

　　随着中房集团退出历史，曾任中房集团董事长的孟晓苏也是英雄迟暮。孟晓苏曾在一次采访中表示，自己最后悔的事是痛失中房，回头看，孟晓苏的人生中不乏高光时刻。

　　孟晓苏早年曾在北汽做汽车工人，1977年恢复高考后，他28岁考入北大。82年他被胡启立看中，分配给时任国务院副总理万里做秘书。88年孟晓苏重回北大读研，师从著名经济学家厉以宁。

　　1992年，孟晓苏出任中房集团董事长，他在任期间为房地产行业的未来发展做了很多铺垫工作，例如推进房改使商品房的概念深入人心，并引入按揭贷款提高住房自有率等。

　　作为企业家，孟晓苏似乎并不成功。中房集团一路高开低走，最终不得不被中交建重组。在卸任中房集团董事长之后，孟晓苏筹备并成立了幸福人寿。2011年，幸福人寿换届，孟晓苏转任监事会主席，结束了他的董事长任期。不过就在他卸任一年后，幸福人寿在2013年被银保监会叫停分支机构的批设，并要求停止开展新业务。

　　不过，对于房地产行业而言，孟晓苏则是名副其实的“教父”级人物。比如，他提出了许多行业理论，从以房养老、倒按揭，到房贷证券化再到Reits，他希望将众多的西方金融产品引入国内。这些证券化产品目前正在一步步从梦想照进现实。

　　时至今日，孟晓苏依然时常出现在行业舞台，他现在的title是“中房集团理事长、幸福人寿监事长、汇力基金董事长、中国企业家联合会执行副会长”。与孟晓苏同时代的地产人物，比如王石、冯仑、王健林等人都已渐行渐远。