苏州木渎镇大成珺小区新老物业交接陷入僵局，难在哪？
人民网江苏频道2021-02-23 14:29
近日，苏州市吴中区木渎镇大成珺小区业主向我苏特稿反映，小区物业合同到期后，业主们通过业主大会选了新物业，并与新物业签订了合同，但新老物业交接程序却一直没走通。问题究竟出在哪？
业主大会“炒”了老物业
居委会却不认可投票结果
苏州大成珺花园小区于2013年交付，有2297户，交付以来一直是苏州新港物业服务有限公司提供物业服务。2020年8月，小区业委会成立。
（图为小区破损的墙面无人维修）
业委会主任朱女士介绍，鉴于部分业主对新港物业存在的公共区域维修、管护不到位、公共能耗费收取不合理提出不满，且新港物业的服务合同已于2019年12月底到期，于是，在业委会成立之后，他们就小区“是否同意续聘新港物业”召开业主大会，向全体业主征集表决意见。根据业委会公示的开票结果，不同意续聘的票数以及面积都超过半数，约为53.1%。
然而，对于这一投票结果的有效性，小区所在的苏州市吴中区木渎镇同春社区并不认可。居委会于开票当日下午下发了《指导意见书》，要求业委会及时将书面表决票全部送至社区接受核查，核实过后再开展下一步工作。
双方争议：
居委会究竟有没有权力要求核票？
（图为社区居委会张贴在小区的工作指导意见书）
对于社区提出的核票要求，业委会提出了异议，认为社区并无法定的核查权力。“我们开票都是在律师的见证下进行开票的，在法律上我们是站得住脚的，是合法的，然后他们所谓的不生效，是站在一个行政范围上的理解，我觉得任何东西都应该是基于法律事实。”业委会主任朱女士说。
对此，木渎镇建设和环境保护局物业科科长杨睿回应表示，社区和街道对选票进行监督，一方面是基于《物业管理条例》第二十条规定，业主大会、业主委员会应当积极配合居委会依法履行自治管理职责，接受其指导和监督；另一方面是投票后，他们也接到了其他业主的举报。
“根据物业管理相关规定，解聘选聘物业是要达到“双过半”，也就是业主人数过半和专有面积过半。那么当时现场只统计了业主人数，也就是票面数据，对这个面积也没有统计，所以在当时社区工作人员就提出，对这些票，我们回去要进行一个审核。我们也要确认业主大会结果的真实性和有效性，这样才能保障全体业主的表决权。”
交接矛盾：
新物业大门外站岗，老物业到监控室办公
（老物业的办公场所已被封锁）
之后，在核票争议并未解决的情况下，小区业委会开始了新物业选聘工作，通过委托第三方招标、小区业主大会确认等程序，最终确定了苏州世茂天成物业公司为小区新物业，并签订合同从2021年2月15日起开始服务。
然而就在新旧物业交接过程中，现场矛盾冲突发生了——老物业不走，新物业进不来，业委会锁了物业的办公场所，老物业只能到监控室办公。
政府再出工作指导意见书
依然要求核票
（新物业派驻保安在大门站岗）
2月19日，记者在小区现场看到，老物业的保安、保洁等仍在小区内服务，新物业也派驻了几名保安在小区大门外围站岗。同时，在小区公告栏等地方，都张贴了由吴中区住建局、木渎镇政府联合下发的《工作指导意见书》，以及由同春社区居委会发布的《告知书》。
《工作指导意见书》明确指出，业委会已违反《物业管理条例》相关规定，且根据《苏州市物业服务项目承接和退管指导意见》，原物业公司尚未退出的，新受托物业公司不得强行进驻大成珺花园。社区的《告知书》则仍然要求业委会提交业主大会表决投票相关材料，并表示将在镇及上级主管部门的指导、监督下，于10个工作日内对业主大会的程序合法性、统计准确性、结果真实性进行核查。
木渎镇建设和环境保护局物业科科长杨睿说，“如果核查下来，的确达到法定比例，同意跟老物业解除合同了，我们首先是协调双方，按照既定时间，该离场的要离场。同时，我们还要对他开展的新物业选聘工作，我们也要进行核查，确认过后，两家物业公司要进行正常交接。”
业主代表现场监督核票
老物业表态接受核票结果
（图为社区居委会核验选票现场）
据了解，经相关方面协调，2月19日下午，大成珺花园业委会已经将相关材料提交到同春社区。社区也同意业委会派出业主代表前往核票现场监督。新港物业方面也表态，会尊重核票结果，并且在此之前继续做好服务。
苏州新港物业服务有限公司副总经理刘萍：“如果结果是他们所有的这些都是合规合法，投票数都符合要求，我们肯定会接受这样一个结果，我们会按照正常的流程做一个移交。”
专家说法：
其他业主进行投诉，相关部门可以要求核票
这样一场更换物业纠纷，终于迎来解决曙光。而就业委会此前质疑的居委会究竟有没有权力要求核票，记者也请教了南京大学法学院邱鹭风教授。专家表示，如果确实有其他业主投诉，相关部门要求核票是合理的：“有人投诉了以后，由物业科指定社区来进行投票的监督、计票的监督，这倒是可以，他是属于解决问题的。否则就没必要了。”
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