兰州：业主“炒掉”物业 手续移交引出一场官司
每日甘肃2021-03-25 11:31
业主“炒掉”物业 手续移交引出一场官司
每日甘肃网3月25日讯据兰州晚报报道 小区业主委员会状告前物业公司，要求前物业公司返还其在管理期间涉及小区的一切资料、记录、设备，还有专项维修金。该案从开始诉讼直至二审结束，历时近4年时间。3月24日，兰州市中级人民法院公布该案终审判决，支持业主委员会的部分诉求，对于证据不足的诉求，法院建议业主委员会可在证据充分的情形下另行主张。
1 业主解聘物业 手续移交引纠纷
J公司曾为城关区雁南街道滩尖子J花园小区提供前期物业服务。2018年9月15日，J花园小区全体业主经过法定程序选举产生了J花园业委会（以下简称业委会）。2018年9月21日，雁南街道滩尖子社区、雁南街道依法对业委会予以备案。2018年9月22日，业委会向J公司发出《关于要求J公司撤出J花园小区的告知函》，解除了与J公司的前期物业服务合同。2018年10月8日，业委会向J公司发出《关于撤离J花园小区的通知》，告知J公司进行物业交接工作。2018年10月13日，业委会与甘肃某物业服务有限公司签订《物业管理合同》，委托甘肃某物业服务有限公司对J花园小区实行物业管理。
2018年10月14日，业委会向J公司发出《关于限期撤离J花园小区的通知》，要求J公司于10月16日前撤出小区。2018年10月20日，业委会与J公司、甘肃某物业服务有限公司签订三方协议，协议约定：J公司同意交接，除约定一些物业相关费用交接形式外，协议后附一份物业移交资产清单，但J公司始终未与业委会进行协商、配合，未履行移交义务，业委会将J公司诉至法院。
2019年1月，齐某、何某未通知业委会，注销了J公司的工商登记。工商资料显示，J公司系有限责任公司，齐某系法定代表人。在申请注销J公司时，齐某、何某既是股东，又是清算组成员，其在清算报告中承诺：由于在清算组中没有债权债务，如果出现债权债务，由齐某、何某承担。因此，在这场物业服务合同纠纷案中，齐某、何某成为被告。
2 法院终审判决 支持业委会部分诉求
一审法院认为，业委会请求判令齐某、何某退出物业服务小区的问题，由于J公司于2019年1月注销工商登记，二人作为原J公司股东已经退出物业服务小区，不再行使物业管理经营，此条诉求事实已不存在，法院不予支持。但二人未向业委会承担履行物业管理权移交的义务，妨碍了J花园小区的正常管理秩序，业委会要求二人移交J花园小区物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料等的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于业委会主张移交由齐某、何某代管的专项维修资金，清交预收、代收和清算欠收的有关费用的问题，由于业委会未对以上费用的具体数额举证证明，该项诉讼请求数额不明确，一审法院不予支持。关于业委会主张的移交业主共有的其他房屋、场地和财物，因在三方约定的移交协议中未涉及，且业委会亦未提交证据证明其他房屋场地和财物由原J公司持有或占有等的相关证据，故不予支持。
据此，法院作出一审判决：齐某、何某限期向J花园业主委员会移交部分物业服务用房和相关设施，移交物业承接查验档案、业主和物业的基础档案等档案资料及竣工总平面图等资料文件，驳回J花园业委会的其他诉讼请求。宣判后，业委会不服，提出上诉。
兰州中院审理后认为，业委会主张齐某、何某移交由其代管的专项维修资金及预收、代收和清算欠收的有关费用，因业委会未能举证证明上述费用的具体金额及由二人继续代管的事实，同时也不能证明业委会对上述资金进行了对账与清算确认，故该部分诉求法院不予支持。J花园业委会可待金额明确及证据充分的情形下另行主张。
终审判决为：维持一审法院的部分判决；变更部分为：齐某、何某限期向J花园业委会移交锅炉房内所有设施设备、消防控制室内所有设施设备及属于全体业主共有的全部相关设施设备。
3 民法典规定 选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定
北京德恒（兰州）律师事务所武丹彤律师分析认为，物业被业主“炒掉”的情况不太多见，很多小区没有成立业委会，无法集体维权。以上案件法院已经判决生效，按照法院判决执行即可。如果物业公司不执行，业主可以申请强制执行，要求物业公司强制搬离。其实物业公司本身属于服务性企业，是业主的“管家”和“保姆”，应当做好服务工作，但实践中往往很多物业公司未摆正位置，导致业主意见很大。
根据《中华人民共和国民法典》第六章业主的建筑物区分所有权第二百七十七条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。同时，第二百七十八条也提到，制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；使用建筑物及其附属设施的维修资金；筹集建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；有关共有和共同管理权利的其他重大事项,由业主共同决定。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主，且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
兰州日报社全媒体记者 许沛洁
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