赣业委会——江西业委会（筹备组）交流学习平台。欢迎关注、投稿或提供信息。 5月9日星期天上午10点，九龙十一度、滨江明珠、天伦华庭、明月山天沐温泉谷、学府馨苑业委会、东方塞纳、庐山花园、凡尔赛宫、联发君领等小区业委会和热心业主齐聚南昌高新区路通沁园小区业委会办公室，一起交流对小区业委会工作的经验，探讨工作中遇到的问题。
交流会首先由路通沁园业委会薛主任致欢迎词，并与业委会成员介绍路通沁园小区情况以及小区成立业委会开展治理的经验：
（1）行业要多交流。作为大型商品房小区，小区业委会成立有一年半的时间，它们曾经和凡尔赛宫等小区进行多次交流取经。薛主任表示“业委会成立过程中没有经验，步履维艰，像是雨后春笋,一脚就被踩烂了，要多行业交流，一起成长”。
（2）成立业委会一定要结合现实条件。薛主任今年66岁，小孩子年纪大了，自己退休了，想做点公益的事情。虽然小区成分复杂，有别墅和高层，规模大。但目前小区有70多个业主代表，30多个楼栋长，一呼即应，这是小区开展自治管理的核心力量。同时，也在积极发展退休业主参与小区志愿服务。
（3）完善小区治理架构。不仅成立了业委会，同时也成立监事会，讨论了两套班子的合作问题。对于业委会而言，监事会制度可以证明自己的清白，可以更大程度上获得业主的公正认可。同时，监事会也可以作为业委会行动的“头上的一把刀”。
薛主任的发言引起了参会者的共鸣，大家不时插话提问与其交流。薛主任发言结束后，联发君领、滨江明珠、学府馨苑等小区业委会也先后发言介绍了小区的情况，分享了各自的困难和经验。主要有以下几点：
（1）维护微信群秩序。现在各个住宅小区都有微信建群，每一个楼栋都有工作群，但是很多群天天吵架哔哩哔哩，广告满天飞。群主要履行引导和监管职能，更好的信息宣传和扩散。比如，群友备注实名房号面积。禁止广告宣传，提醒三次未改，群主自动请人离开，渐进性的维护小区虚拟空间秩序。
（2）居委会和业委会的立场。有些社区居委会现在倡导发展业委会产生，是因为可为社区解决许多问题做社区帮手，但是不喜欢越级上访、闹事和群体性事件。社区工作人员通常是“居委会是站在政府的立场”。在小区维权和治理过程中“一定要依靠政府，不要和政府闹矛盾，要不然怎样为人民服务”。
（3）小区业委会的管理制度问题。目前，成立小区业委会要去住建部门备案，可是作为基层群众自治的社会组织它又归口民政部门引导和管理，政出多门；同时，作为社会组织，小区业委会也不是法人代表单位，没有营业执照，不能开发票等。作为小区自治的社会组织对口管理职权和法律权属不清晰，使得业委会成为一个“怪胎”，这是今后政策倡导的突破口。
（4）会议还讨论了其它议题。如小区业委会如何顺利备案，作为诉讼主体业委会如何谨慎对待与物业公司的官司问题。
来自江西师范大学政法学院副教授、社会学博士刘小峰的发言引起了大家的关注，但是由于时间有限未能展开阐述。
时间很快就到了中午十二点，根据交流会议程安排，大家参观了路通沁园小区。该小区在业委会和新聘的长城物业的共同努力下，小区的环境、设施设备和服务均有了很大的改善和提高。
参观结束后，大家一起合影留念，期待下次交流会再聚。
盛夏5月，鲜花盛开。今天阳光明媚是个好日子，又是母亲节，我们热烈欢迎江西省业委会协会（筹）各兄弟小区业委会同仁到路通沁园小区参加指导交流工作会！下面，简单地介绍本小区成立原筹备组和业委会工作情况，不妥之处，请同仁们批评指正。
本小区坐落在高新区艾溪湖东创新二路1016号，物业类型主要是低层和高层两个区域，总建筑面积26万多平方，其中住宅18万多平，住宅1644套，户数1644户，非住宅7500多平方，非住宅房1套。物业用房600多平，社区用房880多平方。
小区建设单位，省交通厅下属国企江西省路通实业公司2012年开始投建，2015年竣工出售，2015年7月由江西美福物业公司（前期物业）服务管理，小区有九栋14个单元，二梯四户结构（高层），物业费1.9元/平方，低层（别墅）33栋90户，物业费3元/平方，全年物业费预约400多万元。目前小区入住率约70%，去年物业费收缴率82%。
本小区容积率达33%以上，地上停车位126个，地下停车位有1300多个，其中人防车位400多个，目前地下停车位开发商委托第三方代售价格均在12万元/个，子母车位15万元/双，租车位价由2017年每月300元到2018年1月起涨550元/月，现在好似480元每月/个。
2018年5月，因小区外公路旁停车未划线，区交警执法干警夜晚来贴罚单，引起上百个业主不满，酿成一场突发群体事件，后我们报告社区及交警大队领导得到及时制止。主因是开发商租卖车位价格过高，超出当地路段周边小区的价格，让业主承受不起，造成业主车下班有家不能回，回家无处停放，买不起也租不起，外面又怕被交警贴罚单。
我们看到此种情况后，抓住机会向社区反映，得到社区支持，马上组织十个业主联名申请成立业主大会筹备组，在社区的指导下，很快得到批复成立了小区筹备组，共七人组成，除社区代表、开发商代表各一人外，其他五人都是小区业主，并在社区明确一位业主为筹备组副组长，全权负责筹备工作。
2018年5月至2019年8月，筹备组每一次开会都事先得到社区主任同意，五位业主放弃了许多与家人团聚日子，任劳任怨履行筹备职责，做好筹备工作，针对本小区的特点（三多三少三无），即老人多、小孩多、外地人多、活动场地少、商铺少、安全防护少、无经费、无办公场所，无办公条件。我们要在短时间内（90天）完成召开第一次业主大会，任务非常艰难，像爬雪山过草地翻山越岭，两肩霜花，咬紧牙关，坚持坚持！忍受许多压力，不分昼夜核对业主身份住宅面积，有时工作到深夜，在没有任何补偿报酬，反而自己倒贴钱的情况下（其中一位副主任自己拿出4300多元钱买了投影仪搞宣传用），利用业余时间开会讨论40多次。由于当时小区业主入住率不到50%，所以完成核实业主身份住房面积，几次开会宣传动员业主统一思想后，我们停了大约两个多月，筹备组只有5人，人手不足，后又发展了10多个在协助筹备工作的业主，在筹备期间做了大量宣传工作，先个人捐款后带动几百人捐款，共捐4万多元，开展了两次大的活动，如：迎中秋庆国庆，70多位业主代表和志愿者团队建设活动。筹备组开始搞宣传时，他们自费编文字，印刷了1000多张“为什么要成立小区业委会”彩色单页 ；在既将召开第一次业主大会时，又编印1000多张《路通沁园小区将来的美好，永远不忘今天努力的您》和《业主的权利与义务》彩色宣传单，内容是简单划一，通俗易懂，图文并茂，为凝聚业主人心，尊重团结业主有理性和明智想法，这个做法起到很好的作用。
通过一系列的宣传拉近了与业主的距离，深受大多数人的喜爱和点赞。在社区支持下，小区各项条件趋于成熟，立即在2019年7月召开了第一次业主大会，会场设在小区中心点搭舞台、音响、彩旗、彩球、标语，就像过大年一样热闹，一边开会、一边投票、一边演出，非常隆重，自编自导、自演自唱，深受小区业主的欢迎，南昌市电视台作了专题报道。我们采取书面征求意见的形式固定设，一个投票点，晚上安排两个流动投票箱扫楼，一户一户投票，坚持投票半个月后于八月五日在社区集中开箱进行唱票，整个过程都是在团结紧张、严肃、活泼、安全、保密情况下完成的，通过业主代表认真统计，第一届业委会均在人数和面积超过50%，有的达70%，当场社区宣布成立，紧接着业委会成员投票表决，产生了主任一人，副主任两人，委员四人，候补委员四人。同时小区的议事规则、管理规约也双过半。首届业委会共11人，组成有党员四人，女性四人，年龄在60岁以上一人，50岁以上一人，其他9人均在30到40岁左右，为了做好所有资料整理，和社区一道逐件核对有关公示公告的材料，有33件资料，呈报区房管中心备案。最后于2019年9月15日首届业委会备案成功。
1、摸清家底，建章立制，做好分工，分类整理资料和图纸归入档案。
3、启动民意调查，对留用老物业、另聘新物业发放表格，按工作程序逐步跟进，用7天时间完成20%业主民调即400多人意见，留用老物业只有34票，另聘物业有396票，为了不让老物业知道此结果，我们做到严格保密，不影响老物业员工的工作情绪。
4、秘密着手拟定招投标文件，参照别小区做法，开会讨论，成立招投标选聘小组。
5、去年大年初一开始配合社区做好小区的防控疫情轮流值日工作。
6、2020年3-4月完成选聘物业工作任务，同时签约新物业包干制合同，配合协助物业办理备案手续。
7、去年5月做好迎接长城物业南昌分公司入驻小区，隆重启动欢迎仪式，让业主真切感到新物业服务管理理念，值得托付，步入正轨。
8、监督物业承诺整改投入项目落实情况，对合同以内的整改和合同以外的整改，每月季都有物业工作报告，告示全体业主。
9、依据双方合同约定，公告收益按4:6分成及60%归全体业主，由业委会统一管理40%归长城物业，此外，长城物业第一年是试用期，一年到后需经业主满意度评议达到80%以上和业主代表考核达到80%以上，业委会退保证金。
10、对原物业移交资料不彻底不全面和多收业主物业费问题，经过多次协商未果，请律师起诉高新区法院，业委会胜诉，目前原物业陆续退还业主的物业费。
11、针对存在的一些重大问题，列出方案计划，逐步用法律武器来维权推进解决。
12、让业主切身感受新物业给带来的新变化、新面貌、新气象、新福利。如：地上停车原每月200元降到160元，原子母车位每月180元降到120元。
本小区到目前仅五到六年，房子高层区业主的空调外机没有规划设计好，安装不美观。
高层二梯四户的端户每逢冬季飘雨雪严重，小孩老人经常滑倒摔伤。
瓷砖脱落严重，每年遇到大风大雨，总是要掉十几块瓷砖，非常危险！
原物业公司现更名恒辉物业，没有彻底移交电梯消防和监控设施设备资料和其他运营情况，前不久还拒收业委邮寄函件。
原物业公司尚未移交2015年7月至2019年12月底小区地上停车费。这是小区全体业主的公共收益。
开发商将地下室一风机房卖给业主，非机动车图纸上1700多个有规划但没做，小区停放电动车没位置，存在严重安全隐患。
临时垃圾堆放点问题，小区现在装修垃圾堆放地下室人防车位上，每次清运超耗费大价又影响环境卫生。
加大学习培训力度，采取自学为主，交流辅导相结合方式，
待遇方面到条件得到改善后，召开业主大会讨论给予一定的待遇补偿。如：补偿可考虑每月手机报销标准和出差适当补贴等。
发挥积极性作用，周一至周五业委会年轻人需要上班，需考虑吸引热心的几个老同志当义务监督员，协助业委会的日常工作，互补避免社区有急事商量找不到业委会人员。
发挥监委会、楼栋长、业主代表的作用。为日常监督，促进物业更好的服务管理。
坚持每月三次小会，及时沟通对接物业服务工作，尽心尽力，履职守责，把小区各项工作搞得出彩出色。
关于路通沁园小区更多的情况，如需详细了解请搜索关注“路沁业委会”微信公众号。
