图片来源:视觉中国

9月26日消息,蓝鲸财经获悉,北京链家将其收费模式由原来的单边收佣转变为双边收佣,即由此前实施的由交易一方承担房屋成交总价2.7%的经纪服务费用,转变为交易双方共同承担经纪服务费用,买卖双方各承担1%。

以一套成交总价500万元的二手房为例,此前购房人单方面需向北京链家支付13.5万元中介费,实行新的收费方式后将降为5万元,同时卖家支付5万元。从理论数据看,购房人的购房成本有所下降。

接近北京链家人士回应蓝鲸财经称,这是在响应并贯彻落实住房和城乡建设部、市场监管总局《关于规范房地产经纪服务的意见》(以下简称“意见”)有关精神,合理降低二手房交易成本,企业结合当前市场供求关系,对现行二手房交易服务费的收取方式和标准进行调整。

上述调整也意味着,北京链家也加入了“双边收费/单边代理”阵营,此前,北京是四大一线城市中唯一未实行双边收费/单边代理的城市。

不过,据记者了解,目前链家体系内仅北京链家宣布降低中介费率,同样在当地占据市占率第一的上海链家,以及其他地区链家尚未宣布降低中介费率。

以上海为例,目前上海链家采用双边收费的模式,买卖双方分别需支付占据总成交价2%、1%的费用作为服务费。

有上海本地人士向蓝鲸财经表示,“链家在上海难议价,一千多万的房可能磨半天才同意从2%降到1.95%。”

业主转嫁中介费是否可行?

从直观计算看,单边收费改为双边收费,购房人的购房成本有望下降。

“此前北京的中介收费一直是单边的,相对成本较高,而真正刚需买房的群体是相对‘稍微没钱’的那部分人,例如刚工作不久的人。同时卖房人也想快速出手,由双方来承担中介费用是比较好的选择。”一位业内人士向蓝鲸财经表示。

不过,也有多位业主向记者表示,单边收费改为双边收费后没有影响,“(中介费)添在房价里就好。”

当前市场情况下,上述“中介费转嫁”的实现或存在一定难度。

前链家研究院院长杨现领指出,在“房多客少”和“房增客不增”的市场条件下,业主为了卖房,从初次挂牌到最后一次调价完成,通常会存在若干次价格下调,北京市场的累计调整幅度为7%-8%,其它城市的调整幅度达到12%-15%。不仅如此,从最后一次调价到最终成交还有一个与意向客户的价格谈判,通常业主还要降低2%-3%。

在杨现领看来,若业主试图转移中介费,不仅会错失市场时机,落后于市场,后续也不得不多次反复调价。在买方市场下,客户犹豫不决、决策周期长、决策更加理性,因此具备更大的谈判能力,业主不存在转移中介费的可能性。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为,理论上业主会有动机将中介费转嫁到房价上,但能不能转嫁或转嫁多少取决于微观市场对房价的定价,二手房是高度分散、充分竞争的市场化交易,市场信息是非常透明的,利用信息差来考虑很难实现。

“当前市场竞争态势和过去完全不同,各地二手房挂牌量都创历史新高,卖旧买新,卖小买大,资产腾挪非常普遍,更多的是业主合理定价甚至下调挂牌价,以求尽快能卖得出去,卖方很难将中介费用向买方转移。如果卖家将费用转嫁到房价里,很可能影响房屋的成交效率。”李宇嘉如是说。

长期看经纪人利益有保障

北京链家此番降低中介费率0.7个百分点意味着,经纪人在单笔成交订单中能分的“蛋糕总额”有所减少。

多位北京链家经纪人曾向记者透露,其薪资构成主要是无责任底薪及提成。提成部分与成交订单、总额有关。

“中介费率下调后单笔交易的收入也会减少。”一位北京链家经纪人告诉蓝鲸财经。

不过,上述经纪人也表示,北京地区实行“认房不认贷后”,成交总量上来了,实际上的收入变化不如表面差距大。

据一位接近北京链家的人士透露,经纪人的收入变化因人而异,不一定会下降,长期来看,这是适应市场供求变化的顺势而为,有助于促进购房市场活跃,交易量的提升一定程度上抵消了单笔收入的下滑。

在上述人士看来,对大部分经纪人而言,中长期有一定确定性的收入预期,胜于短期、不确定的单次收入。市场会淘汰一些非专业的、低费率竞争、底线竞争的产能,希望长期执业的经纪人会享受到专业红利、服务红利。

此外,据蓝鲸财经了解,2022年起,北京链家大规模在门店推广装修业务。经纪人在完成传统新房、二手房买卖同时,也向消费者“销售”被窝家装、贝壳省心租等业务,这也让其收入结构更加多元,一定程度上有望对冲经纪业务收入(可能)减少的影响。

其他中介竞争压力或将上升

市场观点普遍认为,北京链家下调中介费率后,受影响最大的并非市场成交数据,而是依靠低费率与之竞争的其他中介机构。

9月26日下午,蓝鲸财经拨打多家房地产经纪公司官方客服电话获悉,除了链家之外,目前北京市场上我爱我家、麦田房产等对于二手房买卖的中介费收费标准也均为房屋成交价的2.7%,21世纪不动产则为2.2%。几家公司均表示,目前尚未收到有关中介费调价的通知。

一般情况下,在通过中介公司进行二手房买卖时,购房人可以与中介公司进行协商,要求给予一定的中介费优惠折扣。

据蓝鲸财经了解,我爱我家、麦田等机构的中介费率议价空间相较北京链家而言更大,同等成交价的房屋,购房人成本相对低。

一位北京房产经纪行业分析师告诉蓝鲸财经,如果链家(中介费率)降低到了2%,这意味着不少中介费在1%左右的房产经纪机构将面临更大的竞争压力,“要么做‘加法’增配,要么继续做‘减法’降低自己的中介费”。

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