70年产权的住宅式公寓能买吗？
中国质量万里行2019-10-13 21:11
来源 | 樱桃大房子（ytdfz8）
最近老有人问樱桃，70年产权的住宅型公寓能不能买？多数都是外地想投资北上广深等地的公寓的，特别是北京和上海的朋友，想加仓深圳，又不好放弃户口，就想着投资住宅型公寓，樱桃专门在深圳还找了一圈具体项目来推荐，今天樱桃就给大家整理和科普一下，给大家来涨涨知识。
— 零壹 —
普通住宅、商业公寓、住宅公寓三者有啥区别
根据产权不同，我们平时住的房子可以划分为普通住宅（70年）、住宅公寓（70年）、商业公寓（40年）。
三者的主要差别又在哪里呢？直接看下图：
其中，最最重要的就是产权不同，因为产权不同直接决定了流动性。流动性差，自然价格起不来，告诉你一个秘密，所有价格上涨都是在流通中产生的。
所以我一直不太建议直接买40年的商业公寓，就是这个道理。
具体来看看三者差别吧!
首先是住宅，大家都非常清楚了，分普通住宅，别墅，花园洋房，不多说。
其次重点看看商业公寓，基于用地分为为综合性用地(商住)或商业用地，产权年限根据用地性质而定，50年或40年.
他的典型特点是一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住又可办公；具备写字楼功能，在部分城市可注册公司；产权性质为商务公寓，非纯写字楼，我再强调一下，我一般不推荐粉丝去买这种商业公寓的。
因为商业公寓有几个典型问题。
1、土地性质不同，这也是本质区别
这种公寓类型的建筑一般都配建在商住性质的用地之上。每块土地的性质用途，在国土出让合同上都会有明确约定和限制。一般而言，普通住宅土地性质为住宅用地或商住用地中的住宅部分，而商业公寓则是商业或综合用地。土地性质的不同也就决定了下面几项的差别.
2、产权年限较短
普通住宅一般在70年，而商住公寓等一般为40年或者50年。当然，其期限届满后需要付费续期应当是没有任何争议的，只看落地细则。
3、落户政策差异
各个城市规定有不同，往往只有住宅类产品才能落户，因此通常只有普通住宅和基于住宅用地上的公寓（例如人才公寓，住宅型公寓等）才能落户，前不久长沙有个公寓落户政策除外，而商住和综合用地的商业公寓由于不属住宅性质，就不能落户。
因为如此，就缺少了教育方面优势，那么在保值增值能力这项功能上自然也就比较吃亏。
4、生活成本不同
商住公寓的水、电、物业、电梯费等参照商业标准缴纳，比普通住宅的居民水电贵1.5-2倍左右。另外有很多是不准通天然气的。所以吃饭只能通过电器来解决，细账就不算了，经年累月，这都是一笔笔不小的开支。
5、税费标准较高
由于酒店式公寓与普通住宅土地性质及物业类型的差异，导致二者在税费缴纳标准上也有较大的不同。享受不到普通住宅税费优惠或减免, 契税按照3%缴纳。
转让出售时，未满2年，需按全额的5%缴纳增值税；按差额的20%缴纳个人所得税；满2年的增值税按差额的5%计征，个人所得税相同。评估需现场勘查，基本与实际成交价形同，甚至高于实际成交价也是常有的事情。
6、公摊面积差异
酒店式公寓等一般都是通廊式的布局，入口大厅及电梯厅都会更做得“大气”，加上长长的走廊，设备间也要比普通住宅多，因此公摊面积一般会达到40%左右，有的会更高！
讲清楚了商业公寓跟住宅的差别，来说住宅式公寓就简单多了！
住宅式公寓，又叫居住型公寓，首先他的用地是住宅用地，是住宅用地，这个是非常非常重要的差别，也就决定了跟商住公寓很多其他不一样的地方。
那么他的产权就是70年！
— 零贰 —
那么，这种住宅公寓到底能不能买呢？
70年住宅公寓和40年商住公寓有本质上的差别，绝不仅仅只是产权年限不同。
70年产权公寓，性质就是住宅，不过面积小一点，可以落户口，可以挂学区，可以做30年贷款，交易也只是正常的税费，水电气费都是民用，但一般来说都只通燃气，厨房比较简单直接就在进门的过道里。
但是，70年住宅公寓的缺点是啥？
70年公寓公摊高。用套内实得面积来计算，70年公寓的价格有一部分都让公摊给吃了。
而且70年公寓不是居住式的电梯设置, 产品设计上不如住宅的小区环境和住宅体验等。
但是具体产品要具体来看，如果去掉公摊，套内面积比同样位置的住宅价格要低的话，也可以说是性价比很高的产品。
而且，相比70年住宅，70年公寓的租金收益非常不错,这是很大优势。
有些70年公寓在地段上非常有优势，挨着CBD，商业配套各方面非常好，产品设计也会很灵活，挑高会比较高，有些达到5米的做成loft形式，其实很多人也挺喜欢这样的居住环境。
尤其是现在年轻的小情侣，很多人非常愿意单独租这种小公寓住的。
我对70年住宅产权公寓的购买建议是啥?
首先第一套房，能买住宅优先买住宅，好歹买个两房. 在目前调控毫不放松的情况下，名额和子弹要投到能看到血的地方。如果是自住，实在喜欢就买。
如果是投资的话,这个没有问题，好好甄选下是可以投的，特别有一种情况很典型，对一些没有名额又想投资的朋友，可以优选一二线城市的,特别是几个都市圈的，优选珠三角，长三角以及大北京，因为不占名额，可以全国一盘棋，拉通起来进行投资，把钱往收益高的地方流动, 有多少钱投资多少，获取相对的高租金回报以及固定资产的稳定增值两部分。
第一个是看价格，是否相对周边其他产品如住宅等价格有又晒，有一定价差就性价比很高了。
第二个，地段，这个非常关键，住宅型公寓对地段的要求要高过一般住宅的，这点你可以好好琢磨一下。
第三个看配套，特别是，商圈，交通这些。
所以如果要买70年公寓投资的，一定要挑好地段，挑好地段，挑好地段，重要的事情说三遍。然后要有配套，有地铁和商场，因为你是要出租的，很多公寓的租户主要是年轻人，对于年轻人来说，地铁和商场是加分项，再有装修漂亮些租金可以租高一点。
如果是带学区的优质70年小房子，只要学区好，大概率是不会有问题。
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