世茂房地产迎来高光时刻：“五年计划”将成行业范本
新浪财经2020-03-31 13:50
来源：中新经纬
中新经纬客户端3月31日电(薛宇飞)“实际上我们已经有一个五年的计划，2017年-2019年是一个快速增长年，2020年、2021年也会继续快速增长，我们要比前十强房企甚至前二十强房企的平均增速要快。”在30日下午举行的世茂房地产2019年度业绩会上，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛如是说。
世茂房地产2019年度业绩发布会现场
快，是外界对世茂房地产新的认识。2016年-2019年，世茂房地产年销售额从681.2亿元人民币增长到2600.7亿元，增长超3.8倍，跻身中国房企第9位。销售业绩的持续爆发，为营收、利润等数据带来全面支撑，2019年，世茂房地产营业额达1115亿元，同比大幅上升30.4%；毛利率30.6%，稳居行业前列。
世茂房地产高增长的故事并没有讲完，它还拥有1.3万亿元土地储备货值，手握近600亿元现金。按照2020年5000亿元可售货值计算，世茂房地产将今年的销售目标定在3000亿元，而这还不包括与福晟合作项目的销售额。据此推算，世茂房地产的行业排名有望更进一步。
销售营收并行增长 毛利率稳居行业前列
经过近几年的调控，房地产市场逐渐告别了“买房靠抢”火热场面，整体销售增速归于平缓。根据国家统计局的数据，2019年，全国商品房销售额仅增长6.5%，增速较2017年、2018年几近腰斩。
规模排名靠前的房企，销售业绩也大幅放缓。克而瑞研究中心的报告显示，2019年，TOP100房企累计权益销售金额同比增长6.5%，远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。
但平静的市场，并不妨碍少数企业逆势上行，世茂房地产披露，2019年公司实现合约销售额2600.7亿元，同比增长48%。48%的增速，是全国商品房销售额增速的7倍还多，这让世茂房地产成为头部房企中增长最快的企业之一，并跻身中国房企第9位。
回顾以往销售数据，近三年是世茂房地产的业绩爆发期。2017年，世茂房地产实现合约销售额1007.7亿元，首次跨越千亿元大关，同比增长约47.93%，完成当年年初制定目标的114.5%；2018年，实现合约销售额1761.5亿元，同比增长约74.80%，完成年初制定目标的125.8%；2019年则跨越2000亿元大关，完成年初制定目标的124%。
根据2019年业绩数据，世茂房地产实现营业额1115.17亿元，同比大幅上升30.4%；毛利额341.31亿元，同比上升26.6%。2017年-2019年，世茂房地产的毛利率分别为30.4%、31.5%、30.6%，对比其他房企数据，这样的毛利率处在行业相对高位。
其他几项数据，也都出现双位数增长。2019年，世茂房地产核心利润153.2亿元，同比大幅上升30.6%；年内股东应占核心业务净利润104.78亿元，同比上涨22.5%。股东应占核心业务净利润率则为14.1%。
对于未来，世茂房地产依旧自信。许世坛称，下半年伴随政府已相继出台的放宽预售条件、推迟开竣工期限不计交付违约等有利政策，集团将继续努力确保股东应占核心利润的增长，预计全年增幅将超过20%。
世茂房地产已连续第14次分红，派息稳定增长，持续高效回报股东。根据世茂房地产2019年股价区间涨幅52.8%，决定全年每股拟派息额145港仙，同比上升20.8%，涨幅高出2018年0.8个百分点。
净负债率维持低位 融资成本再降低
负债率偏高，是大部分房地产企业都要面临的问题，每次出现经济波动、楼市下行、融资收紧，高负债房企总让市场捏一把汗。根据克而瑞研究中心对174家房企2019年上半年负债情况的统计，房企的加权净负债率(永续债作为权益)约为91.37%，达2015年以来最高值，其中，TOP10的房企净负债率为85.48%。
不过，经历了数年的高速增长，世茂房地产的负债水平却一直维持低位。2019年业绩报告显示，世茂房地产的净负债率仅为59.7%，已连续8年维持在60%以下。债务结构方面，借款余额上升16%，达1265.6亿元，其中长期借款占比71%，短期借款占比29%，长期处于安全健康水平；现金比率1.6倍，短期偿债能力强。
与此同时，世茂房地产的融资成本也较低。世茂房地产介绍，去年全年融资成本控制在5.6%左右，较2018年全年5.8%下降0.2个百分点，维持在行业较低水平。
59.7%的净负债率、5.6%融资成本，世茂房地产是如何做到的呢？多元且创新的融资渠道，就是其中一个答案。数据显示，2019年，世茂房地产境内外战略合作机构达40家，未提境内债额度人民币143亿元，未提境外银团额度10.4亿美金，总授信额度达人民币500亿元。
房地产金融创新方面，世茂房地产一直在探索资产证券化，并行成了一套独有的低成本模式，在资本市场上拥有众多“首单”头衔，包括全国首单的物业收益权ABS、全国首单的不动产公募ABN和全国首单住房租赁储架式租金ABS等。
2020年3月23日，世茂房地产全资境内子公司——上海世茂建设有限公司2020年首期债券发行，共计45亿元。其中5年期(3+2)产品17亿元，票面利率仅3.23%；7年期(5+2)产品28亿元，票面利率仅3.90%。这项发债再创世茂发债融资成本新低，不仅有利于降低新冠肺炎疫情的影响，更将为企业后续的精准投资及发展提供充裕的保障。
另外，在年末银行政策持续收紧、四季度新销回款周期有限的情况下，世茂2019年回款额同比增长率仍达42%，实现回款1950亿元。资金储备方面，报告期内账面现金为596.2亿元，较2018年底上升20.3%，未动用银行及金融机构等融资额度约人民币500亿元。
“在全社会应对新冠肺炎疫情的特殊时期，世茂集团通过统一管理资金，确保可动用资金至少覆盖半年以上刚性兑付，有效抗击新冠肺炎疫情对企业造成的资金压力。”世茂方面介绍。
手握万亿货值2020剑指3000亿
依托前瞻性的战略思维，世茂积极把握国家战略重点区域及核心城市群发展机遇，分享城镇化发展红利，为城市发展做出积极贡献。2019年，世茂房地产权益前土地储备约7679万平方米，货值超过13000亿元，遍布全国120个城市，总项目数达349个。
面对竞争激烈的土拍市场，世茂采取了灵活的土地获取策略，以较低成本快速扩充一二线城市优质土储。2019年，世茂共获取土地115块，总价约1557亿元，计容面积达3092万平方米，单方成本5035元/平米。其中，新获取土地资源中超过87%位于一二线城市及强三四线城市。
“一线城市土地货值的占比超过20%，加上二线城市超过70%，明年有望超过75%。之前有人觉得我们三四线城市(土地储备)多，这是不客观的，还是要按货值来算。”世茂房地产在业绩会上还解释称，13000亿元土储货值中，一二线加上强三四线城市的土储货值占比达到了89%。
分地域看，粤港澳大湾区新晋成为世茂房地产重仓的城市群，13000亿元土地储备货值中，有3800亿元位于粤港澳大湾区，居集团总土储首位。长三角、华北地区、福建地区作为世茂长期深耕的热点区域，货值分别为3300亿元、2330亿元及2150亿元。
“以前大家对世茂的理解，应该是(布局)在长三角，后来是福建区域做得比较好，但现在最大的土地储备已经在(粤港澳)大湾区。今年投入的重点还会是大湾区、长三角、福建、环渤海，肯定是在国家战略发展的重点区域。”许世坛说。
在今年可售货值达5000亿元的情况下，世茂房地产将2020年销售目标为3000亿元人民币(不含战略合作)，这较2019年2600.7亿元同比增长约15.35%，相比前几年的增速较为保守。
对此，许世坛说：“3000亿我们还是谨慎的预测，我们希望含了战略合作、去化率提升后，可以超额完成指标。但因为疫情的影响，也不希望把目标定得特别高。实际上我们已经有一个五年的计划，2017年-2019年是一个快速增长年，2020年、2021年也会继续快速增长，我们要比前十强房企甚至前二十强房企的平均增速要快。世茂每年都会有进步，但是快多少很难说，我们对2021已经有很细的要求，在销售增速上希望比前二十强更快。”机构数据显示，TOP10、TOP20房企2019年的平均销售增速分别为12%、15%。
前述所指的“战略合作”，便是今年1月初世茂与福晟达成的战略合作。世茂方面介绍，世茂福晟合作平台的土储货值已经超过1200亿元，今年的销售目标约300亿元。
当前，大部分龙头房企都已经公布了今年的销售目标，进行合理推算的话，世茂房地产2020年的销售排名有可能进一步提升。克而瑞研究中心认为，从世茂房地产可售货值的城市分布来看，69%的货值分布在一二线城市，其中广州、杭州﹑北京﹑福州、南京、深圳﹑厦门﹑重庆可售货值较高，可售货源超过2070亿元。公司年度销售目标为3000亿元，隐含去化率为60%，即使考虑到疫情影响，相信仍有足够能力完成目标。
世茂房地产的想象空间不止于此，未来仍将继续谨慎开展收并购合作，这也意味着潜在销售规模的壮大。许世坛称，受疫情影响，中小房企的流动性压力比较大，相信今年应该有更大的收并购机会。2019年公司新增5000亿元货值，投了上千亿元在土地上，今年的规模也差不多，将用一半销售回款用于土地投资，规模会突破1000亿元，但还是会稳妥一点。(中新经纬APP)
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