特聘律师 白能平

2021年7月28日，山西省住房和城乡建设厅放大招，物业收费不能再是糊涂账，业主消费理应明明白白，一句话，广大业主交得物业费应该是物有所值的！这个话题未必是个多大的事儿，但是一定是个涉及千家万户的事儿，也是个关乎老百姓切身利益的事儿，在这个“人民就是江山，江山就是人民”美好伟大的时代，任何涉及百姓利益的事就是必须要解决好的事，百姓利益无小事儿。

为此，我在这儿简单梳理一下在自己认知层面的关于物业费的几个问题，希望能对您有点儿帮助，毕竟消费维权也是每一个物业消费者应该拿起法律武器站起来做的事，不能坐等天上掉馅饼儿。

一、业主为什么要交物业费？

这个问题比较好回答，几乎所有的人也是可以理解和接受的。交物业费这个事就和打车要交打车费一样，同样的道理，用水得掏水费，用电得掏电费，享受物业服务就得交物业费。再说白一点，那么大一个小区，那么多人的吃喝拉撒，要保持小区干净，要运走小区垃圾，要和水、电、气等部门协调解决相关问题，业主自身家里的设备设施等问题也要得到及时解决，这些个都得需要人来做，在靠慈善、义工等方式不能彻底解决的情况下，享受这一份服务，就得交这一份服务费。一句话，天上不会掉馅饼儿！

二、物业公司凭什么可以向业主收费？

顺着上面的问题也好回答，物业公司可以向业主收费，人家就凭这两点：

第一点，人家物业公司给你提供了一些个物业服务，比如小区的保安服务，小区的保洁服务等等，享受物业服务是属于一种消费行为，消费就是要付费的。

第二点，人家物业公司能提供收费依据，这里是问题的核心了，请注意！

我查了查，我国价格法规定了三种价格形成机制，由市场协调价，完全由市场调节，买卖双方协商确定，比如你去菜市场买菜，有政府指导价，国家定范围，交易双方协商确定，比如律师收费，在国家规定的范围内律师事务所和委托人协商确定一个服务费，比如有政府定价，完全由政府确定价格，比如你买烟抽，买盐吃。

那物业收费怎么确定价格？主要可以理解为政府指导价。

我查到了一个太原市物价局、太原市房产管理局在2014年5月16日公布的太原市住宅物业服务等级与收费标准的通知，这里边有一到五共五个服务等级标准和五个等级对应的收费标准，从一级到五级每月每平米分别为0.3元、0.5元、0.8元、1.2元、1.6元，从这个文件可以看出政府的最高指导价是1.6元，当然了这个文件的备注部分也有弹性规定可以浮动价格。一句话，政府指导最高价是每月每平米1.6元，没有理由地高于1.6元收费就是违规收费。接下来双方又该怎么确定一个具体的执行价格呢？我了解到的是可以协商，也可以委托第三方根据物业公司提供的具体服务内容评估一个都认可的价格，还得去住建部门备案。总之一句话，物业公司不能自定价格，必须向业主提供执行价格的依据，比如物业服务等级、物业收费标准、备案核发凭证、政府核发的收费公示牌等。我可以提醒大家一点，具体标准和做法可以向当地部门咨询和核实，但是有一点，收费必须提供依据，没有依据就是违规乱收费。

三、物业公司收了费应该做些什么？

大家都应该比较关注这一块了，物业公司收了费到底应该做些什么呢？我就一一列举吧！

我捡重点和关键的说，应该做的有：

1.公布收费标准，基本就是我上面提到的收费依据或者文件了。

2.公布收费项目，基本就是服务等级中涉及的具体服务项目了。

3.公布共有部分的经营和收益情况，比如楼体广告、电梯广告、小区临时停车收费等，这些共有部分可以整体规划、运营、收益，但是业主共有部分的收益属于业主共同共有，不是物业公司私自收益。

4.公布物业收支情况，物业公司的财务资料理论上属于物业公司自己的公司信息，但是民法典规定物业公司有义务向业主公布履行情况和维修资金的使用情况，那实际就得告给业主收了多少，用了多少，用在哪里，这也是业主作为物业消费服务最起码的知情权了。

5.及时向业主开具发票，根据税收法律规定，谁收钱，谁开票，业主可能不索要发票或者开了发票也没有什么用，但是物业公司作为收款一方，收钱的同时就得给业主开票，只收钱不开票就是逃税，逃税的后果是补缴税款本金，日万分之五的缴纳滞纳金。

6.其他就是物业公司日常服务的一些情况了，比如服务人员、服务质量等，在这儿就不赘述了。

我上面提到的都是有法律依据的，看看你的物业公司踩上了哪一条。

同样，我捡重点和关键的说，不应该做的有：

1.把物业费和水费、电费捆绑起来收费。什么意思呢？就是业主你不交物业费，我物业公司就不给你卖水、卖电或者限制给你卖水、卖电，比如一次卖你五块钱的水或电。这个比较恶心和操蛋，那物业公司有这个权利吗？当然是没有了，业主买水是和自来公司买，买电是和供电公司买，和物业没有两毛钱的关系，物业公司即使收取水费、电费，也只是个代收行为，至于物业公司代自来水公司、供电公司干了代收这个事，会有什么报酬，那是人家之间的关系了，一般与业主是没有什么关系的。

2.随意停水、停电。这个和上面的道理有些相似，你业主不交费，我物业公司就给你停水、停电，让你不能正常生活，捆绑收费都不允许，为了收费随意停水、停电就更是流氓行为了。

3.当然了，干扰业主的生活，破坏业主的财产，这更是侵权甚至是黑恶势力的行为了。

四、为什么说物业收费经常是笔糊涂账？

政府层面提出对物业收费糊涂账要进行整顿，给业主消费一个明明白白，足以说明物业收费糊涂账已经不是一个点的问题，而是一个面的问题了，为什么物业收费经常是糊涂账呢？应该是因素比较多了，常见的可能有：

1.开发商占据着交易的优势，尤其是小区前期物业，说的是开发商指定一家物业公司进行前期物业服务，但是所谓的前期物业公司大都也是开发商自己的公司，也就是开发商和物业成为一伙的了，你买了房子，也得买物业服务，要么不给你卖房，要么不给你交房，这样就成了你和银行打交道了，什么也得听银行的才能办，才好办。

2.业主自身分散也是个问题，按法律规定，业主可以成立业委会，业委会代表业主决定小区的一些个事项，比如选择物业公司等，但是实际很多小区业主指责物业公司这不对那不对的同时自己又根本不能团结起来成立代表全体业主利益的业委会，所以，打铁还需自身硬，业主团结起来，物业公司它就是个打工的，它就必须为业主着想，好好履行物业服务合同义务。

3.我们传统的文化还是多一事不如少一事，忍忍就过去了，物业公司的一些个做法可能落到一个业主身上就不是个事，或者说就是几块几十块的事，大家就那么糊里糊涂地忍让了，但是对物业公司来说，小水滴积大河，那就是一块不小的利益了，几千甚至上万个几十块就是一个天文数字了。

4.我们的监管可能还是不够严实，就比如好多业主认为不需要发票，也就不主动索要发票了，这样就给物业公司提供了一个机会，不开票或者少开票，那就在无形之中逃税获益了。物业不交税对业主有损失吗？表面看没有什么损失，表里看就是一个不规范和乱收费，敢不交税，就敢乱收费，多收费，也就敢只收费少服务或者不服务，就是这么一个逻辑。

五、业主到底怎么做才可以让自己的消费物有所值？

在物业服务这个层面，我们业主是花钱买服务了，前文也提到几次了，天上不会掉馅饼，所以，不要老想着只享受服务而不掏钱，不按时交物业费肯定是不对的，但是我们业主交了物业费，作为消费者就必须消费地明明白白，那就需要搞清这么几个问题，我为什么要交那么多物业费？我们交的物业费花在哪里了？小区业主共有部分怎么收益了，这些收益又花在哪里了？物业服务是否符合服务等级和服务合同约定的标准？等等，作为消费者，不能胡搅蛮缠和无理取闹，但是既然自己花钱了，那就得花的明白一些。

六、我可以给您的几点建议

1.小区的事就是大家的事，建议业主团结起来才能更好地解决问题，能成立一个代表民意的业委会是非常重要的，一盘散沙办不成事。

2.你也可以向相关部门投诉反映自己的合理诉求，价格投诉12358，市政投诉12345，税票投诉12366等等，一般共性的问题会得到及时答复和解决的。

3.敢问路在何方，路在脚下，维权这个事，也不能抱着别人出面自己获益的心态，人人有法律维权意识，才能让一个小区建设更好。

附：法律规定

《太原市物业服务与收费管理暂行办法》第三十二条规定，物业服务企业在收取物业服务费过程中严禁将物业费与代收的水费、电费等费用捆绑收取、价外加价。

《民法典》第九百四十四条 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。