规模跨越200亿，大发地产净负债率大降
界面新闻2020-04-01 17:48
记者 | 马一凡
3月31日，大发地产（06111.HK）对外公布了2019年全年业绩，这是大发上市后的第二份年报，“又快又稳”是这份业绩答卷呈现出的特点。
“自从2018年在香港联交所上市以来，大发地产深耕长三角，不断进取努力，持续为股东创造价值。”在3月31日的业绩发布会上，大发董事会主席葛一暘说。
一起出席业绩会的还有大发的职业经理人团队——首席执行官兼执行董事廖鲁江、首席财务官兼高级副总裁罗俊、首席运营官兼高级副总裁冷俊峰、以及上市公司首席财务官兼副总裁黄展鸿。
去年把销售目标定为160亿元的大发地产，最终超额完成任务，全年合约销售额达到210.17亿元，在中小房企中增速强劲。同时，一系列财务数据反映出大发变得更加稳健，包括净负债率下降近30个百分点，信托和资管借款大幅下降34个百分点。
维持高速增长
自从2018年成功在港交所上市，高成长性一直都是大发地产的亮点。
2017-2019年三年来，大发的合约销售额年复合增长率高达126%，远超行业平均水平。
除了规模上的扩张，大发地产营收和利润水平也进步明显——2019年全年实现营业收入73.98亿元，同比增长24%；净利润6.01亿元，同比增长23%。由于良好的业绩表现，大发宣布2019年全年派息每股人民币0.145元，归母利润派息率23%，为股东提供稳定回报。
土储决定了一家房企未来几年的表现。截至2019年12月31日，大发地产累计土地储备500万平方米，2019年新增土地25幅，新进杭州、郑州、台州、金华、南昌、太仓、泰安、江门、桐乡、西宁，新增土地储备270万平方米，位居克而瑞发布的2019年1-12月房企新增货值排行榜第62位。
从地域布局来看，大发继续深度聚焦长三角，长三角地区的土地储备占比高达91.7%，新增土储平均土地成本5349元/平方米。优质而充沛的土储，将为大发未来几年的发展提供有力支撑，能够保证后续利润水平。
业绩会上，首席执行官廖鲁江表示，疫情的蔓延对整个世界经济影响非常大，地产作为中国经济重要板块，必然也将受到影响，今年拿地的外部环境非常不稳定。
但即使在这种情况下，今年1-3月，大发已经将3个优质地块收入囊中，分别位于温州、成都和苏州，总土地面积超过30万平方米，总货值超过50亿元，质地和位置都非常好。
“今年的策略是要在不确定性中寻找确定性。”廖鲁江说，可以确定的是“房住不炒”的中央政策会持续，大发今年的一切工作都将在这一政策指引下做铺排。管理层相信，在“房住不炒”政策下，好的房企仍会有发展机会，这一点是相当确定的。
“基于以上目标，大发仍将坚持‘1+5+X’的全国化布局策略，深耕长三角，辐射成渝、环西安、华北、环渤海、大湾区5大城市群，并战略性地关注其他具高发展潜力的重点城市，这是我们的第一大策略。”廖鲁江表示。
而大发今年投资布局的第二大策略则是坚决不冒进、不拿地王，深度挖掘潜在优质地块，发掘城市价值。
截至目前，大发地产已成功布局全国29个城市，共69个项目，平均地价约人民币4460元/平方米。廖鲁江说，今年大发仍然会将拿地预算控制在销售回款的50%左右，总投资额约为70亿元。
净负债率大降
在规模扩张的同时，上市后的大发实行了更加稳健的财务政策，同时积极拓展融资渠道。
过去的一年，大发地产严控财务管理，重视现金流和回款，取得了较明显的成效。截至期末，大发持有货币现金约46.94亿元，大幅上升116.9%；2019年净资产负债率为77.8%，较2018年下降29.4个百分点；现金短债比也由2018年的1.0倍提升至1.4倍；信托及资管借款占比由2018年的55%，大幅下降34个百分点至21%。
谈到净负债率的大幅下降，CFO罗俊表示，主要是采取了三个措施，一是有效的回款管理带来了经营性现金流加快流入；二是通过与合作方的合作降低了公司投入，降低了财务风险；三是严格控制了投资与回款的比例，这一比例未来也将在动态中进行调整。
这三项措施让大发成功在2019年把净负债率降至80%以内，不过罗俊也表示，大发将会继续追求规模扩大，保持行业内较高水平的增长率，因此未来两三年的净负债率合理区间是在100%以内，既保持财务稳健，又符合公司快速发展需要。
这些数据说明，上市后的大发变得更加“安全”。良好的财务表现让大发地产获得国内外机构的认可，评级稳步提升。2019年，大发先后荣获“标普”及“穆迪”分别首予发行人评级“B”级及“B2”级，评级展望为“稳定”。2019年11月，大发地产获纳入MSCI明晟中国小型指数成分股，先后获得建银国际、安信国际、西证国际、尚乘、克而瑞证券首次覆盖，均给予大发正面评级。
债务结构的优化离不开大发在资本市场的诸多新动作。2019年，大发地产成功发行4.2亿美元票据，并与平安信托、爱建信托、民生银行、中信银行、渤海银行实现战略合作，获得金融机构合计授信金额超300亿元。2020年初，大发地产成功抓住“窗口期”，于春节前发行2亿美元公募债，主要为2020年4月份到期的1.2亿美元债再融资。
业绩会上，大发地产董事会主席葛一暘强调，2020年大发将继续优化财务结构，继续强化财务和信贷指标，重点关注现金流、销售回款和股东资金的回报率，以确保财务资源的有效运用，同时强化运用各种杠杆，综合利用财务、合作、投资杠杆挑起发展规模。
对于疫情后的市场，首席运营官冷俊峰表示，大发所有的售楼处和工地基本复工、复产，总体货量充裕，“我们今年目标是继续保持15%以上增速，最近售楼处来访量持续上升，因而我们对全年目标的达成非常有信心”。
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