当黑马杀入前十 解密世茂房地产高增长的“金钥匙”
新浪财经2020-04-07 10:36
来源：东方财富网
倘若想要在内房板块中寻找投资机遇，那么世茂房地产(00813)这个“绩优生”你绝不可以错过。
这家迈入“而立之年”的大型房企，在2019年激烈的市场“厮杀”中，丝毫不见疲态，反而越战越勇，俨然化身为增长强劲的黑马，成为强者赛道上的一员。
率先引领估值修复，未来前景广阔
从市场的角度来看，即便在2019年行业增速承压放缓的前提之下，世茂房地产依然在2019年的港股市场中表现极为耀眼——即便在年内较为动荡的市场中，股价依然跑出了52.8%的涨幅(据区间涨幅数据，含派息等因素)的好成绩，再加上丰厚的分红派息，慧眼识珠的投资者可谓是收获颇丰。
然而，近年来，地产行业增速放缓、调控常态化、偿债高峰将至等多因素制约，再叠加公共卫生事件的不利影响，地产行业的估值也一低再低。而3月以来，随着外围市场波动剧烈，恒指大幅杀跌，使得港股市场对于内房板块的估值进入了审慎的历史“冰点”。
不过，经过3月初市场的大幅错杀过后，同样也是世茂房地产开始领跑港股内房股触底反弹的复苏之旅——近10个交易日内大幅累涨接近30%，几乎已经回到了3月大跌之前的水平。
究其原因，随着全国范围内疫情逐步得到控制，行业销售逐渐恢复，3月初，全国30个大中城市商品房成交面积逐步回升。随着全国疫情继续好转，2季度有望逐步恢复至正常水平。
年初以来，世茂房地产持续获得南下资金青睐，其港股通持仓比例一路攀升，更于近来数个交易日内连续获得大笔资金净流入，5日净流入1.36亿港元，10日内净流入2.04亿元。
除了困扰着地产板块估值向上的因素已经有所缓解以外，公司自身2019年的靓丽业绩数据的“助攻”也是功不可没。
销售利润双丰收，物业业务增长亮眼
作为新掌舵人许世坛就任一年后的首份年报，世茂房地产(00813)的这份“沉甸甸”的成绩单也令市场尤为关注。
报告期内，世茂的营业额达1115亿元(人民币，单位下同)，同比大幅上升30.4%；毛利额341亿元，同比大幅上升26.6%；毛利率持续稳定保持在30%以上水平，高于行业平均水平。
财报显示，年内核心业务净利润上升30.6%至约人民币153.25亿元(2018年：人民币117.32亿元)。年内股东应占核心业务净利润上升22.5%至约人民币104.78亿元(2018年：人民币85.51亿元)。全年每股拟派息额145港仙，同比上升20.8%，涨幅高出2018年0.8个百分点。这已是公司连续第14年分红，派息稳定增长，持续高效回报股东。
值得注意的是，世茂的全年合约销售额达2600.7亿元创历史新高，同比大幅上涨48%，目标超额完成，完成率高达124%，以连续三年超过50%的复合增长率领先行业，签约额排名升至第9位，跻身行业前十，成绩骄人。
2019年，公司实现销售回款达到1950亿元，同比大幅上升42%，且在2019年行业按揭有所收紧的情况下，世茂的销售回款率仍维持在75%以上的良好水平。另外，由于19年的销售加速，大部分回款在今年的一季度完成，截止19年末，集团的资金充裕，账面现金约为596.2亿元，为集团未来稳步发展提供了坚实的保障。
与财报同步，世茂房地产还公布了更名消息。根据公告，其中文名称则由“世茂房地产控股有限公司”更改为“世茂集团控股有限公司”。事实上，近年来为了“去地产化”多元发展而更名的地产公司并不在少数，而世茂此举似乎也有为接下来业务分拆做铺路的准备。
世茂房地产在公告中表示，基于广泛的业务范畴，董事会认为更改公司名称将更有效反映集团业务现况，并有利于提升企业形象以及未来业务发展。
另一方面，公司管理层曾经在2019年业绩会上提及，公司旗下的物业和酒店应该会在未来两三年内分拆上市，物业或先于酒店业务登陆资本市场。
财报显示，公司的物业管理收入及其他，由2018年约16.07亿元大幅增长68.1%至2019年的约27.01亿元，主要由于物业管理规模逐步扩大，以及合作项目管理费增加所致。
而2019年是世茂物业规模化发展的“元年”，物业服务品牌正式焕新升级为「世茂服务」。随着新品牌的发布，世茂服务积极开拓第三方业务，世茂服务已进驻超过60个城市，签约项目360余个，签约面积突破1亿平方米，为240万业主和用户提供生活服务。
由于物管行业是一个只需轻资产经营就能够持续创造稳定现金流的行业，兼具成长与抗波动双重属性，分拆物业子公司上市也成为了近年来地产企业的常规操作。随着世茂管理规模的逐步扩大，这块轻资产业务对于公司的重要性越来越明显。由此，一方面物业业务分拆后能够作为独立上市平台融资，另一方面，市场给予物管公司的估值较传统地产公司有明显的溢价，有望在一定程度上反过来提升母企的估值。
财务稳健融资多元，土地储备丰富优质
世茂房地产在高速成长的路径中，也并未忽视降本增效的重要性。
一般来说，对负债端和融资成本的管控是降本增效不可或缺的环节，这涉及到公司财务状况的稳健。债务方面，世茂净负债率59.7%，已是连续第8年维持在60%以下。
值得一提的是，2019年内，世茂实现了现金流的强管控，保障资金的安全和充裕。现金比率为1.6倍，短期偿债能力强，具备优越的资金流动性。
另一方面，公司的融资渠道多种多样，一方面充分利用公开市场的机会，通过在债券市场稳健募集，境内债券成功的发行也带动境外债走强。在积极拓宽金融资源的同时，世茂的融资储备额度充足，截至19年末，集团整体未动用的银行及金融机构融资额度超过了500亿元，境内公司债提款额度达143亿，其中65亿已成功发行。针对公共卫生事件下的市场各种不利因素，世茂已经提前做好了各项准备，通过多元化融资渠道，集团19年综合融资成本进一步降低，由18年的5.8%降至5.6%。
而财务状况的稳健和融资成本的降低使得公司在拿地方面更有底气。2019年，世茂权益前土地储备约7679万平方米，货值超过13000亿元，遍布全国120个城市，总项目数达349个。公司的战略布局主要围绕一二线及强三四线城市持续优化，土储货值占比达89%，土储分布优质，实现投资的收敛聚焦。
从区位因素上来看，粤港澳大湾区内，世茂押注香港、深圳、广州、珠海等潜力城市，土地储备货值达3800亿元，居集团总土储首位；长三角、华北地区、福建地区作为世茂长期深耕的热点区域，货值分别为3300亿元、2330亿元及2150亿元。
报告期内，世茂共获取土地115块，总价约1557亿元，计容面积达3092万平方米，单方成本5035元/平米。其中，新获取土地资源中超过87%位于一二线城市及强三四线城市。土地单方成本优势及土储资源布局红利，亦将为世茂未来经营品质的提升提供有力保障。
尽管年初突如其来的公共卫生事件影响下，房地产的销售出现下滑，不过，根据4月2日公司公告，集团于今年3月的合约销售额约为203.2亿元，同比增长6%，可见在国内抗疫形势好转，复产复工稳步推进下，公司的复苏势头十分强劲。
从本质上而言，市场的长期需求并未消失，只是略有延后。经此一役，或驱动消费者对居住环境有更深刻的思考，高品质的产品与服务将得到更多的青睐。而随着对住房的需求回升，有着较强运营能力的房企有望率先复苏。作为龙头标杆房企，世茂房地产本身土储优质且成本较低，此外，公司有着突出的并购能力，运营能力和产品能力，综合实力强劲，未来的增值空间相当可观。
（文章来源：智通财经网）
(责任编辑：DF406)
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