我们挖出了一家共享办公盈利的秘密
选址中国2019-11-15 17:32
撰文 | 优秀
来源 | 选址960
本文共2699字，阅读约需5分钟
当资本抛弃共享办公，品牌们是在等死还是在自救？
联合办公品牌WeWork 8月野心勃勃准备IPO，招股书「不慎」揭穿了营收与亏损同步扩大的事实，估值大幅度缩水。联合办公行业的盈利难题暴露在阳光之下，不管故事多动听，蓝图多雄伟，越来越难以撬动资本市场。
选址960找寻到一家登陆新三板的联合办公品牌，没有纳什空间大，没有优客工场吸睛，却是国内联合办公行业前辈。成立时间早于WeWork，在全国9城设立180多家运营中心，运营面积超26万平米，营业收入冲向5亿级，多年来保持盈利，去年净利润超3000万元。
问题来了，这家企业是怎么盈利的？
为了活下去
双创之风催生了联合办公行业，2017年-2018年迎来爆发期。第一太平戴维斯在《2018中国写字楼市场报告》中显示，联合办公成为继金融业、信息技术业后，吸纳写字楼存量的第三大来源。上海、北京成为国内最大的联合办公市场，且两城市核心区的联合办公供应量几近饱和。
行业竞争愈演愈烈，扩张吞并屡见不鲜。除专业运营商和初创公司外，一些开发商也成立自己的联合办公品牌加入战局。据中商产业研究院统计，2018年6月底，中国联合办公平台数超过300家，布局6000多个网点，总体运营面积达1200万平方米，差不多相当于10个华为欧洲小镇，30个中国尊。
资本退潮，一切皆可典当。
以氪空间为例，氪空间创始人兼董事长刘成城在2018年8月的博鳌大讲堂中公布，8月底氪空间开业社区数量将接近80个。2019年初，氪空间被曝出裁员、关店等负面消息，如今，在氪空间官网显示运营中的社区数量仅余39家。
潘石屹的联合办公品牌SOHO 3Q在10月传出「卖身」消息，北京、上海部分项目打包卖给筑梦之星，据内部人士透露，合同正在审批中。
关店、卖店都是治标不治本的方法，唯有盈利才是联合办公自我救赎的唯一出路。
毛利在三成以上
似乎市场上，敢说自己盈利的联合办公品牌寥寥无几。难道，联合办公行业都不赚钱吗？联合办公的商业逻辑究竟是否成立？
一家默默挣钱的联合办公品牌——创富港走入视野：毛利率始终保持在30%以上，2018年营业收入4.21亿元，毛利率为41.32%，净利润达3263万元。2019年上半年，营业收入2.54亿元，净利润889万元，毛利率达37.44%。净利润下滑是因为2018年下半年40%的扩张动作，以及新三板权责发生制记账法导致。
10月出租率达95%，续约率在60%～80%之间浮动。目前已进驻北京、上海、广州、深圳、香港、杭州、成都、长沙、宁波等9座城市，截止10月，在全国拥有180+分中心，运营面积超26万平方米。
从规模上看，创富港或许只是头部玩家大体量的三分之一、四分之一。从成立时间看，创富港于2008年入行，被称为行业鼻祖的WeWork成立于2010年，是国内联合办公的老前辈。
原本是一家IT企业，在2008年时转型做服务式办公，或许是经历过经济危机的缘故，创富港十余年来以稳为主，不急于扩张，但急于盈利；不比走得快，只比走得远。自证联合办公的商业逻辑不是一个伪命题。
起初，创富港发现了小型企业租赁办公空间的尴尬处境：小面积不出租，大面积企业租不起。针对2-30人的办公空间断层，创富港先从深圳探索起转租之道。如何实现盈利？创富港副总裁唐伟表示，创富港将「高效率、低成本」贯彻到选址-装修-招商-服务的每个环节。
10年租期降低分摊
盈利第一点：一定要控制成本，尤其体现在选址和装修上。
创富港慢扩张的原因之一是选址难。挑选合适的分中心需要具备以下要素：
1、 楼盘使用率在85%以上，户型方正，宜分割成多个小面积房间，且无富余空间。富余意味着浪费，即增加成本。
2、 租赁期限可签10年，降低年均分摊成本。创富港北京分部总监郭建说，「有的同行租6000平米，跟业主就签三年，加上装修，想收回成本，这摊销得多大？」郭建摆了摆手，直言「没法干」。
3、 交通便利，最好位于核心区。
一个装修模板控制成本
相比其他联合办公各具特色的装修风格，创富港通用一个装修模板：
1、 公共空间比例压缩在5%～10%以内。郭建认为，如果1000平米的运营空间，一半作为公共区域，一半对外出租，那么出租价格至少要翻一番。公共空间越大，分摊到企业的成本越高。
2、 房间切割以3-5人间为主力产品，满足2-30人小型团队的办公需求，超过30人的企业团队不在创富港的辐射范围内。
3、 压缩装修时间和成本。以1000平米为例，装修最长40天，成本控制在1500元～2500元/平米。从装修开始，160多项跟进事项确保装修按工期按质量完成。郭建强调，装修耽搁1个月的成本需要3-4个月的利润去弥补，投资周期顺延5个月，意味着投资回报率下降20%。
环境不是最优，但对小企业来说，性价比高。选址960记者在好租网上看到，创富港霄云里8号的5人间好租价格是5600元/月，平均1120元/月/工位；距离较近的氪空间霄云路35号的5人间价格为7500元/月，好租价格为9625元/月，最低价平均1500元/月/工位。
自带系统高效运转
做过IT的联合办公企业，只有想不到没有做不到。
可以想象吗？创富港出租率统计可以精确到每一天，每一家门店。11月8日的出租率为92%，较10月份95%的出租率有所下降。这得益于创富港自己研发的一套管理系统。
据唐伟介绍，这套系统对内提高了对人员、门店的管理效率，一方面事项推进节点化，另一方面全国门店状态透明化，全员皆可营销，快速提高新店满租进度。对外，为创业者提供多重服务，自主研发的云财税平台，满足企业自动报税、财务做账等需求，并且开放给其他报税公司使用；同时，开发的手机APP能给满足企业在办公时的各项需求，甚至可以发工资。当前，服务已成为创富港的一项重要收入，占比达20%～25%。
只运营最擅长的空间
联合办公行业是否有道「红线」，一旦入驻率低于红线就意味着亏本？唐伟透露，对创富港而言，大概入驻率低于八成可能亏本。实际，创富港将红线定在90%，如果一个地区的入驻率低于90%，立即叫停新店扩张。
在采访中，选址960发现创富港经营中的小「秘密」——抓小放大。企业发展超出30人规模后，因创富港无法承载而选择离开。针对这种情况，创富港并未拓展选址或企业定制业务，不太符合「割韭菜」的逻辑。郭建认为，经过十余年的摸索，创富港最擅长运营2-30人的办公空间，已形成固定的盈利模式，以最专业的部分去创收不失为明智之举。
新店选择偏好就近原则。同楼选址或同区域选址，一方面在老店成长起来的企业可就近到新店入驻；另一方面老店就是最好的招牌，产品趋于一致，企业可提前实地参观，免去推广环节，满租快。
当联合办公行业遭遇寒冬之时，当被外界质疑之时，当同行关店瘦身之时，有这样一家企业在自我造血、低调扩张。2016年挂牌新三板，创富港如今正以每年50%的步伐扩张，目标之一是申报IPO，但是赴美、赴港或是国内，还不确定，唯一确定的目标是成为一家百年老店。
如果有人问，联合办公会盈利吗？不妨多点耐心，再看看。
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