在这一波楼市的“小阳春”中,年轻人正在拯救老破小。

在与房子有关的附加价值里,“学区”成为这批年轻人心中最不重要的因素。排在陆夏买房优先程度前三的因素分别是价格、地段和格局,学区无所谓。

陆夏说,“我一定要赚到很多钱才会考虑要孩子”。而眼下,上车一套骑电动车到公司只需不到十分钟的低价老破小,才是更触手可及的幸福。


文 | 李清扬

编辑 | 易方兴

运营 | 虎鲸

刚需者的春天

租的房子又快到期了。
那是四月初的一天,熊芸想找找二室一厅的出租屋,不小心点开了二手房界面。跳出的价格让她惊讶——一处位于上海普陀区的40平方米的老破小,挂牌价竟然只要150万左右。
而在最高的时候,这套老破小的价格是230万。
对她来说,这就是够得到与够不到的区别。她计算过,如果能以140万左右成交,房贷每个月才不到5000元,“只比我现在租房高了1000元。”这意味着,她只要稍微够一够,就能在上海拥有自己的房子了。
熊芸今年31岁,2024年是她来到上海的第11年。这11年里,她搬了12次家,住过单位宿舍,住过拥挤的群居房,打包行李和搬家成了像“过年”一样的常态。

图 / 视觉中国

对于一个在上海漂了11年的女生来说,拥有一套房子对她来说意味着什么?
熊芸觉得,这意味着“踮踮脚尖就能拥有的”,一个属于自己的家。
像她这样,在楼市价格下行的环境中心动的还有许多年轻人。他们有着共同的画像——在北上广这样的大城市漂着、长期租房、刚需住房。他们是一群真正地会因为房价而下跌高兴的人,与此同时,各大城市越来越宽松的政策,也加强了他们这份心动。
在去年,房价开始下跌时,朱泽奕便有朋友怂恿他在上海附近买房。对当时的他来说,有购房资格、能够得上的房子,只能选择在靠近上海的江浙沪一带。
这类房子虽然比上海便宜,缺点却同样显著,“我自己住不到,没意思”。
然而,今年2月,他迎来了一个可称为“福音”的好消息:为刺激房市,上海放开了非沪籍买房的限制,单身人士在上海缴纳五年社保,即可在外环买房上车。
如果说,获得购房资格是种下了一颗种子,那么降价,就是点燃这个心愿的最关键的一把火。
3月的一个晚上,朱泽奕躺在床上,意识昏昏沉沉,忽然一个念头蹦出来,“有没有100万能买到的房子?”
他在闵行区生活,租住在一室一厅,每月租金在3500元上下,而一套100万的房子,刨去首付,月供也在这个数字上下。
算完这笔帐,他当即拿过手机,打开软件,设置预算、地区、条件,搜索结果令他喜出望外——一个41平方米的老破小,真的只要100万左右!

图 / 视觉中国

还有的年轻人,则是等降价的这一天很久了。
从关枝云最初来到上海的2017年开始,“在上海买一套房”就成为全家共同的心愿。
然而,哪怕她是金融行业,但前五年她没有户口,房子涨价的速度,远远快过全家人一起攒钱的速度。在沪7年,她随着工作的变迁,从内环搬到了外环,“唯一不变的是我一直住在出租屋里”。工作和生活是两个世界,在职场,她是外表光鲜亮丽、在商务谈判桌边能说会道的金融女,下班了回到家,满身疲惫,只能用“乱糟糟”形容。
出门逛街看到心动的香氛,试用了高级的智能家电,她会想,“我的出租房里哪里能放这种东西?”到了2022年,她被现实磨平了心态,开始摆烂,“已经买不起房了,不想买了”。
没想到,她没有白等。从2023年开始,房价大变天,一路跌回了2019年的水平。新房积分的设置形同虚设,手握多套房产的人也开始抛售,二手房价格也开始下降了。根据国家统计局数据,今年3月份,一线城市二手住宅销售价格同比下降7.3%,降幅比上月扩大1.0个百分点,其中北京、上海、广州和深圳分别下降6.4%、6.9%、8.6%和7.4%。
而楼市的寒冬,简直是她的春天。

买下老破小的理由

在上海的人生第一套房子,朱泽奕从选房到最后确定,只花两个小时。
之所以看房过程如此之快,是因为预算有限,选择也极其有限——只有老破小。某种意义上,正是如今的刚需年轻人,拯救了老破小的交易量。
朱泽奕买下的房子,41平方米,位于五楼,一个1988年落成的老房子,“比我年龄都大”。上海“美丽家园”的修缮工程还没到这里,“外面看着破破烂烂的”。

图 / 视觉中国

实际上,过去的很长一段时间,老破小都没有出现在朱泽奕的视野里。他来到上海的第一份工作是在房地产公司做财务,那时候正值房地产高歌猛进的几年,买房不止要摇号,还要算积分。
那会儿,朱泽奕所见的房子价格全在三四百万往上,他很想拥有一个自己的小窝,起初没想过买老破小,“就想着买新房”。然而,不断攀升的房价慢慢让这个愿望沉底。
水温变化之中,朱泽奕买房的愿望被唤醒,举目看去,他能买得起的,只有老破小。
看房那天,他特意提早了半个小时到,在小区内溜达,观察小区环境。小区虽然老,但好在绿化不少,街道干净,楼道内也没有邻居摆放的垃圾,这多少增加了他对老破小的接受程度。
他开始寻找老破小的优点说服自己。
对于单身的他来说,面积足够了。“反正我单身一个人住,买一个小的也无所谓,对吧?”再一个是便宜,“我现在的能力只能买这个,我觉得挺好”。
除了一个人住的理由之外,通勤距离也是年轻人考虑老破小的重要原因。
在选择老破小之前,熊芸也去看过新房。“都很远,最便宜的也要6万左右,而且没有小户型。”无论哪一点,都不符合她上班通勤近的需求,更远远超过她的预算。
同样考虑通勤因素的,还有27岁北漂的东北女孩陆夏。因为在密闭的交通工具里严重晕车,她买房最开始的需求就是通勤距离短,“绝不考虑远大新”。
她计算过,“首付加起来不能超过220万”。如此下来,每月房贷不超过1万元,才能不影响当下的生活。
而政策也捕捉到了这一动向。4月17日,北京住房公积金管理中心发布政策,利好老破小,“购买老破小可多贷款,部分房源贷款期限最高可延长20年。”

《关于优化老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准的通知》政策解读。图 / 北京住房公积金管理中心

然而,想在老破小里面挑个好的,也不是一件容易的事。
无论在哪个城市,房子都带着深深的时代烙印。北京三四环汇聚着许多筒子楼和塔楼,这类房子楼梯数量不多,每层楼的人家却可能达到6到10户,楼道漆黑,甚至一些厨房的窗户就对着楼道,每逢饭点,过道油烟呛鼻。而在上海,许多老房子的客厅和厕所窗户,也对着楼道开设,采光不良,隐私性也不足。
在老破小,奇怪的户型设计更是俯拾皆是,“厕所小得只有1.8平方米”“卧室比客厅大”“房间没有窗户”等等,仿佛在时代的发展中,老破小只剩下了居住属性。
尽管选择不多,年轻买家们依然有自己的坚持。熊芸看房时,特意留意了楼道的卫生情况,“很干净的话,说明邻居素质都不错。”她坚决排除暗厨暗卫,“每次洗澡都觉得不舒服”。
陆夏则拿出工作的心态,用飞书列了一张表格,写了7个pass点,“具备任意一点直接不看”。她不想住在一楼,拒绝无法透进阳光的客厅或卧室,还pass掉了较小的洗手间。
在与房子有关的附加价值里,“学区”成为这批年轻人心中最不重要的因素。排在陆夏买房优先程度前三的因素分别是价格、地段和格局,学区无所谓。
这也是很多优质学区里的老破小逐渐无人问津的原因。相比于能够上车的老破小,这一类老破小总价更高,更难卖出。比如,北京的顶级学区中关村三小的学区房蜂鸟家园,如今的价格对比最高时的千万左右,已经接近腰斩。
陆夏说,“我一定要赚到很多钱才会考虑要孩子”。而眼下,上车一套骑电动车到公司只需不到十分钟的老破小,才是更触手可及的幸福。

砍价更狠,也更挑剔

对这些买房的年轻人来说,选择在这个时候上车,他们通常更狠地砍价,也会更挑剔。
陆夏最后看中的房子位于北京慈云寺,套内面积54平方米,户型为方正的“田”字型,“像东北普通家庭会买的房子的缩小版”。这套房子业主的心理低价在450万,陆夏的丈夫则坚持439万,这样他们的贷款才和现在每月的房租支出相当。
夫妻两人达成一致后,陆夏做主力,和业主谈判。房东是一位阿姨,谈判那天,陆夏得知正好是阿姨的生日,她先是组织全店人员和阿姨说了“生日快乐”,再目测阿姨的孩子和自己差不多大,打上感情牌,以讲述北漂以来的不容易,来拉近距离。
面对房东,陆夏始终保持理性。谈判中途,差价只剩一两万的时候,对方中介一度劝她“差不多得了”,她不断跟自己说,“这个钱就是一个冰箱、一个包、几瓶香水”,以此拒绝中介的劝说。
只能说,如今的议价权,的确回到了购房者这一边。陆夏最终“怒砍26万”,比她预想的还要便宜了20万——相当于5个香奈儿包包。

图 / 视觉中国

她很开心,“感觉就像捡钱一样”。
3月份的数据也显示,今年的“小阳春”的确所有回暖。3月,北京二手房网签14280套,环比增长125.5%;上海二手房网签20221套,环比增长169.5%;深圳二手房网签5196套,环比增长116.6%;广州二手房网签9373套,环比增长92.66%。
而支撑这些上涨数据的,主要是老破小的成交比例在上升,俗称“以价换量”。根据《新京报》报道,500万元以下房源成交占比上升明显,“八成以上的客户属于刚需群体”,对价格更为敏感。
这也说明,现在的买房者会更加小心翼翼,也会倾向于选择更低的杠杆。还有些人,能全款买小房子,就坚决不贷款买大房子。
为了买房,上海的关枝云和男友获得了父母的支持,两家人一共凑出了600万预算。她相当谨慎,“但如果房地产市场未来大概率要下跌,我们又何必去贷款来让自己亏更多呢?”
所以,她不打算贷款,而是用这600万全款买个地段好的老破小。
没有贷款的压力,她的期待是,“毋庸置疑会亏,但希望亏少一点”。因此,在看房时,她主要选择上海中内环的房子,区位优势明显,流通性好。
经过一百多套的看房和对比,关枝云买下了一套上海市中心静安区的老房子。这套房子不大,使用面积五十多平方米,但视野极好,从窗户看出去,能看到拆车头、换机油的火车,还有每到夜晚,吉安大悦城霓虹闪烁的摩天轮。
她被这“无敌视野”一下就吸引了。
然而,最初房子挂牌价580万,关枝云认为不值。她决定放弃,最后,这套房子被以545万的价格卖了出去。母亲还为错过这套梦中情房一晚上没睡着。
出乎意料的是,两周之后,原本的买家反悔了。关枝云获得机会,站到了谈判桌旁。经过四个多小时的谈判,她又往下砍了25万,最后以520万价格成交。
全家人都相当满意,砍价做到了极致,房子买到了最心仪的,至少在短期之内,这两点能让关枝云抵消未来房子继续降价带来的不快。

买下老破小之后

而买下老破小,还只是个开始。
因为很多人发现,如果买的时机不对,买了还会继续跌。比如在上海的安徽女孩包琦,经过长达一年的挑选,最后花了400万,买下了一个双卧室朝南的65平方米的老房子,屋前有一条风景秀丽的小河,并且光照很好。
然而,由于上车时机不对,买完房没多久,就跌了50万。
包琦安慰母亲:“房子没有十全十美的,既然已经买了,就要接受它,努力装饰成喜欢的样子。”
为了节约装修费,她在网上学习别人怎么“穷装”。阳台瓷砖是黑色大理石,如果全部砸掉重装,费用高不说,还可能扰民,引来邻居投诉。包琦买了瓷砖漆,每天下班后自己去房子刷,“把整个刷白,要刷三四遍”。接着,她定制了一个亚克力花纹板,用化妆刷在上好色的瓷砖上加上花纹。

图 / 视觉中国

同事惊讶于她的精力,相当于打了两份工,“白天上班,晚上刷漆”。
但在这个过程中,一些老破小的不足也渐渐显露。比如,拥有双朝南的卧室,就要接受一个朝着过道的厨房和卫生间。尽管她努力从装修上提升亮感,把厨房暗红色的内饰改成清新的薄荷色,母亲来时,在昏暗的地方坐久了总是很难受。
这份难受里夹杂着许多后悔,“后悔房子不是全明户型,后悔没有客厅,后悔装修一般”。
而每月7800元的月供,也是一笔压力。过去她喜欢看展、听音乐会,每个周末的行程都排得满满当当,如今有一笔必要的支出悬在头顶,“跟朋友聚会的次数少了,大额的消费也不敢买了”。
像这样,对于在大城市里,原本连老破小都买不起,如今则勉强能上车的刚需年轻人们来说,买房之后,生活也会因此改变。
熊芸签下买房定金后,原先心动的特斯拉Model 3购买计划只能暂时搁置。签合同的那天是4月22日,刚好是她在上海第一天上班的日期。
巧合的是,11年前,她换工作来到上海普陀租房子,走进的也是这一家门店。而当时带她看房的中介,如今已经升为店长。当时是租房,现在她终于有了自己的房子。
母亲担心她:“如果以后遇到了合适结婚的人,对方若没有房,这个房子太小,卖不掉,又没有钱再买一套更大的,怎么办?”
熊芸没往这些事上考虑,“相比于遇到一个能合适结婚的人,还是买房子更简单一点”。
至于卖不掉,她选择当鸵鸟。
“谁不知道房子以后会成什么样,买了也就买了,买完之后我也不会再关注房价了。”
(文中受访者均为化名)
举报/反馈

每日人物社

78.8万获赞 17.2万粉丝
这里有别人一寸一寸活过来的日子。
鲲鹏计划获奖作者
关注
0
0
收藏
分享