春节后,杭州二手房带看量猛增。其中有一类,就是学区房。
比如说在西湖区,根据手边买房数据,最近7天内,带看量前三的小区分别是河滨之城、景溪北苑和西城年华,都是学区房。
其实在春节前,这些小区就已经比较活跃了。去年楼市价格渐趋温和,一些老牌小区或网红小区,价格都降到了可接受的范围。所以趁年底把学区房买好,也是有些家长的做法。
不过翻翻最近的成交记录,还是令人有点吃惊,成交单价9万元/㎡以上的学区房,现在听到的不多。但是对口保俶塔申花实验学校的西城年华,有一套42㎡的房子,1月底网签总价395万元,折合单价约9.3万元/㎡。
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据知情房产经纪人介绍,这套小户型大概是去年12月底成交的,位于顶楼。
不过9万多元的单价,在经纪人眼里,显得比较平常。
因为2023年,西城年华成交了约8套42㎡小户型,单价都是9万+元。其中2023年2月19日网签的一套42.43㎡,总价405万元,单价9.5万元/㎡。
西城年华
再看小户型的挂牌情况,贝壳二手房平台目前共有9套1室房源在售,均是42.43㎡,多数挂牌单价在9.2-9.8万元/㎡。总价最高的一套挂牌480万元,单价11.3万元/㎡。
经纪人小方说,如果跟2023年年初相比,42㎡小户型单价也下滑了几千块呢。
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西城年华共有14幢楼。小户型集中在11幢,共有四种户型,42㎡、57㎡、66㎡和85㎡。
在西城年华,基本上是单价跟面积成反比。面积越小,单价越高;面积越大,单价越低。这在房龄较长、成交均价较高的学区房小区,是较为普遍的现象。
小方介绍说,西城年华42㎡,目前单价9万元/㎡左右;57㎡,单价7.5万元/㎡左右。66㎡,6.8-6.9万元/㎡左右。85㎡,520万元可以拿下,单价6万元/㎡左右。再大一些,比如135㎡,签约单价5万元/㎡左右。
文鼎苑
但也有例外,比如相距不到2公里的文鼎苑。该小区对口学军紫金港小学和紫金港中学,这个小区面积段跨度很大。最小的面积58㎡,如果不占学籍,近期成交单价在7.2万元/㎡左右,算是比较高的。88㎡的两房,价格5.7-6万元/㎡,明显拉开了差距。
大面积在这个小区相对紧俏,主要原因在于大户型房源相对少,而且小区内部置换较多,有需求,所以大面积比较吃香。经纪人小张说,年前文鼎苑成交了一套177㎡,1350万元带车位,刨去车位,单价约7.4万元/㎡。
1月份文鼎苑成交了8套,其中包含一套最小面积的59㎡,网签总价425万元,单价约7.2万元/㎡。
相对而言,文鼎苑的价格有点“两端高,中间低”。
而对于面积相近的户型,两个小区差别不是很大。
丽阳苑
比如说文鼎苑的88㎡,西城年华的85㎡,以及同是保小学区的丽阳苑的89㎡,总价都在520万元左右。
较小面积的文鼎苑58㎡,西城年华57㎡,单价都在7万以上,差距也不是很大。户型方面主要的区别在于,文鼎苑58㎡是一房,西城年华57㎡是两房。梯户比也有不同,前者是通常的2梯4户,后者是3梯8户。
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选择小区里最小户型的家庭,基本是为了读书落户,也基本上不会自住。
孩子读书时,这些家庭通常有两种做法:一种是买个小套落户,同小区或附近小区再租一套自住;也有家庭会在附近买品质高一点的小区。
经纪人小方遇到过不少在西城年华买小户型,然后在同小区租房住的家庭。经纪人小张也有过一个客户,在文鼎苑买了一个小套出租,另外到申花买了一套199㎡的房子居住。
西城年华
为什么选择小户型呢?单价虽然高出一大截,但总价低。
就拿西城年华来说,买42㎡小户型,总价可以控制在400万元以内。但是要买其他户型,就算是面积第二小的57㎡,按7.5万元/㎡的均价计算,也要差不多430万元。
经纪人小方分析,对于预算有限的人来说,这是花较少的钱,读好的学校。对于不差钱、对居住有要求的人来说,能花最少的钱落户,何乐不为?至于居住,可以到附近买更舒适的房子。而对于自住的人来说,“肯定会考虑面积和单价。”
另一个原因,当孩子读完书,教育功能实现后,很多人会选择置换。这时候看二手市场上,学区房转手率要想高一点的话,小户型有优势。
不管是现在买还是将来卖,小户型都是较为灵活的一种选择。
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根据杭房数据,西城年华2023年共网签了63套,相较于2022年的36套,增长了75%。
今年1月份,西城年华成交了6套,成交量也相当不错。大有追赶文鼎苑之势。
保俶塔申花实验学校
有一个原因是,保俶塔申花是九年一贯制学校,省去了小升初的选择烦恼。
还有重要一点,根据教育系统公布的入学早知道,保俶塔申花今年是黄色预警(学区内适龄户籍生人数介于学区小学常态招生计划数的90%至100%),明年、后年都是绿色无预警,对落户要求没那么高,让家长能够“买得放心”。
也因此,听中介讲,从大年初五那天开始,就陆续有买家来看西城年华的房子了。
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