法拍房的过户流程，全程干货！
海豚选房法拍号2019-11-22 18:17
之前有很多海豚的用户咨询我们：现在我已经把法拍房拍下来了，之后的过户流程是什么样的？和二手房过户一样吗？
由于提问的用户较多，而法拍房过户确实会比二手房过户复杂很多，如果没有提前做好功课，很容易遇到一些麻烦的问题。所以我们就从之前一位客户的案例出发，为大家做个最全的过户攻略！
案例背景
李先生，35岁公司高层，来上海打拼已经接近10年了。这几年李先生的事业一直顺风顺水，所以早早就在浦东新区和宝山买了两套小户型的房子。
最近由于生了二胎，李先生就想买一套改善型住房，最好能有一个好的学区，用于自住和投资。
可是，按现在上海的政策，已经有两套房子的李先生一家是不能买第三套房产的。而李先生也不想卖掉现在手上的房产，更不想用假离婚的方式买房。
因此在朋友的推荐下，李先生找到了我们，想用法拍房不限购的特点，买一套合适的房子。
最终在我们的推荐下，李先生以800万的价格顺利拍下了一套杨浦区的房产。成功缴清尾款后，我们的法拍房顾问全程陪同完成了房产过户。
房产解封
由于法拍房都是被查封以后才会进行拍卖的，因此想让房产过户到自己名下，第一步就是解除房产的查封。
在缴纳房产全款后，我们第一时间和法院进行联系，弄清楚法院什么时候才能出具协助执行裁定书，解除房产的查封。
因为我们之前的尽调工作已经查清了这套房子的查封情况，知道这套房子只被一家法院查封过，因此并没有费太多的时间。如果是多家法院查封的情况，还需要和法院进行额外的沟通。
房产解押
法拍房一般是由被执行人抵押在银行或者各种民间机构那里，因此在解除查封的同时，还需要将房产解除抵押，等于是给了这些房子一个自由身。
这里大家需要区分一下本地法院和外地法院。
本地法院会方便一点，只需要直接和房管局沟通就可以，外地法院抵押的房产可能需要将解抵押委托给本地法院完成。
在房产解封、解押之后，竞拍人就可以拿着三书等材料去缴纳税费了。
税费缴纳
税费缴纳是最容易出问题的一个阶段，我们之前的文章里也多次谈起过这个事情。
如果拍卖之前的尽调给力的话，这一步只需要拿出银行卡刷刷刷就可以了，一般有契税、印花税、增值税等等。但如果没有仔细调查税费问题，可能就会在这一步才发现自己原来要缴纳这么多意料之外的费用。
由于李先生购买这套的这套房子的原房主是企业，所以这次过户还缴纳了土地增值税。根据我们是前的调查计算，这笔费用大概在40万左右，可即便加上这笔费用，这套房子的价格仍然是市场价的9折！
具体税费种类和计算方式，大家也可以看看我们之前的文章：漏看一句话，投资者巨亏48万！—法拍房税费风险
房产过户
最后我们就可以拿着各种材料完成最后一步了。一般这时候我们会带着这些材料（包括但不限于）：
①法院出具的协助执行通知书
②法院委托拍卖行拍卖的委托拍卖书
③拍卖单位与成交人之间签署的拍卖成交确认书
④法院出具的的法院裁定书
⑤被执行人资料和竞拍人资料
⑥各项税费的交纳证明
注意：各地所需的资料可能会有差异，这里以各地政府单位实际通告为准。
整个过户流程由于沟通及时，最终被压缩在一个月内就完成了，李先生一家也没有四处奔波，只是出面了一两次就搞定了全部过户过程。不出意外的话，现在李先生已经入住新房，准备之后的二娃生活了。
想必大家已经看出来了，法拍房的过户流程虽然繁琐却并不难办，这个过程的顺利与否完全取决于拍卖前的尽调和对过户流程的熟悉程度。因此希望大家能更加注重竞拍前的准备，在法拍这条路上畅通无阻。
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