房地产涉及所有人的切身利益，万科作为房地产业的龙头企业，其经营变化一向被视为行业的指南针，2014年王石喊出了房地产将进入“白银时代”，至今刚好十年，战略眼光不可谓不高。

2017年郁亮担任董事长主导万科，在2018年更是喊出“活下去”的口号，震惊了业界，当时的房地产正如火如荼，距离巅峰2021年还有3年好时光，无论是王石还是郁亮，从行业判断来看，都做到了前瞻性和提前预判，至少对外的信息是这样的，但是依然未能独善其身。

如今万科也遭遇了资金危机，万科也承认了这一点，这或许就是大公司的强大惯性吧，哪怕是领头人看到了尽头和危机，但是整个系统十几万人不会因为领导人一句话就会改变，尤其是在形势一片大好的时候，我们看到万科依然在加杠杆、拿地、在扩张，其资产在2018年到2021年的三年时间增加了4000亿，万科这艘巨轮并没有及时踩刹车。

1、万科的销售在企稳

以前的房地产很简单，核心只有融资和拿地两件事，其他都不重要，所谓设计、运营和营销都被过度夸大了，在2021年之前，怎么都能卖出去，在这之后，设计和营销都做得更好了，但是房子却卖不出去了。

房地产行业从供不应求突然进入供过于求，房子从稀缺变成了过剩，以前兼具居住和金融两重属性，因此在最热的几年时间里，很多需求是金融需求而非是居住需求，是投资用来升值的，这种需求进一步推动房价上涨。

而2020年8月提出了“三条红线”，相当于掐断了房企的融资源头，从2021年开始正式实施，这个政策直接让房地产回归原型，金融属性逐渐褪去，留给整个行业的时间不到1年，恒大也在2021年底开始暴露各种问题。

整个行业迅速萎缩，销售面积在2022年到2023年分别下滑24%和8.5%，今年一季度下滑19%，能够活下去的企业一定是做好了这三件事，销售稳住、杠杆下降、聚焦主业。

万科面对行业巨变，当下做的就是这三件事，首先是要稳住销售，今年一季度万科销售面积是391万平米，同比大幅下滑38%，销售金额580亿元，同比下滑43%，销售金额的下滑幅度大于销售面积下滑幅度，这说明是有降价的迹象，降价促销是保持公司现金流流畅的法宝。

今年4月份，万科销售面积为164万平米，同比下滑20%，下滑幅度较一季度明显收窄，和整个行业的下滑幅度持平，说明万科的销售在企稳中。4月份销售金额为209亿元，同比下滑38%，远大于销售面积下滑的幅度，我们剔除单个月份不同项目单价的因素，很有可能万科在4月份采取了更大力度的降价促销措施。

将房子及时卖出去，不要继续占用公司资金和精力，这是在行业萎缩之时必须要做的，万科的情况远没有恒大那么严重，及时能够在销售端通过促销等手段将房子卖出去，不要让销售端急剧恶化，这是万科活下去的前提。

2、减负债降杠杆，慎拿地

万科要活下去，除了想办法促进销售回笼资金之外，还得在降杠杆上下功夫，2021年的时候，万科的负债高达1.59万亿，这是万科负债最高的时候，到了去年底，降低至1.1万亿，2年负债减少0.49万亿，今年一季度继续减少400亿至1.06万亿。

万科当前的资产负债率也明显在下降，2019年年中曾经高达85.26%，是历史最高水平，到2021年底降低至79.74%，2022年底进一步降低至76.95%，去年底继续降低至73.22%，今年一季度再降低至72.71%，资产负债率回到2010年的水平。

公司的长期借款从2023年二季度末2152亿的高点下滑至去年底的1978亿，半年时间下降了174亿，今年一季度末继续下降至1896亿，单个季度下降82亿，说明万科正在积极推动降负债。

从现金流来看，万科已经连续5个季度筹资活动现金流为负，这说明从去年开始万科就已经在积极推动还债，筹资流入（借钱）的资金明显小于流出（还钱）的规模。同时万科的投资活动现金流在一季度净流入19亿，说明对外投资在放缓， 甚至可能在出手某些非核心业务来回笼资金，这种做法一方面可以回流更多的现金流，同时可以更加聚焦主业，也可以将那些不盈利的项目出售。

万科要做的还不仅仅于此，“开源节流”也是要做的，房地产企业最大的支出是拿地，从今年2月以来，万科已经连续3个月没有拿地，今年1月拿地支出9.3亿，前四个月累计拿地支出9.3亿，而去年同期是191.85亿，这还是不含物流项目的情况下，算上物流项目拿地，买地支出只会更多。

万科如今的存货是6720亿，较去年底减少近300亿，合同负债是2985亿，较去年底减少100亿，万科当前的策略是尽量减少拿地，将现有的土地尽快开发销售，同时保障销售出去的房子尽快交付，也就是保交楼 ，不能出现烂尾楼。

很多教训都是事后才能总结的，万科虽然在2018年就喊着“活下去”，但是从那之后公司依然在快速扩张，一直在拿地，有息负债显著增长，这为当前遭遇的困境埋下伏笔，直到今年2月份开始才连续3个月没有拿地，如果早两年这么做，万科的情况应该会好很多。

如今一线城市也在逐步放开限售，深圳刚刚发布楼市新政，对龙岗、龙华、宝安等非核心城区的限购政策进行松绑，允许非深户家庭或者单身人士限购一套，尽管这种松绑力度不尽如人意，但是也是一种进步，楼市如果继续低迷，不排除会进行更大力度的松绑。

对于万科等房企来说，是需要和时间赛跑的，需要在房地产稳定之前坚持下来、活下来，既要稳定销售，又要降低负债，对大家来说都很难，对于很多实力还没有万科强的企业来说，该降价就降价，该大降价就大降价，回笼资金更重要，降低负债更重要，让资金流动起来更重要，该卖的就卖，资产规模不重要，活下来才重要。