杭州西湖景区不到5㎡的商亭,月租23.7万。

广东某中学150㎡小卖部,月租15.7万。

人流如织的知名景区和封闭式校园,带来了人流优势,也使得商铺租金水涨船高。

在昆明,同样有这样的高租金摊位,做的是“老朋友”的生意。

01

限时限量供应的摊位

今年10月中旬,红嘴鸥来到海埂东码头附近的滇池水域,拉开了昆明一年一度的观鸥季。

按照往年的路线,红嘴鸥在海埂大坝所在的滇池水域大规模集结。之后进入市区水域,白天在翠湖公园、大观公园、环西桥以及盘龙江等地栖息活动,下午返回滇池。

因此,昆明的最佳观鸥季,可以从11月初延续至来年3月,将近5个月的时间。

每年有小半年的时间,人鸥共处,自然少不了“投喂”。

按照官方预计,今年飞抵昆明的红嘴鸥数量达4万只,固定投喂点会采购鸥粮,进行每天两次的投喂。

除此之外,红嘴鸥作为昆明的一张景观名片,自然也少不了市民和游客的投喂。这就催生了鸥粮销售点的生意。

海埂大坝、翠湖公园、大观公园、环西桥、草海大坝、海埂公园/海洪湿地等主城比较热门的观鸥区域,每年的10月中下旬,都会公开进行鸥粮销售经营权的年度招租。

(翠湖公园鸥粮招标 图源:昆明翠湖公园)

招租范围上,一般一个景点有多个鸥粮销售点(翠湖公园今年有16个鸥粮销售点),整体招租。

招租时间上,一般是今年的11月至来年3月,可以根据红嘴鸥飞抵和飞离的时间,调整销售时间。

招租要求上,承租人需要在指定地点,按照规范,统一销售鸥粮,红嘴鸥补充饲料销售价格指导价不高于2.5元/100克

另外,销售点要用环保材料制作80厘米*40厘米*150厘米(长×宽×高)的销售平台(翠湖公园招标规定)。有些景点则要求售货亭面积不得大于2㎡(大观公园招标规定)。

(鸥粮销售车)

招标底价多少呢?

可以看出,海埂公园(非海埂大坝)二标段的租金底价最高,约600米的长度,按照3个销售点计算,单个鸥粮销售亭的租金底价达到12万/年。

(海埂公园鸥粮销售经营权二标段所在位置)

而翠湖公园和大观公园分摊到单个鸥粮销售亭的年租金底价是2.4-2.6万。

大部分售货亭只有鸥粮销售的经营权,也有一些能够售卖文创产品和手工艺品。

02

每天卖多少鸥粮才能回本?

我们统计了有公开招标信息的几个鸥粮销售点,最终都是溢价成交。

从中标情况来看,海埂公园二标段的鸥粮经营租金为45万/年;翠湖公园内外的鸥粮经营租金达到48.1万/年。(实际经营时间为5个月,月租约9万/月)

(本年度翠湖公园鸥粮中标价格为48.1万 图源:中国招标投标公共服务平台)

作为对比,翠湖公园在2022年和2021年的鸥粮经营租金分别是52万/年和71.91万/年。虽然疫情因素影响人流,租金反而比今年更高。

这样的租金成本,要卖多少鸥粮才能回本呢?

我们以今年的情况为例:公园内外共16个销售点,总租金为48.1万,经营天数约150天(红嘴鸥飞抵和飞离时间)。

鸥粮的成本价为1.3元/包(100g),翠湖公园大部分销售点的销售方式为10元一袋(里面有3包鸥粮),300g鸥粮卖价10元,即每包鸥粮赚2元。

这就意味着翠湖公园所有鸥粮销售点需要每天卖出约1600包鸥粮(约160公斤,534袋),才能赚回3207元/天的租金成本。(未算入负责销售的人工成本)

从目前翠湖公园的鸥粮销售来看,16个销售点并未全部投入使用,靠近南门入口的鸥粮销售点,购买鸥粮的人较多。

(无论老少,都爱观鸥)

销售方式也比较简单,就是10元一袋的鸥粮,没有其他商品在售。观察下来看,大部分带着孩子来看红嘴鸥的游客,都会购买鸥粮。

作为昆明闻名全国的观鸥地——海埂大坝(草海大坝),租金又是什么行情呢?

由于今年还未查到相关中标信息,我们可以参考一下2022年的情况:16个鸥粮销售车的租金为118万,按照5个月的经营期,海埂大坝所有鸥粮车的单月租金约23.6万/月。

而以海埂大坝去年的租金来看,鸥粮车同样只能销售同款鸥粮,大约需要每天卖出3934包(3包/袋,1312袋)才能收回租金成本。

前提是鸥粮销售点都规范经营,除了鸥粮之外,不卖利润更高的面包。事实上,由于面包更吸引红嘴鸥,很多游客会选择购买面包喂食。

(部分鸥粮销售点明确指出不允许销售面包)

03

人流决定商铺租金

除了鸥粮销售亭这种特殊的摊位租金,昆明大部分商铺租金都和稳定的人流密切相关。

从中介网站的房源来看,商铺租金差异还是比较明显。我们选取一些租金较高的商铺,看看有什么特点。

①租金能在10元/㎡/天,算是昆明主城的旺铺,以50㎡的商铺为例,月租为1.5w。

②购物中心旁的商业步行街,人流聚集效应较为明显,在租金之外,一般还有转让费。比如南亚风情第壹城一个20㎡的商铺,转让费要18w。

③老小区临街门面和新小区社区底商,租金差异不明显。新建小区商业氛围依托本小区和周边小区的整体入住率。

比如双塔片区某高端住宅,位于大门一侧的58㎡底商,月租1.75w;而位于民航路的某高端小区,50㎡的临街商铺,月租要27w。

④由于人流大和封闭状态,大学食堂档口摊位的租金较高,分为提点模式和租金模式。能够与之抗衡的,只有农贸市场的黄金位置档口。

随着大型商业体的不断扩张,比起逛街,大家更喜欢一站式体验的逛商场;线上多平台购物渠道,又让消费者养成了只逛不买,线上比价的购物习惯。

可以说,传统实体商铺遭遇了最大的冲击,在昆明也有不少整条临街商铺关门的情况。

购物中心也并非不愁人流。

现在许多城市的购物中心消费趋势向B1、B2集中一样,向上的消费难以引流,大品牌同样存在客流量下降的问题。

购物中心旁边的金街/花街/步行街,则类似B1、B2消费业态在地面上的延续。消费降级,吃不起商场顶楼的大餐,吃点米线、麻辣烫、奶茶也能填饱肚子。

(昆明某购物中心周末晚上的人流)

这类商铺的租金,就这样被“下沉”的消费给撑起来了。

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根据之前的报道,红嘴鸥在昆明的4个多月,平均体重会增加30—60克。

看来不用担心鸥粮销售是否能回本的问题了。

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另眼看今日,见仁见智。
乘风计划作者,房产领域创作者
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