今天(4月16日),万众瞩目的上海一批次土拍下半场,鸣锣开打。
说实话,现如今上海每一场的土拍,对于还在“牌桌”上的房企们来说,都丝毫马虎不得:
如今土地市场已经形成了“僧多粥少”的局面,房企若要在上海深入发展,必须要在每场土拍中都精准拿地,拿地容错率越来越低,只要拿错一块地,对于房企的负面影响,都是不可忽视的。
此次土拍共出让6幅地块,起始总价约112.30亿,今日土拍累计揽金累计揽金118.85亿。在今天的土拍中,大家的焦点集中在两幅地块:
一幅是市区核心地段的静安中兴社区地块,有9位硬核竞买人报名;
另一幅则是闵行浦锦地块,有大概12位竞买人报名。此前这块地还留下了一个超级悬念——
安徽高速地产提前在官网进行了设计招标,貌似是有什么精彩的故事。于是,很多人都带解谜的心情,来期待着今天到底会有什么好故事。
今天上午10点,静安中兴社区地块在上海土地市场官网中进行了现场直播。
现场热闹非凡,此前网上就已经流传出参与房企的名单,基本都是硬核房企,包括华润置地、中海、越秀、建发、上海城建、招商&港中旅、保利发展、大华、象屿这9位竞买人。
地块的体量并不算大,将来打造出的社区最多就是一个三栋楼的社区,但这个地块却是2023年以来静安中兴社区诸多地块中,面积最大的地块了。
此前,象屿竞得地块面积为7289.66㎡,容积率2.67;保利发展竞得地块面积为7616.5㎡,容积率2.5,越秀竞得地块面积为4265.2㎡,容积率2.5。
过往中兴社区相关地块情况
此次地块出让面积8168.22㎡,容积率为2.5,起始总价14.52亿元,房地联动价为12.1万/㎡。
最终现场经过了激烈的竞价,达到了最高限价,有7位竞买人进入竞高品质建设指标环节,最终竞指标达到了最高标准,7位竞买人进入紧张激动的摇号环节,每个人都期待着幸运降临到自己头上。
参与摇号的竞买人名单
图片来源:上海土地市场
最终,当球体落下,幸运还是眷顾了越秀,其以总价约15.97亿拿下该地块,成交楼面价78197元/㎡。
现场摇号情况
图片来源:上海土地市场
越秀地产也立马发了海报来庆贺它在上海拿下了第8子。值得一提的是,此前越秀已经在静安中兴社区拿下了一幅地块:在去年4月的首轮土拍中,越秀以总价7.244亿元竞得,溢价率约7.54%,房地联动价和本次地块相同,均为12.1万/㎡。
后来在地块之上打造了越秀静安悦,该项目是越秀地产首个独资进入上海内环的项目。此前越秀静安悦推出80套房源,认筹人数为124人,认购率约155%,开盘即售罄。
只要未来品质尚可,未来越秀在静安的新项目,基本是爆款盘的节奏。未来项目价格上也是存在倒挂优势,周边的高端住宅万科翡翠雅宾利如今挂牌价已经在14万/㎡左右,中兴路一号二手房挂牌价也要到16万/㎡左右。
越秀近年在上海的势头也是非常猛,在今年首场土拍中,越秀更是以最高限价7.5亿元竞得上海杨浦区宅地,房地联动价9.2万/㎡。
越秀地产于2021年10月进入上海,但非常重视上海市场,投资也非常精准,拿下的地块含金量非常高,市场表现也很不错。
2022年,越秀地产在上海以108.57亿元的全口径销售额,位列第27位,在越秀地产销售额中占比8.6%;
2023年在上海以169.07亿元位居第12位,在越秀地产销售中占比11.9%。
项目层面,越秀地产也都取得不俗的成绩:首个项目越秀仁恒·天樾园和2022年以74.5亿的销售额位居上海楼盘销售榜第10名;2023年越秀保利·嘉悦云上以90.78亿的销售额位居第9名,保利越秀·和樾天汇以78.22亿位居第17位。
越秀在上海简直就是拥有爆款体质。此次越秀又拿下市区地块,相信会对未来越秀销售额又很大的提升。未来越秀在上海的表现,或许会更加精彩。
今天土拍另一个重头戏就是在之前留下悬念的闵行区浦锦街道地块,艳姐再带大家简单前情回顾一下。
事情很简单,就是在4月2日,明明地块还没有开拍,谁拿到地的结果没有揭晓,但安徽高速地产居然已经对该地块进行了设计招标!
这难道就是提前“剧透”?这种情况艳姐之前几乎没有看到过。
艳姐当时就猜想,很可能这幅地块当时就只有安徽高速地产一家房企报名拿地,所以它才会这么有信心在土拍前就进行设计招标,而且提前招标的话,等届时拿地之后,就可以快速进行开工了。
可是过了几天后,地块报名名单流出,总共有12位竞买人参与地块竞拍,除了安徽高速地产之外,还有保利发展&上海建工、招商、华润置地&江苏海润、中海、中铁置业、象屿&天安、金茂、建发&联发、大华、首开、国贸这些硬核实力房企。
该地块出让面积为5.03万㎡,起始价23.24亿,联动价为6.9万/㎡。这个地块非常迷人的地方就是容积率只有1.2,最终打造出的社区大概率会是叠墅+洋房的高低配,而且是100%全装修,如果由产品力强劲的房企打造,未来的产品真的是非常推荐。
现场竞价环节同样也是触顶,之后进入竞高品质建设指标环节,最终竞指标达到了最高标准,最后还是进入了谁是幸运儿的摇号环节,12位竞买人全部参加,在现场大屏幕上,也是出现了安徽高速地产。
然而最终,戏剧性的一幕出现了,并不是安徽高速地产拿下该地块,而是民企大华集团拿下了该地块,成交总价25.559亿,楼面价42350/㎡,溢价率10.00%,真的是为民营房企争了一回光。
此前大华集团一直扎根在上海,打造了很多品质项目,比如大华锦绣四季、大华梧桐樾、大华锦宸府等等,在闵行也打造了大华紫樾府等项目,也是成为了区域的爆款盘。
此次大华拿下的地块的西侧是2020年入市的红盘保利锦上,2020年10月,项目二期入市,推出402套收官之作,当时均价61386元/㎡,认购数达到了1412组,认购率351%。
未来大华打造的项目,凭借较强的区位势能以及大华自身的品质加成,估计大概率也将成为红盘。
在本次土拍中,还有一个悬念,就是少数派民营房企龙湖,能否入手地块。
此次龙湖&建华置地联合体报名了奉贤新城地块,该地块出让面积38059.9㎡,容积率2.2,起价14.03亿元,联动价为4.38万/㎡。
和龙湖&建华置地联合体共同竞争的企业是奉贤城发以及象屿,最终真的是龙湖&建华置地联合体拿下了该地块,成交总价15.37亿,溢价率9.55%。
要知道,龙湖天街就在该地块隔壁,龙湖拿下该地块也是顺理成章。虽然龙湖近年在拿地上非常审慎,但它并不是0拿地。比如今年就已经两次出手,在广东和西安拿下相关地块。
此次龙湖在上海拿下地块,也为龙湖在上海的发展增加了珍贵的“弹药”。
浦东新区曹路科教园地块,吸引了中建八局和象屿&联发两位竞买人报名。
地块出让面积47645.5㎡,容积率1.5,起价22.19亿,联动价6.3万/㎡。总体来说1.5的容积率,未来还是叠墅+高层的高低配设置。不过,只有两位竞买人参与竞拍,也说明地块的吸引力不是太够。
最终,象屿&联发联合体拿下曹路地块,竞得价23.63亿,成交楼板价3.3万/㎡,溢价率6.4%。
值得一提的是象屿地产,这家闽系房企早已在上海深耕超20年,2003年象屿地产就进入了上海,打造了当时虹口区第一个全装修小户型社区。此后,象屿又打造了大宁悦府、虹桥悦府、公园悦府、滨江悦府等高品质产品,获得了较好的市场口碑。
近年来,象屿地产也是持续在上海加码,通过与招商蛇口、保利等诸多房企合作,持续在上海跑马圈地。在今年年初上海首场土拍,象屿还以15.5亿元拿下中兴社区地块,溢价率为10%,成为象屿重仓上海以来最为市中心的地块。
未来象屿地产在上海的发展势能,也是不容小觑。
仅有一名竞买人的出让地块有普陀区桃浦地块以及嘉定菊园地块。
其中,普陀桃浦地块落入中环集团手中,出让面积24067.8㎡,容积率2.5,总价26.5亿,房地联动价为8.55万/㎡。
中环集团是国资背景,为桃浦地块托底也在情理之中。只是此前中环集团已经在普陀打造了中环桃源里项目,价格也是8万多,但最终的销售情况也是比较惨淡。
很大原因也是在于地块位置势能较弱,先天因素薄弱,后天产品打造再强,也是很难改变情况。此次中环集团能否一改在桃浦的颓势,也是要打一个问号。
另一幅地块嘉定菊园地块的获得者为保利发展&建发联合体,该地块的容积率为2,总价约11.83亿,联动价为4.68万/㎡。
保利发展和建发都是上海的骨灰级老朋友了,都在上海深耕了多年,对于如何在郊区打造爆款盘也已经熟门熟路。关键就看入市时机和届时的客户需求是否旺盛了。
结语
此次一批次土拍下半场,依然是延续了一批次土拍上半场的央国企唱主角的态势,共有18家企业参拍,但其中民企只有龙湖和大华。
而且房企的拿地集中度也越来越高,要么竞逐市区黄金地块,要么就是抢食热门板块的地块。那些势能较弱的地块,很多都是本土国企托底。
不过,今天有点出乎意料的是,两家民营房企龙湖和大华,均斩获了地块,也算是一改之前央国企横扫上海土拍的态势。
也期待后续能够有更多意料之外的剧情,给到我们新鲜。
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