旭辉“求变”：打造有弹性的增长
雪球2020-04-09 08:42
作者雪球ID: @市界见闻
2016年时，旭辉总裁林峰发表过一段讲话，其中提到旭辉的新目标：外界很多人认为旭辉是一匹黑马，但旭辉要做一个三好学生。
四年之后，旭辉交出的2019年度成绩单显示，全年合同销售额为2006亿元，同比增长32%；营业收入547.66亿元，同比增长29.26%；实现总利润90.41亿元，同比增长27%；净负债率68.5%，相较2019年中期下降1个百分点。
从追求高速增长到注重规模、利润、风险三者的平衡，旭辉正在变得像一个“三好生”。
从快速增长到弹性增长
从2015年到2019年，旭辉合同销售额由302.1亿元增至2006亿元，复合年增长率高达60.53%；营业收入由182.3亿元增至547.7亿元，增幅达到200.4%，如今在旭辉的身上仍能看到高速增长的影子。
2019年旭辉超额6%完成目标。在业绩发布会上，旭辉又提出了2020年2300亿元的新目标，将会比去年增长14.7%，成为同梯队企业中增速最快的地产公司之一。
但旭辉正在变得更加谨慎，将增长、盈利、风险平衡考虑。虽然管理层提出了2300亿的新目标，但按照其公布的3800亿元可售资源计算，可售资源同比增长了24%，今年销售目标的增长率为14.7%，说明管理层留下了一定的弹性空间。
今年推出的3800亿元可售资源中，一二线和准二线占比达89%。截至2月底，旭辉控股的总土储面积约6540万平方米，对应货值9880亿元，相当于三到四年的销售额，处于合理区间。
旭辉控股董事局主席林中表示，预计今年一、二线及强三线城市市场表现好于三、四线城市，下半年将好于上半年，且今年有销售去库存的政策支持，所以对完成目标有信心。也就是说，在维持增长速度的同时，旭辉正在让自己变得更有弹性空间。
三个方向调整保利润
旭辉2019年业绩会释放出另一个信息是将会更加关注内部效能指标，把核心利润增长的重要性提高。
从财报披露的信息看，旭辉开始做三个方面的调整。首先是提高项目权益占比，同时通过多元化拿地方式降低土地成本。
2019年旭辉合同销售中权益比率仍低于60%，但新增土储权益比率重已提升至65%，管理层表示未来二到三年预计可以升至70%，将会带来更多的确认收益。
在拿地方式上，旭辉也开始调整结构。2019年，旭辉加强了合作并购、旧城改造、商业购地等途径获取新的土地储备，其中包括建面45万平方米的石家庄核心长安区项目、建面27万平方米的成都新都区商住项目、货值超340亿元的太原一、二级联动项目，以及通过与大湾区房企战略合作获取的深圳坪山项目等案例，从公开市场拿地的比例从2018年的89%下降至67%。
2019年，旭辉33%的新增土储是通过公开招拍挂之外的多元化途径获取的，平均地价5425元/平方米，占当期销售均价32.5%，要低于在公开市场的地价占比。林峰表示，未来旭辉将继续加大多元化拿地的力度，中长期来看，通过非公开市场获取的土地有望占比持续提升。
为了提高拿地的灵活性，让“听见炮火声”的人做决策，旭辉把管理架构由二级改成三级体系，确立“大平台+小集团+项目集群”的模式，总部（大平台）管控战略、资本、财务指标，区域公司（小集团）负责拿地、销售和管理项目集群。
据旭辉管理层披露的信息，改变管理模式之后，旭辉2019年人均权益签约额较去年提升25%，人均核心利润增长20%。通过充分授权一线，2019年区域上报集团的审批同比减少了63%，全集团审批流程平均时长同比减少了51%。
林峰曾经评价说，“单维决策挺容易，多维决策挺难的！我们一线的总经理很痛苦，他们说公司什么都要，到底要什么？我说对不起，资本市场就是要我们什么都要。”
除了降低土地成本、提升管理效率，旭辉在2020年初就开始盯紧资本市场，通过新的融资降低资金成本、调整借贷结构。
1月7日，旭辉发行了五年期4亿美元的优先票据，票面利率为6%。3天之后，旭辉又追加了1.67亿美元，将本次融资总额提升至5.67亿美元，利率维持6%。而旭辉在2019年数次境外融资的利率在6.45-7.625%之间，融资成本开始下降。
2月28日，旭辉又与香港渣打银行签订了2亿美元的贷款协议，利率没有披露，但此时国际市场利率已经明显下行。与资本市场顺畅的沟通，在2020年将会显现作用。
2019年旭辉融资成本总额约为57.8亿元，加权平均债务成本为6.0%，如果融资成本下降，将会带来上亿元的利润提升。
实际上，旭辉2019年的核心ROE已经提升至24.8%，比万科还高约1.5个百分点。报告期内核心净利润69.03亿元，同比增长24.7%，有望在三年内破百亿元。
野村证券表示，旭辉控股有三个正面催化剂，包括今年销售目标按年增长15%，为同业中最高；增加权益比率；以及更多元化的土地收购来支持毛利率，相信公司可将毛利率稳定在25%的水平。同时控股股东亦不排除会进行股份回购，维持其“买入”评级。
保障现金流应对2020
在业绩发布之后，旭辉的股价开始上涨，也表明了资本市场的态度，以及对旭辉应对疫情危机和2020年楼市的信心。
旭辉管理层披露，公司今年前2月累计实现合同销售金额123亿元，同比下降19.9%；累计销售面积76.4万平方米，同比减少15.8%。但是三月份已经开始恢复。3月26日，旭辉控股全国各地售楼处的开放率达95%，工人的到岗率超过90%，工程项目复工率为94%。同时，公司案场来访率明显回暖，3月16-22日来访率达到了92%。
“面对2020年的市场，旭辉控股将着力保障现金流安全，增收节支，提升运营效率，加快区域整合，打造组织活力引擎。”林中表示，2020年旭辉的整体表现会更稳，预计回款率和上一年持平，继续维持在92%以上的高比例。
另一方面，旭辉也在有意增加在手现金，截至2019年12月31日，旭辉控股手头现金达576.4亿元，同比增加29.19%。一年内到期债务占比20.4%，现金短债比为2.7倍，短期偿债压力较小。
突破2000亿之后，旭辉开始发力收入来源的多元化。2019年旭辉成立了商业集团，打造一二线城市精品商办物业，截至年底已开业商业总建面约60万平米，另有超过60万平米的一二线城市商业和写字楼项目储备，合计持有125.76 万平方米商办物业。2019年持有物业的租金收入5.3亿元，同比增长120.8%，已经连续三年高增长，在运营面积快速增加的背景下，租金收入还会保持翻倍增长
另外在物业版块，旭辉的管理服务面积在2019年突破1亿平方米，达到1.1亿平，同比增长68.6%，在管面积0.65亿方，同比增长62.2%，也处于快速扩张阶段。2019年物业版块贡献了19.26亿元收入，同比增长74.5%。
四年前，林峰说“每个公司的战略不一样，因此选择也会不同，所有的方向选择完，都需要坚持一段时间才会有效果。”而现在，旭辉正在展现坚持所获的效果。
$旭辉控股集团(00884)$
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