温哥华楼市入冬，豪宅被抛售
36氪2019-07-04 17:53
本文编者按：本文来自华尔街见闻（ID：wallstreetcn），编辑位宇祥，36氪经授权转载。
温哥华的房产市场的自由落体动作仍在继续，跌势仍看不到尽头，大批的豪宅在被蜂拥抛售。
然而，加拿大的其他主要城市，如渥太华、蒙特利尔和多伦多等，价格和销量却都在上涨。
温哥华这究竟是怎么了？
01温哥华楼市“量价齐跌”
一度火热的温哥华房地产市场正在迅速降温，呈现出“量价齐跌”的趋势。
大温哥华地区房地产委员会在7月3日公布的数据显示，该地区的多类型待售房屋综合基准价格在6月跌至998700加元，较2018年6月同比下跌9.6%，较5月前值环比下跌0.8%，也是自2017年5月以来首次跌破100万加元的整数关口。
6月售出2077套房屋，较5月前值环比下跌21.3%，较去年同期同比下跌14.4%。这一数值不仅比6月的历史十年均值下滑34.7%，也创2000年以来的6月同期纪录最低。
在分类售价方面，独立单户住宅同比跌幅最大为10.9%，联排别墅和公寓均跌超8.6%。
在销量方面，公寓式住宅同比跌幅最大为24.1%，联排别墅同比跌近7%，独立式住宅同比跌2.6%。
虽然买家需求放缓且价格疲软，大温哥华地区的待售房屋数量仍在继续增加。6月新上市待售的房屋数量下滑10%，至4751套，但6月整体的待售房屋总数同比增长25.3%，至14968套，并较5月前值环比增加1.9%。
温哥华房产市场的这种情况已经持续很长一段时间了，3月份有4949个新房源上市出售，4月份继续增长至5742个，在售房源比去年同期继续暴增近50%。
与此同时，4月销量较10年平均值腰斩，创下了近24年的最低记录。5月份温哥华房价继续环比暴跌9.7%，下跌速度堪比股票。
02高房价与收入严重脱节
与温哥华相比，加拿大其他主要城市却出现明显反差：5月份渥太华同比涨7.8%，大蒙特利尔地区房价指数升6.3%，多伦多涨近2%，同时成交量同比暴增了17%！
温哥华出现这种独特情况背后有多重原因，首先是前期涨幅过猛房价已经与收入严重脱节。
温哥华的房价在加拿大排名第一，但当地收入却跟房价严重脱节：家庭年收入的中位数仅为7万多加币（在全加拿大排名第18），这还是税前收入，税后仅剩5万多；平均收入仅6.5万加币，税后差不多仅剩5万。
按照此前180万的均价普通家庭不吃不喝36年才能买上房，即便按现在100万的均价，也需要20年。
03超高税费推高持有成本
造成上述情况的原因只有一个：大量的外来资金推高了温哥华房价，温哥华房市并非刚需支撑市，而是投资及其他需求为主的市场。
所以，温哥华的房屋空置情况在整个加拿大最为严重，且越豪的社区空置越严重也就很好理解了：在出台空置税前政府对空置情况摸底的结果显示温哥华地区有2.5万套住宅处在空置状态，在全国首屈一指。
房价最高和空置率最高的组合给空置税的出台亮起了绿灯，全球最早开始实施空置税的主要国际城市就是温哥华。
温哥华市议会早在2016年就提出了征收最高2%的空置税，2017年1月1日，议会正式通过了房屋空置税 (Empty Homes Tax)议案，税率为1%，但温哥华市府给予业主6个月的宽限期，让业主有时间将物业出租。
但刚出台后力度显然不够，当时大温房价并没有受到空置税出台的影响，房价甚至还略有上升，特别是空置税本来想要重点关照的对象：公寓，其价格涨势尤为明显。
真正的力度大的是随后温哥华所在的BC省在2018年11月底通过的省空置税（BC省空置税要和温哥华空置税叠加征收，实际上还要再叠加房产税），这项税收不像温哥华市还给那么长时间宽限期，而是直接“回溯缴纳”：自2018年1月1日算起，不论业主类型，只要不是省纳税居民，其持有的房产需要上缴房产价值的0.5%作为投机税，此后每年征收；2019年开始外国投资者和太空人家庭（丈夫在国内赚钱，把老婆孩子留在温哥华）需要每年缴2%；加拿大公民和永久居民，不是BC省居民需要缴1%；加拿大公民和永久居民并且是BC省居民需要缴0.5%。
也就是说对于大多数温哥华豪宅和投资物业的持有者而言，税负从原来的房产税1%左右，叠加温哥华市的空置税后涨到了2%尚且可以接受，但BC的省税一来一下子就从2%到了4.5%！
（地税1%+温哥华空置税1%+BC省投机税0.5%+2%外国投资者和太空人家庭税）
为了降低每年高达近5%的高额持有成本，温哥华的豪宅市场出现了贱租热潮，只不过变成低收入人群群租房的豪宅以后可能惨不忍睹，不想“被糟蹋”的房主们只能降价抛售。
比如，一栋在2018年4月以606万加元买入的中式豪宅，就以399万的价格打折促销抛售。
04温哥华富豪们“大逃亡”
大批的豪宅被蜂拥抛售，除了超高持有税之外，可能还要和不久前的一起“小小”法院判例有关。
一位名为林泰光加拿大华人，最近在温哥华所属的卑诗省最高法庭上被判坐牢8年，同时海景豪宅被没收。
从表面上来看，该判决“罪有应得”：2014年，林企图携带35公斤海洛从温哥华机场入境被抓。2018年林认罪，8年属于轻判，主要考量是林只是一念之差，帮人带货想挣快钱的“初犯”，其有良好的教育和受雇佣背景，在此案前无任何犯罪记录。
这一判决的关键不在于贩毒和轻判本身，而在于林的豪宅跟贩毒无法建立直接联系，这推翻了无罪推定原则并建立了让在温哥华有家有豪宅的富豪们变得更加恐慌的判例。
所谓的无罪推定原则意指一个人在法院上应该先被假定为无罪，除非有充分的证据被证实有罪。
在没收林豪宅这件事上，卑诗省最高法庭竟然做出了“有罪推论”：虽然没有任何证据证明林的豪宅是用毒款购买，但法官认为：林泰光每年报税时都宣称自己的收入只有47000加币，但其奢华生活方式需要远高于该收入的资金来支撑。
加拿大法院在没有确凿直接证据的情况下，通过有罪推论将面朝大海的豪宅就这样给没收了，这让温哥华的豪宅所有者们胆战心惊。
温哥华很多豪宅成交都是全款现金付清，甚至还有愿意只用比特币成交的所谓房东，而很多豪宅所有者每年在温哥华的报税收入竟然在贫困线上下。这些人若按照林的判决先例，豪宅都可能被没收。
上面提到，温哥华的房价与收入严重脱节——居民中收入前2.5%的人才有能力背负房贷买房。注意是贷款买，若按报税收入计算，98%的人连贷款的资格都没有！
而温哥华很多豪宅成交都是全款现金付清，很多豪宅所有者每年在温哥华的报税收入竟然在贫困线上下。这些人若按照林的判决先例，豪宅都可能被没收。
05“大隐隐于市”：多伦多
温哥华本身的税收和法治环境，对买家们的吸引力也在大大下降，被抛售后的资金，开始流入加拿大其他城市，也是温哥华和加拿大其他城市表现出现巨大反差的背后因素之一。
多伦多等城市有大量的移民涌入，且大多数都是中产家庭，除了刚需和收入对房价有较好的支撑这一经济逻辑外，还受益于富豪们对加拿大房产“投资理念”的转变：从“富豪扎堆”变成了“大隐于市”。
多伦多由于持续地大规模人口涌入，已经成为北美人口增长最快的城市，且住房出现严重供给不足的情况。
2017年7月至2018年7月，多伦多新增7.7万多名新居民，是整个北美排在第二名的凤凰城的三倍以上。
与此同时，供给却在暴跌：加拿大抵押贷款和住房公司的数据显示，今年前五个月多伦多地区房屋开工率暴降24%，住房竣工面积同比暴降22%。
一边是人口涌入，另一边是供给紧缩，造成了住房紧张的情况，所以现在多伦多经常出现房子一挂出来，就出现数百人看房，竞价租房的大战场面；另外由于政府的公平住房计划，租金最大涨幅每年被限制在2%以内，更加剧了供应紧张。
不论是从政策环境还是经济基本面来看，多伦多当前的吸引力都远胜温哥华。
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