据新华社财经、珠海特区报报道,中山、珠海、东莞、佛山等15个城市已取消首套房贷利率下限,实际利率由商业银行按照市场化、法制化原则与借款人自主协商确定。
截至目前,南昌、青岛、烟台、济宁、赣州、九江、新余、潮州、汕尾、东莞、佛山等城市从4月1日起,阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。此前,东莞、佛山、中山、珠海、惠州、汕头、江门、湛江、肇庆、阳江、清远、韶关、云浮已取消首套房贷利率下限。
这是个重磅消息,居然新闻没多少人提,也是让我和这个资深房产人士很诧异,现在大家敏感度都那么低了吗?
很多人不是太懂,到底取消房贷利率下限是什么意思?
说实话,现在的规则别说你们了,不是深耕房地产的,根本连新闻都看不明白了。取消房贷下限跟降低房贷是两码事,但又息息相关。
2022年5月15日,央行、银保监会印发了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》,其中提到,对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR(贷款市场报价利率)减20个基点,二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
看不懂是吧,没关系,简答来说,一手房房价同比、环比连降三个月,就可以下调房贷利率下限:首套LPR-20个基点,二套是LPR+60个基点。
后来呢,政策又优化了,要动态调整,房价连续下跌3月的,阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
所以出现不少城市降低了30BP甚至更多。
现在“取消下限”就是可以突破LPR-20这限制,而现在一旦取消房贷利率下限,意味着未来的首套房房贷利率公式是这样的:5年期LPR(3.95)- XBP,这个X就让各地市场来决定。
按照这个公式摆出来,就非常通透了:
5年期LPR还是由央妈来决定,并且所有人都能享受到,包括存量房贷。
那个X取消下限后,就由各个城市和银行,市场动态决定,并且只有新增房贷能享受,存量房贷无法享受。
各位有没有理解?
举例,赣州开始取消首套房贷利率下限之后,第一时间赣州就有多家银行执行该政策,首套房贷利率直接从20BP下调40个BP,3.95-0.4,达到了3.55%。
中山曝出来最高可以减60个基点,即3.35%,相当于直接打了85折啊。
我感觉到熟悉的配方又来了,房贷利率跟08年那一波太像了,那个时候是直接打折,打九折,八折。现在只是换了一个游戏规则,叫5年期LPR减去基点。
取消基点下限之后,就会根据各地市场百花齐放的来降了。
现在我的判断是什么?
今年开始,各类城市的房贷利率将会呈现分层分级的情况,房贷利率主要由市场和银行来决定。
越是高能级城市,房贷利率越高。越是低能级城市,房贷利率越低。
大家自己去看,目前取消下限的城市,也基本是三四线,或者弱二线,一线和强二线目前还没有传出取消下限的新闻,但是不排除部分强二线城市也会跟进取消下限。
根据目前的存量房贷利率看:
一线城市,目前首二套平均房贷利率分别为3.88%、4.29%。
二线城市首二套利率分别为3.61%、4.17%。
三四线城市首二套利率分别为3.57%、4.15%。
今年看,一线城市房贷利率仍然会是最高,但是三四线城市,很可能会率先进入3%左右的利率,甚至在不久的将来,会跌破3字头,进入2字头时代。
毕竟房贷利率越低,越能刺激买房需求。