加强一线城市布局，中海地产抓紧拿地补仓
界面新闻2021-02-08 09:00
提出在土地投资上要“以频率换概率”的央企中海，于开年后迅速以高溢价率拿下广州一幅地块。
2月1日，广州海珠区新年开拍的首宗宅地吸引了中海、保利、龙光、金地、雅居乐等9家房企激烈竞拍，在经过67轮报价后，中海以最高限价约22.1亿元+450平米配建拿下，折合楼面价约50526元/平方米，溢价率达48.5%。
该宅地为海珠区石岗路AH050946地块，凭借着50526元/平方米的楼面价，轻松跻身广州历年楼面价排名第五的位置，同时成为海珠第三贵地块。
海珠楼面价地王一直由时代中国保持，也位于石岗路。2017年3月，时代中国拿下海珠区石岗路AH051028地块，楼面价高达5.54万元/平方米，直到去年11月底才正式入市，定位豪宅，售价约为售价8-10万元/平方米。
中海此次所拿石岗路地块就在时代中国附近，占地面积仅8030平方米，计容建筑面积达4.4万平。不过据克而瑞监测，该地块虽然距离珠江仅约500米，但不是一线望江，有遮挡。
目前周边二手项目较多，但普遍楼龄较老，价格跨度在2.6万-4.5万元/平米左右。新房项目有金融街融御、时代大家、越秀星汇海珠湾三期、广州恒大金碧花园、中海观澜府等，报价6万-22.8万/平。
海珠一向是房企争夺的热门区域，近些年因出让宅地较少，但凡一有优质宅地入市，必定引起一番骚动，十几家房企争抢已是常态，土地的溢价率也相对较高。
据界面新闻不完全统计，近5年来，海珠仅出让7宗住宅用地，计容面积达68.21万平方面，总土地成交金额为228.13亿元，平均溢价率达到28%。
值得注意的是，这7宗宅地中有三宗都是由中海揽下，累计拿地金额为117.4亿元。除了上述石岗路地块外，还包括中海在去年10月以44.3亿元拿下的南洲名苑三期地块，溢价率为26%，以及2019年10月以51亿元底价拿下的大干围临江地块。
大干围临江地块离南洲名苑三期地块不远，楼面价约为3.46万/平米，后取名为中海观澜府，在去年11月入市，售价为6万-9万元/平米。
中海早自1993年就开始布局广州市场，成立广州公司。据公开报道，2005年之前，中海在广州的土地投资策略是“能拿的地尽量拿”，但之后却开始极为低调，满足于“把一个项目基本上开发完成，才集中购置面粉”的拿地模式。
中海历年年报显示，2006年其只在当时仍很荒僻的金沙洲拿下了两块“双竞双限”用地，之后2007年、2008年、2009年时间，中海在广州没有拿一宗地。面对土储不足的难题，中海在2010年、2011年才分别拿下白云新城地块和萝岗两宗地块。
接下来，中海在广州土地市场又经过2012年、2013的空窗期，但在2014年以近百亿元一举拿下广钢新城首次拍卖的三宗地块。
2016年，中海再次在广州零补仓。因在广州没有太多在售资源，中海的销售规模也受到较大影响，在2017年从过去多年保持的广州房企销售规模前十的位置滑落到第17名，权益销售金额只有37.2亿元。
在经过2014年至2016年的人事变动后，中海老臣颜建国回归，开始对中海进行大变革，受当其冲的就是规模增长提速。
第三方机构数据显示，2007年之前，中海地产的销售规模仅次于万科，之后接连被绿地和保利超越，2014年的增速只有1.66%，销售排名滑落到第七位。
为实现规模提速的目标，颜建国开始强化“主流城市、主流地段、主流产品”的发展战略，一度被外界评价为将“淡出一线城市”的中海强调对一线及核心二线城市的重点加磅。
公开数据显示，2017年，中海地产共获取76宗土地，总拿地金额为951亿元，同比增长133.8%，2018年拿地金额增至1084.4亿港币，和2017年一样在全国房企拿地金额排行榜中均排名第五。
2019年，在市场下行的环境下，中海地产仍然不减拿地力度，集中在一二线核心城市补仓，在东莞、厦门、苏州等地拿下不少高价“地王”项目，全年的权益拿地金额为1133.6亿元，，其中在四个一线城市的拿地金额为448.5亿元，占比超过30%。
到2020年，中海继续表现出逆势补仓的决心，在3月通过官方公众号宣布了一个“野心勃勃”的寻地合作计划，目标城市聚焦一二线和强三线。中指院数据显示，2020年中海的拿地金额为1281亿元，仅次于碧桂园和万科。
在此背景下，中海在广州获取土地的积极性也明显加大，2017年-2020年的拿地数量分别为1宗、4宗、3宗、2宗。中海财报显示，截至2019年底，中海在广州的土地储备为546.6万平方米。
得益于土储的增加，中海广州的权益销售金额提升明显，2018年达到101.4亿元，排名第4。克而瑞数据显示，2020年中海的权益销售额为79.6亿元。
但从整个集团来看，中海2020年的销售业绩达成预期。中海公告显示，其2020年合约销售额累计为3607.23亿元，同比增长12.5%，实现全年4000以港元的销售目标。
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