11月全国新建商品房销售实现正增长
千龙网2024-12-17 06:47
在一系列利好政策的作用下，我国楼市在今年年底迎来了“暖冬”行情。
12月16日，国家统计局发布1-11月全国房地产市场基本情况。数据显示，1-11月，新建商品房销售面积同比降幅连续6个月收窄，销售额降幅连续7个月收窄，居民置业信心持续修复；11月当月销售面积和销售额都实现正增长。
此外，11月份，70个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨城市个数增加，一线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，二三线城市环比降幅均收窄。国家统计局城市司首席统计师王中华指出：“各线城市商品住宅销售价格同比降幅今年以来首次均收窄。”
对此，在16日的国新办新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司负责人付凌晖表示，在各项政策作用下，11月份房地产市场积极变化增多，市场信心得到提振，止跌回稳动能在增强，后期走势有望继续改善。
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1-11月新建商品房销售额同比降幅收窄
国家统计局数据显示，1-11月，全国房地产开发投资约9.36万亿元，同比下降10.4%；其中，住宅投资约7.12万亿元，下降10.5%。此外，1-11月，房地产开发企业房屋施工面积72.6亿平方米，同比下降12.7%。其中，住宅施工面积50.84亿平方米，下降13.1%；房屋新开工面积6.73亿平方米，下降23.0%。
对此，中指研究院研究副总监徐跃进表示，受土地成交大规模缩量、企业资金压力较大、市场库存量高位等因素影响，供应端恢复节奏慢于需求端，房地产开发投资、新开工仍面临调整压力，1-11月累计同比降幅均有所扩大。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，1-11月，全国房地产新开工面积同比降幅跌幅连续两个月扩大。这意味着，销售端好转尚未传导至投资端，开发商仍聚焦于如何卖房、保资金链、偿债，聚焦于主动去库存，土地市场的亮点仍在少数城市的少数地块。
此外，国家统计局数据显示，1-11月，房地产开发企业到位资金9.66万亿元，同比下降18.0%。其中，国内贷款1.35万亿元，下降6.2%；利用外资30亿元，下降29.2%；自筹资金3.47万亿元，下降11.0%；定金及预收款2.96万亿元，下降25.2%；个人按揭贷款1.39万亿元，下降30.4%。
从资金来源看，李宇嘉认为，开发商资金来源跌幅明显收窄，包括国内贷款、销售回款跌幅都在收窄，意味着金融机构对地产的支持力度在加大，销售端资金占比在50%以上，这一指标跌幅收窄对开发商资金来源形成明显的支撑。但是，自筹资金（占比15%左右）跌幅连续3个月扩大，意味着开发商主动去库存。
相较供应端，市场交易趋于活跃。据付凌晖介绍，随着政策优化调整，购房门槛降低，购房负担减少，居民刚性和改善性住房需求得到释放。10月份以来房地产市场交易总体回升，11月份新建商品房销售情况进一步改善。1-11月，新建商品房销售面积和销售额同比降幅分别比1-10月收窄1.5和1.7个百分点。其中，11月份当月销售面积和销售额都实现正增长。从监测的40个重点城市销售情况看，1-11月，新建商品房销售面积和销售额同比降幅分别比1-10月收窄1.8和2.1个百分点。其中，11月当月分别增长10.2%和6.8%。
徐跃进也认为，从数据上看，1-11月新建商品房销售额、销售面积累计同比降幅延续收窄态势，其中销售面积累计同比降幅已连续6个月收窄，销售额降幅连续7个月收窄，居民置业信心持续修复。
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一线城市二手房房价连续上涨
国家统计局数据显示，11月份，70个大中城市中，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平。其中，上海和深圳分别上涨0.6%和0.3%，北京和广州分别下降0.5%和0.3%。
二手房方面，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。其中，北京、上海和深圳分别上涨0.9%、0.4%和0.5%，广州下降0.4%。值得一提的是，北京二手房环比涨幅不仅位居四大一线城市之首，且涨幅排名也位居全国首位。
同时，一线城市二手房在11月整体呈现出量价上涨的趋势。综合机构数据统计，11月，北京二手房网签超1.8万套，创20个月新高；上海二手房成交量（含商业）达2.70万套，创44个月新高；深圳二手住宅网签7125套，创近4年以来新高；广州二手住宅网签13044套，处于近两年高位水平。
58安居客研究院院长张波分析称：“一线城市的龙头带动作用不断加强。从国家统计局公布的数据来看，一线城市新房价格环比持平，二手房上涨0.4%。尤其是二手房连续两个月房价环比上涨，已经显示出9月底的政策效果在市场层面得到了充分体现。”
“由于一线城市房地产市场发展较早，新市民也较多，因此刚需和改善型需求均较为活跃，而前期高房价时期积累了一大批购买客户，近期价格下跌以及止跌回稳的政策激励下，带动了交易活跃，这是一线城市新房止跌的原因。一线城市刚需占比更大，总价和单价更低的二手房受益政策更明显，率先反弹。”李宇嘉分析表示。
此外，国家统计局数据显示，11月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有17个，比上月增加10个；二手住宅环比上涨城市有10个，比上月增加2个。在新房房价环比上涨的城市中，杭州、湛江的新房房价环比涨幅均为0.9%，并列居于全国首位。
对此，中原地产资深分析师卢文曦表示：“随着一线城市实现止跌，信心逐步传导到二线及以下城市。尤其是这一轮政策的持续效应长，市场心态也出现一定改观和好转。楼市‘暖冬’已经确定。”
“目前来看，二三线城市也开始呈现止跌态势，环比跌幅已经降至阶段性新低。特别是二线省会城市，近年来强省会建设下，人口净流入，对房价形成了支撑。”李宇嘉补充表示。
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交易改善、价格回稳带来市场预期好转
“随着年末房企冲刺销售业绩，加大推盘力度，预计12月房地产市场将保持一定活跃度。”徐跃进认为，近期中央政治局会议、中央经济工作会议释放了更加积极的信号，已出台政策预计将加快落实，同时更多增量政策也存在跟进预期，如北上深继续优化限制性政策、更多城市加大购房补贴等，核心城市市场有望加快实现“止跌回稳”。
从目前来看，市场预期继续改善。主要是房地产市场交易改善、价格回稳带来了市场预期好转。
付凌晖在发布会上表示，PMI（采购经理指数）调查显示，11月份房地产业市场预期指数比上月回升1.1个百分点。对房地产市场从业机构的调查显示，11月份，70个大中城市部分房地产开发企业和中介机构中，预期未来半年新建商品住宅和二手住宅销售价格保持稳定或上涨的受访从业人员占比分别为68.5%和57.1%，表明市场机构预期趋稳。
今年年底楼市走势如何？“从近期交易来看，一线城市‘日光盘’增多，二手房市场近期成交速度在加快。以上海为例，12月上半月二手房网签达到1.46万套，随着成交量的释放，价格环比或将继续上涨，有望实现量、价上的‘翘尾’收官。”卢文曦分析说。
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