融资500万活了十多年，这家低调的联合办公准备赴港IPO
投中网2019-09-12 17:59
文 | Ellie
编辑 | 李晓丽
在PropTech研习社6月份推送的《揭秘孵化器真实盈利能力：过半数靠政府补贴“输血”》一文中，我们复盘了9家孵化器新三板挂牌后的经营表现，结果却出人意料：最低调的创富港实际是最赚钱的一家。
而且最近我们也一直从业内人口中听说，创富港准备冲击香港IPO。
对于这家低调又赚钱的公司，好奇心之火在我们心中燃烧。我们想办法联系到了创富港创始人兼CEO薛春、创富港副总裁唐伟以及创富港北京公司总经理郭建聊了聊。
聊完之后，我们对创富港这家神秘的公司有了不少新的认识，比如在2015-2017年期间，创富港其实是有意在控制发展速度以备创业板上市，纳什、优客等同行都曾打过收购创富港的主意。
如今，这家低调的公司确实正在为登陆资本市场做准备，这一点得到创富港方面的确认。
那么，这么一家低调的黑马，是如何在联合办公的洗牌浪潮中逆流而上的？
1
低调着赚钱
创富港赚钱吗%3F
赚。
有多赚%3F 2017净利润2300多万元，2018年3100多万元。创富港副总裁唐伟告诉PropTech研习社，这个数据的背景是基于标准的“权责发生制”核算，大量预收款未计提收入，此外，2018年创富港新店面积扩张了44.6%极大地影响了净利润。
乍一看，这个数字在动辄月租金成交额数亿元的头部联办阵营里，几乎是洒洒水。但从净利润来看，能取得创富港这样亮眼数字的选手并不多。
要说创富港赚钱的秘密是什么？其实非常简单，就是不烧钱，不盲目跟风扩张。
业界其实从前年就一直在讲，联办的亏损都是扩张式战略性亏损，只要停止扩张，现金流马上回正。
这句话是没有错，但也得看这些联合办公企业所经营的老店是否有足够的盈利能力。创富港创始人兼CEO薛春跟PropTech研习社透露，以目前创富港的规模及经营水平，若是停止扩张，每年大概有1.5个亿的现金流。
看起来这么简单，那创富港还有必要研究吗？
有。
尽管烧钱有烧钱的玩法，但不烧钱的结局往往不那么乐观。要么归顺头部几座大山，要么收缩战线重回单店经营模式。
在这样的商业格局中，创富港从中突围，实属不易也令人惊奇。
在见识了WeWork、优客工场、氪空间为代表的“撒币”模式后，我们来看看“省钱”模式下的联办选手，如何在这轮洗牌大战中幸存。
2
IT基因致胜
创富港创始人薛春是一名地地道道的IT男，在创办创富港之前，薛春先创办了服务于金融机构以及企事业单位的软件公司文正明，这使得创富港打从出娘胎起就带有浓浓的技术基因。
创富港副总裁唐伟告诉PropTech研习社，创富港自建IT团队，每年都会投入1000万IT研发费用。
2018年创富港的出租率达到96%，这么高的出租率甚至让同行怀疑数据造假。
但创富港持续的高出租率，也正是得益于IT技术的高投入。通过内部平台，全员可实时掌握每个分店的空置情况及对外营销参数，实现全员营销。
此外，通过大数据分析，创富港可以对每个城市未来15天进行营销预警，若有必要可快速反应提高营销广告的投入。
具体来说，创富港推出了一个大数据营销预警系统，该系统能够根据过去三个月的销售数据来推断未来的来电量、续约率、到期房间数以及违约率等指标。一旦系统判定有可能出现出租率下滑，那创富港在相应的城市广告投放上就会加强。
与此同时，创富港在金蝶所提供的财务系统上面做了二次开发，使得创富港的业务系统跟财务系统是打通的，这极大的减轻了财务人员的工作量，财务人员无需做账，只需要核对数据即可。
那么创富港一共有多少人的研发团队？
据创富港创始人兼CEO薛春透露，创富港自己的团队只有七八个人，外包团队有十几个人，总人数在二十五人左右。
25人的团队做了这么多东西。要知道，类似的系统，梦想加、纳什等同行可配置了近百人的研发团队。
薛春告诉PropTech研习社，创富港只做核心部分，硬件部分全部外包，也就是说核心数据是创富港的，但是全部采用合作方式。
而PropTech研习社从创富港2019年半年报中发现，创富港的技术人员有16人。
3
向WeWork拜师学艺
创富港眼中的自己是什么样的？
创富港并不认为自己是“低端”联合办公，在他们眼中，自己是妥妥的中档水平。
创富港副总裁唐伟告诉PropTech研习社，“在同行当中，我们可能打的确实是属于叫中档。目前2.0产品我们的定价模式是在中档偏高，然后同行比如像优客他们可能是属于高端的定价。如果用酒店来类比，优客可能是在四星级到五星级的标准，我们目前是定位在三星级左右，大概是这么一个定位。”
据了解，创富港第一代产品学的是雷格斯，每家门店装修投入之后两年回本，第二代产品学的WeWork，每家门店要有三年才能回本。
学习雷格斯可以理解，毕竟创富港和雷格斯同为服务式办公，可创富港为什么要向画风截然不同的WeWork拜师学艺？
2015年，因为看不懂WeWork的高估值，创始人薛春跑到美国西雅图的WeWork门店里呆了两天，经过两天短暂的考察，回国之后薛春就把创富港的产品从1.0升级为2.0。
薛春告诉PropTech研习社，WeWork的本质就是对空间使用效率非常高，设计非常节制，WeWork对整个空间的使用效率是超过创富港的1.0产品，而创富港2.0产品就学习了WeWork。
那WeWork的高空间利用率具体体现在哪些方面？
唐伟指出，第一是WeWork对房间的分割，第二是WeWork空间的复用是非常强的，比如说空间既是开放办公位又是一个活动区，第三是WeWork一般拿的都是整栋楼或者一整层，在功能区的规划上可以利用很多地方。
唐伟表示，创富港1.0的门店都是1000平左右，这也意味着过道等很多空间是无法使用的，但WeWork是可以做到的，WeWork单体规模大概是几千平，实际上是它对面积使用效率是有要求的。创富港2.0产品定位成3000到6000平也是这个原因，面积使用效率上会提升很多。
创始人薛春去完美国考察后发现了WeWork的几个秘密：“美国人的身高是一米八两米，WeWork的过道可以设计成一米宽，我们国内都设计不了，这是第一个。第二个，一米的过道并不觉得拥挤，还有一个是他用大面积之后，其实是有几个优势，第一租期长了，第二个是使用率高了。第三是公用空间虽然绝对面积大了，但是公用空间的占比却下降了。”
4
低价策略秒杀
在目前的联合办公格局里，几乎没有选手可以在价格上挑战创富港。
可以便宜到什么程度呢？
创富港单个工位每月的租金普遍低于1000元，最便宜的可以做到250元一个工位。
（图片来源：好租官网）
如上图所示，创富港深圳非核心区的一间办公室价格是800元，可坐3个人，平摊下来就是250元一个工位。这个价位跟头部的WeWork们相差了几乎10倍。
价格战这几年在行业里不鲜见，为了抢客户，连带头大哥WeWork都实行了五折的租金优惠，100%返佣的高佣金策略。持续的价格战把联合办公的平均价格拉得极低，原本3000元出头的选手们，现在普遍调到1000-2000元区间战斗。
在市场化的价格战里，创富港可以说做到了极致。
低价一般意味着亏损，低价也意味着烧钱。创富港做这么低的价格，会把自己烧死吗？
不会。
创富港之所以能实行低价策略主要源于低成本优势。
也就是说，创富港在拿楼时会进行严格的财务模型测算，只要不符合财务模型，创富港就会从拿楼竞争中退出。
5
从不打价格战
薛春告诉PropTech研习社，创富港从来不跟同行进行选盘的价格竞争，只要同行出价高就让给同行。“也就是说你要拿这个盘，你出价高，我不会跟着你出高价了，给你就算了。我们在深圳让了几个盘给毛总。”
“我们的理念是客户明知道我的价格比别人低，他还要给我，我要做到这个状态。现在我所有拿的盘，永远是客户的最低价。这是我们选盘的标准，所以我们选盘难度较大。”
按照这个标准，选盘的拓展成本会不会显著增加？
薛春告诉PropTech研习社，事实恰恰相反，这种选盘标准下的拓展成本最小，投资回报率最高。
那业主为什么肯将楼盘低价租给创富港？
薛春表示，如果房东愿意去冒风险租给别人，那么他获得一个风险溢价是没关系的，但是房东如果想求安稳，那可以找创富港。道理很简单，如果租客跑路，这不是一个月免租期能搞定的，后面肯定有一堆烂事。
可见，创富港的能力在于精细化运作，通过租客的低违约风险来换取一个低的承租价格。
创富港不光在选盘上精打细算，在佣金上也是能省则省。
据了解，创富港给到中介的佣金还不到优客等业内同行的一半。这么低的佣金，为何还有中介愿意跟创富港合作呢？
PropTech研习社了解到，创富港的独门秘籍大概有两个，第一个是创富港产品的差异化，中介拿到这类需求只能找创富港，第二个是中介在不需要操太多心的情况下就能拿到佣金。
这第二点要归功于创富港开发的“中介推介微信端”平台，中介在提交需求后，创富港后台会自动追踪，中介可以实时看到项目的进展情况，一旦项目成交了就能拿到佣金，目前平台上面已经留存了1万名中介。
6
故意放缓扩张节奏
截至2019年5月底，创富港在全国不过拥有170多家门店，总面积约24万方。
明明是最早一波进入联办市场的玩家，创富港的门店数还不及优客、纳什等后来者。
头部烧钱的选手们，大概只花2-3年时间就赶超了创富港的十年功。
创富港成立十年来，只在2011年拿了红杉资本和挚信资本556万元美元的融资。这家只拿了500多万美元融资的创业公司，竟然硬生生挺过了十年。
此后，创富港再没拿过投资机构的一分钱。那么，创富港究竟是运营状况良好不想拿资本的钱，还是因为不会讲故事拿不到资本的钱？
创富港副总裁唐伟告诉PropTech研习社，真实的情况是创富港在拿了红衫和挚信556万美金的融资后，曾尝试过百分之百的扩张，但是百分之百的扩张导致当时的管理半径跟不上，然后创富港就把扩张速度压了下来。
“如果压到50%，我们的经营状态是非常稳健的，然后现金流也是OK的，也就不需要钱。”
到了2015-2017年，创富港在战略上其实是有意识的想降低扩张速度，把利润释放出来。
唐伟透露，“当时辅导我们到新三板的券商认为我们的财务数据是完全符合创业板的上市标准的，然后我们当时最早的计划是想上创业板。”
PropTech研习社得知，创富港在17年时，招商团队手持将近一个亿的资金。
“如果你钱拿到手上用不好，那也是对股东不负责，所以就一直没有去做相应的融资。” 唐伟透露。
所以，直到2018年5月股东会之前，创富港一直在为冲击创业板做准备。
7
逆着世道做事
2018年5月，由于政策原因，使得创富港不得不放弃了国内上市。放弃国内上市后，创富港制定了高速扩张的发展策略，上市地也从内地移至香港或者是美国。
薛春告诉PropTech研习社，“由于海外上市对企业利润的要求就没有了。没有的话，我们就放开手脚，我告诉我们团队说你们自由了，你们想做多大就做多大，反正我负责资金，现在资金压力好大，现在资金不够了。”
放开手脚的创富港在2018年下半年获得了接近50%的增长。
薛春表示，创富港去年上半年的利润是2000万，下半年原定目标是3000万，但是由于下半年高速成长利润降至1000万，全年利润最终为3000万元。
“大家都不想干下去了，所以我们来干了，我们一般都反着来。” 创富港创始人薛春透露。
据了解，创富港的自有资金加上部分银行贷款支撑，可以支撑其每年50%的增长。跟同行相比，创富港的盈利能力还是非常强大的，强大到可以支撑其50%的扩张。
但薛春表示，如果创富港要做到百分之百的增长，资金层面就会有一定的缺口。创富港从去年年底开始已经在做一些融资方面的沟通，但是由于整个行业业绩不太好，沟通还是很艰难。
虽然创富港在股权融资层面暂时还没什么新的进展，但创富港显然也没有那么着急。薛春表示，“他们（同行）融资是因为它每个店都在失血，我们每个店都在造血，所以我无所谓，我融不到钱，我每年50%而已，融到钱，我100%而已。”
此外，创富港副总裁唐伟跟PropTech研习社透露，创富港在债权融资方面取得了比较大的进展。目前中国银行、浦发银行、工商银行对创富港的授信额度合计能达到一个亿。
唐伟表示，“因为银行对我们的业务和财报数据还是非常认可的，我们是比较稳健的一个，银行说他们可以用授信的方式给我们供款。”
靠银行贷款周转现金的说法在财报中得以验证。财报显示，创富港在2016-2018年分别获得了530万元 、3670万元和4500 万元的银行贷款。
薛春告诉PropTech研习社，创富港对形势好坏不是看得太重，但是在选盘时还是要了解经济周期，在市场最好的高周期情况下千万不要进甲级写字楼，一进就会死，因为甲级写字楼对经济的敏感性非常大。
2018年，以氪空间为代表的联合办公一窝蜂进驻甲级写字楼，但由于租金价格倒挂，招商全靠降价跟补贴，今年以来，不少联办已经逐渐撤离甲级写字楼。
薛春指出，去年上半年之前，其实甲级写字楼价格达到顶点，所以创富港现在反而去看甲级写字楼了，创富港一定逆着世道做事。
“越是世道差的时候，扩张不是越好吗？”
8
核心人才几乎零流失
创富港创始人薛春还跟PropTech研习社分享了创富港公司治理中的趣事。
据了解，创富港内部并不强制中高层实行打卡制度，曾经有段时间迟到的人多了，人力资源总监就想了一个方法——开晨会。
薛春告诉PropTech研习社，“整点开晨会，我们也没打卡，因为要开晨会，员工就全到了，他们也不好意思迟到，就这个逻辑。”
薛春解释道，“我们开晨会，你说我今天家里有事，我们也不批评你，但是你每次都这样的话你也不好意思，如果你好意思说明你真不是我们团队的一员了。 ”
在创富港北京公司总经理郭建眼中，薛春善于放权，创富港的中层干部基本都是从内部提拔的。创富港的企业文化不崇尚空降，而是推崇内部培养。
郭建本人就是2009年加入创富港的，他从一名基层销售人员，十年之间，一步步做到了北京地区的总负责人。
“这个晋升速度在行业内算快的。公司的整体氛围还不错，没那些乱七八糟的事儿。领导很信任你，能给到城市经理足够的权限。哪怕城市经理出现决策上的一些失误，领导也不会追责。”
创富港的副总裁陈秀春回忆说，“在创富港早期创业的时候，有时候自己的私人卡里面揣着几十万的现金，薛总从来没有问过你一句话，说你那钱对不对，他想都没想过这个事，就是说他在工作中就给予你足够的信任，所以我们就没想过怎么去坑他，让他不放心。我认为正是这样特质的人最后打造了这样的文化，如果他是一个要时时刻刻跟你去算计的人，那就不会是创富港这种文化，其实很多创富港的员工进来以后都有一种感受，就是在这个氛围里会非常幸福。”
因为足够的空间和信任感，创富港的中高层很少流失。创富港成立十多年来，公司的副总裁没有流失过，30多个总监除了被开掉三四个人以外，真正自己离职的只有一个。
至于被开掉的三四位总监，薛春透露，有的是能力不足，有的是触犯红线。
9
红杉有意撮合创富港和优客合并？
据了解，联合办公赛道的头部选手优客工场和纳什空间之前都曾找过创富港，双方曾商讨过合作或者是合并的事宜。
薛春跟PropTech研习社透露，“纳什来过，纳什只想吞我们，后来发现太大吞不了，我估计毛总也吞不了。”
PropTech研习社不禁好奇，现金流良好、发展稳健的创富港，怎么会同意和那些亏损玩家合并？
唐伟透露，一个原因是他们主动找到我们，还有一个原因是股东红杉有意促使两家合并。
唐伟表示，“我们感觉以我们目前的经营状态，就是合并方面，可能在谈条件方面会相对苛刻。”
薛春表示就算是要谈合并，创富港会有自己要保留的东西，也是要按照同等的估值去看。“红杉让我们谈，我们也要给红杉面子，大家需求放出来，搞不定了也就再说。”
10
联办市场依然是一片蓝海
时间转眼已到2019下半年，今年的联办市场和去年的激烈厮杀相比，着实有些冷清。这其中，最主要的一个原因是融资遇阻，各家联办手里的子弹都不多了。
有从业者认为，联合办公可能在2020年就会有一个比较固定的格局。
但在创富港创始人薛春看来，这个市场还远远没有达到饱和或者说恶性竞争状态，新的竞争者还会出现，只要新进入者拥有自己的核心能力，就可以进入联合办公市场。
此外，薛春还表达了对联合办公市场的看好。“我一直认为这是蓝海，只是你会不会做而已，会做就是蓝海，但很多人做不出来，其实是他没做好，并不是说这个市场不好，我是这样理解。”
薛春补充道，“这个市场是一个苦逼的市场，但是个蓝海市场，你只要做到位了，你就是王者。这个定义也可以覆盖到任何一个行业，就这么个逻辑，所以我们就一直做下去，对我们来说我越来越淡定。因为做下去同行都会死掉，就这么简单，要么去转型，因为你在这个行业里面没有独到的东西，没有深入的去研究，靠想象出来的东西是没有用的。”
创富港的盈利能力着实让人羡慕，曾经也有很多人同行慕名来向薛春取经。
在薛春看来，创富港毫无过人的经验，只是把每一个点都做到了极致。“你每一个点都做到极致的时候，你才可能有很好的利润，有一个没做到，利润为零，而目前大部分的众创空间是一个点都没有做到，所以哪有不亏的道理。”
那在薛春看来，怎么样才算做到极致了？
薛春告诉PropTech研习社，首先是选址和设计要正确，其次是快速营销能力，也就是能不能在3-6个月把门店租满，然后是快速满租之后要能够永远保持95%以上的出租率，同时虚拟服务增值服务收入也要足够大。
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