仅电梯广告年入超23万，业主却成“局外人”！呼市海亮广场物业10年间在公共区域广告费上获利多少？
内蒙古晨报2020-09-02 22:14
电梯、停车场、公寓楼一楼大厅......
在呼和浩特市海亮广场多栋公寓楼的公共区域，随处可见商家宣传的广告位。
海亮公寓楼一楼公共区域的广告位
从2009年海亮广场一期竣工，物业公司进驻后，就开始对公共区域的广告位进行招商。也就在这一年，呼和浩特海亮广告有限公司成立，法人为冯海忠。其实际控制人为内蒙古海亮房地产开发有限公司。冯海忠亦是这家公司的法人。
内蒙古晨报融媒记者调查发现，仅海亮广场公寓楼公共区域电梯广告位一项，一年的收益便超过23万余元。而这一切，海亮广场公寓楼的多数业主不知情。
那么在海亮广场运营10年来，公共区域广告位共收益多少？本应作为这项收益获得者的业主，该如何维护自己的合法权益？
电梯内外广告遍布
7月初以来，记者走访海亮广场B座、C座公寓楼，在一楼进口处看到，本应是保安室的十几平方米的小屋，现已改为经营的便利店，还有一些公摊场地放置着智能快递柜、食品售卖柜。6部电梯外部还挂有大小不一的滚动式广告屏，电梯门两侧贴有商家的宣传广告。走进每部电梯，电梯内也挂有4至7块竖屏的广告框，上面分别是不同商家、不同内容的宣传广告……
海亮广场公寓楼电梯内竖屏广告位
海亮广场B座8楼的业主马元（化名）说：“电梯门广告位、电梯内竖屏广告位，每座公寓楼一楼的公摊位置张贴的墙面广告、放置的箱体等，凡是能做广告的地方都被承包出去了。”
仅电梯广告年收入超23万元
记者在调查中发现，至少有两家广告传媒公司在对外出租海亮广场公寓楼的广告位。
根据专做海亮广场电梯门广告位公司提供的报价表显示：负二、一层每月2000元，每季度为5000元；其他楼层为每月1000元，每季度为2000元。该公司表示，除了花生小镇没有电梯门广告，其他的B、C、D、E座公寓楼电梯门都有广告位。
另一家传媒公司则是做海亮广场电梯内滚动、平面广告，他们的广告位报价为每部电梯每周40元。
按此估算，海亮广场写字楼A座、公寓楼B、C、D、E每座都有六部电梯，每部电梯内最少放置4个广告位，还有一些电梯内则有7个广告位，按最少4个广告位估算海亮广场共有120个广告位，每月可收益19200元，每年收入达23万余元。这些收益还不包括电梯门广告、公寓楼货梯、公共区域公摊场地收益。
而这两家公司都是从海亮物业承包的广告位。
收益都被物业“把控”？
“我们了解得知，从海亮广场始建之初到业主入驻，物业公司利用公共区域招商及代理广告的传媒公司承包对外经营广告的过程，始终没经我们的同意和全程参与，更别提收益透明化。业主们对公共区域广告收益有知情及使用的权利，却完全变成了局外人。”居住在海亮广场C座16层的杜雨（化名）称。
海亮公寓楼一楼公共区域的广告位
7月初，记者针对海亮广场公寓楼业主反映公共区域广告收益如何分配，业主应享有知情权和支配权的问题，联系了时任内蒙古海亮物业管理有限公司副经理的王晓艳。
王晓艳表示，虽与业主签订了前期物业合同，但合同里规定的不是很明确。“知情权是针对所有业主，不会针对某一位业主，公共收益也会设立专门账户，这些钱是物业为业主代存，如以后有了业主委员会，物业会全部转交给业主委员会。物业使用公共受益资金肯定要向全体业主公示，此事将在7月份进行。”王晓艳说。
8月31日，记者再次就海亮业主们等待的对于公共区域收益的公示采访内蒙古海亮物业管理有限公司李姓经理。
李姓经理表示，该物业公司已于8月13日在海亮誉峰3号一楼收费大厅的玻璃左、右两侧贴出《呼和浩特市海亮广场物业服务中心财务报告 物业服务费收支情况表》。
随后，记者查看贴出的公示，发现公示的内容为2020年1至6月的物业服务费用收支情况。公示表里包含物业服务收入、物业服务成本支出、公共部分能耗以及小区公共收益等内容，其中公共车位月租及临停收入、公共场地及部位经营收入、公共部位能耗均为空白内容，小区公共收益只公布了收入及结余，为200761.79元。
“这次公示只有2020年上半年的收支情况，其中公共区域收益一栏并没有写明具体的收益内容。”大部分业主对此产生质疑：为何10年间物业从未有过公示，头一次公示公共收益却仅有20多万元？
这20多万元收入分别有哪些公共部分经营的收益，具体收益是多少？
“我个人觉得与其他的物业公司公示内容相比较，这个公示已经很全面了，我所管辖的工作范围内就知道这么多。”对于其他方面的问题，李姓经理始终没有给出明确答复。
前物业已将广告承包合同签至2022年
王晓艳表示，海亮广场的物业服务之前一直是内蒙古海亮前物业公司在负责。从2019年6月开始，由现物业公司接手，现在对外承包广告位的合同已签到2022年。这些合同也是前物业公司签署的。
成立于2009年5月的内蒙古海亮物业管理有限公司，在海亮广场负责物业管理服务约10年之久。
而内蒙古海亮地产，则隶属于海亮地产控股集团有限公司。
在2016年12月，海亮地产控股集团有限公司发生过一次投资人（股权）变更，投资人由海亮地产控股集团有限公司变更为西藏鼎丰胜实业有限公司，而西藏鼎丰胜实业有限公司还是由海亮地产控股集团有限公司实控。
同时，内蒙古晨报融媒记者在一份海亮物业管理有限公司股权转让协议中看到，第七款第二条中明确写明：截止交割日，目标公司除本协议附件五《物业管理服务费欠费清单》所述应收物业管理服务外的其他债权均归转让方所有。
7月24日，记者联系了海亮地产之前负责海亮广场公共区域广告经营的邓姓经理，她表示，她的工作有所变动，之前虽负责海亮广场公共区域广告经营事宜，但现在已不负责，故之前的情况她没有义务告知也不接受采访。
物业公司成立之时广告公司也成立
据天眼查显示：海亮广告有限公司于2009年5月7日在呼和浩特市工商行政管理局注册成立,注册资本为100万元人民币,公司主要经营设计、代理、制作、发布各广告，目前续存。
该公司与内蒙古海亮物业管理有限公司近乎同时成立。
记者采访得知，海亮广告有限公司的办公地点位于呼和浩特市回民区中山西路海亮广场A座写字楼九楼，与海亮地产在同一楼层办公。
那么，海亮广告有限公司与海亮地产之前所辖物业公司是否有关联？
7月29日，记者拨打了呼和浩特海亮广告有限公司工商注册时预留的电话，接电话的工作人员称，他们是海亮地产公司，并非海亮广告有限公司，两个公司也不是隶属关系。
而这一说法与工商注册信息相矛盾。
但内蒙古晨报融媒记者在天眼查看到，海亮广告有限公司的股东为海亮广场管理集团有限公司，持股比例为100%。而海亮广场管理集团有限公司的股东则为海亮地产。由此可知，海亮广告有限公司的实际控制人仍是海亮地产。
10多年广告收益何去何从？
按照《中华人民共和国物权法》第六章第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。该法条第七十三条规定，建筑区划内的场所归属建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
记者查阅《内蒙古自治区物业管理条例》，其中第四十八条规定物业服务企业未经业主大会同意或者物业合同中无相关约定不得处分属于业主的共有财产；第四十九条规定物业企业应当在物业管理区域内显著位置公示业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况，物业共用部分、共用设施设备经营所得收益。
关于物业应当向业主公示物业费用的收支情况在《民法典》中第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况以及维修资金的使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
针对小区公共区域的收益问题，记者咨询了内蒙古文盛律师事务所苗荣盛律师。
苗荣盛表示，小区公共部位电梯、楼道、墙面等公共区域经营所得收益属于公共收益，都归全体业主共有。他认为，物业公司只是代业主管理财产，只是受委托的“角色”。
因此，在受委托管理期间，物业设立、经营、广告发布收取的费用等，都需要先经过小区业委会或业主的同意、授权为前提。
如果物业未经业主同意，擅自设立、经营所获取的收益，业主可以向物业提出退还这笔费用或拆除私自设立的广告位。
“无论是现、前物业公司所涉及公共区域业主共有资源的经营收益分配问题，应该召开全体业主大会进行讨论决定，物业无权单方面决定对资金的使用及安排。”苗荣盛说。
如果物业拒不履行，业主是否可以采取法律手段维护自己的合法权益？对此，苗荣盛表示：业主可以和物业公司进行协商，要求公布相关费用的明细，其中包括具体收益、用途等；如果协商不通可以向相关的部门进行投诉，也可以向人民法院提起诉讼。
来源：内蒙古晨报记者：王晓玲
责编：赵鹏飞
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