上海永远不缺故事。
翠湖天地永远不缺话题。
在过去的几天里,上海楼市的热点非翠湖天地莫属。
这位“计大哥”在今年6月8日通过法拍以2480万的价格拍下翠湖天地御苑17号201室的一套139平的两房。
单价约17.8万/平。
大哥中标这件事并没有引起多大的水花。
据了解,6月10日大哥便开始在中介门店挂牌,起始价2999万。
本来这波操作已经很骚气了。
近日,这大哥直接将挂牌价降到1999万起,价高者得。
消息一出,震惊整个上海滩。
一时间搅动上海风云。
7月1号当天内就引得50多组“顶级土豪”前来看房。甚至有客户房都没看直接交了意向金。
估计翠湖门口上一次这么多人聚集,应该是做核酸吧?
有人说这是在砸盘,有人说这是笋盘赶紧捡漏。
这背后的故事远比大家看到的精彩。
01
翠湖1999的前世今生
在计大哥拍到房子前,这套房子的上一任主人是一对夫妻:曾大哥和陈姐。
曾大哥是台湾人,80年生人。
陈姐可能是上海人(不能确定),现在是有漂亮国绿卡的,83年生人。
2011年曾大哥和陈姐登记结婚,一段涉及两岸的爱情结成正果。
2016年初双方看上了翠湖的房子,买下了这套如今轰动上海滩的房子。
2016年3月夫妻二人向渣打银行申请了房贷,贷款金额993.8万港币,实际房贷金额为人民币为828万元。
凭借着台湾身份顺利拿到了外币贷款,而且较基准利率下浮1.50%,贷款利率仅3.5%。
假设他们贷款7成,这套房价单价大概在8.4万/平。
故事到这里都很顺利,然而转折就要来了。
2021年一位89年的潘女士一纸诉状将夫妻二人告上了法庭。
原因是:
2018年8月至2021年5月期间,曾大哥为支付夫妻共同的房贷、车贷和移民费用,持续向潘女士借款,共计人民币近185万元。
在2021年6月2日曾、潘二人签订《还款协议》。
协议约定21年6月、7月12月分三笔还清借款,任意一笔没还即可起诉。
虽然还了一些,还是被潘女士起诉了。
曾大哥给法院和老婆的解释是,2016年开始就没工作了,开始四处向人借钱,为了继续维持这个家庭的开销。
向潘女士借的钱除了还翠湖的房贷之外,还有老婆和丈母娘名下的海伦国际房贷及保时捷卡宴S的车贷。
按照大哥单方“供词”,他这妥妥的负责任的好男人形象啊。
在最难的时候也没有想着卖房卖车,不仅如此,还帮老婆完成了移民的事情,顺利拿到了漂亮国绿卡。
但是陈姐说,曾大哥和潘女士在同一投资人处上班,有不正当关系。
而且在投资公司的收入都是借道潘女士转给曾大哥的。
曾大哥向潘女士借钱的时候,自己和曾大哥已经是分居的状态了。
很有可能是曾大哥和潘女士联手伪造借款,因为潘女士仅仅是个秘书,不可能有这么多收入,是把曾大哥在投资公司的收入包装成了借款。
而且2021年6月2日的《还款协议》是在他俩离婚官司第一次开庭后才有的。
最终法院的判决是曾大哥及陈姐归还潘女士借款本金173万元。
冻结二人名下银行账户,查封了虹口海伦国际一处房产及车一辆,松江一处的房产将启动法拍程序。
正是上面的三角关系,才引发了翠湖的贷款案子。
2021年11月,渣打银行提起诉讼,因贷款人多次逾期,不履行还款义务,要求提前清偿贷款。
2021年正是曾大哥频繁借款的时间。不知道是俩人真的还不上了,还是因为要离婚了,不想再投入了。
2023年都接受了判决,将房子法拍还款,反正怎么拍,他们也不会亏。
2023年2月23日浦东人民法院谈话笔录。
02
真的是砸盘翠湖吗?
于是,就有了6月8日,新的房主计大哥拍得翠湖这套房子的故事。
拍下房子之后,计大哥要于2023年7月6日前完成尾款支付。
但是据说有买家出到了2500万,大哥依然不肯签字,大哥可能想要的在2700万以上。(单价19.4万/平)
你以为大哥的单价是参考翠湖二手行情来的,实际上大哥除了要交房款2480万,还有税费,以及替卖家垫付的税费。
算下的最低价差不多就是2700万。
报2500的大哥你没算过人家成本吧。
如果说,最终房子没卖掉,大哥慌不慌呢?
根据拍卖公告,悔拍也是可以的。法院再重新拍卖,如果低于2480万,大哥就去补。
理论上讲,二拍会参考一拍的价格,不过最终成交价格应该不会差太多。
大哥纯纯的玩空手套白狼。
企图用220万的去撬动一个2700万的项目,一个月的时间赚150万以上。
投资收益率68%,年化的投资收益率818%。
绝对的人才啊。
但是大哥好像没有充分估计市场情绪。
不过有一点可以肯定,大哥的操作和砸盘无关。
03
上海真实的法拍市场?
翠湖这套只是上海豪宅市场的一个缩影。
上海法拍房源豪宅捡漏可能性在增加。
今年来上海豪宅市场也是有降温的。
而且在法拍市场上豪宅房源也越来越多。
很多耳熟能详的项目大家都能在法拍市场看到他们的身影。
法拍房源增多的原因,可能有几个方面:
一是经济不景气,老板生意不好做,导致核心资产被银行强制执行。
二是国内娱乐圈明星出事的频率变高,房子被迫被拍卖。
三是人民币持续贬值,外资出逃,优质资产进入抛售潮等。
但是恰恰这个时候,也有了捡漏的机会。
比如新华路一号项目,近期法拍成交一套单价仅12.4万,价格快回到18年了。
再看浦东邑滨江项目,法拍的起拍价1800万,单价13.6万。
这比实际的挂牌价低了5万/平。实际上评估价也要比挂牌价低,只有17万/平。
我们观察到当下的法拍房有几个特点。
1、普遍单价较低,甚至是最低价都有可能。比如下面这套四季雅苑3.6折起拍。
2、普遍折价率低至 7-7.5 折,像上面3.6折的是少数。
3、税费优势很大。
法拍房的交易税费是买卖双方各付,有法院背书的。
不像常规二手房交易,卖家经常要下家承担税费,实际的交易成本是更低的。
4、需要抢一拍。
一拍的时候可能很多房源的关注度没那么高,捡漏的可能性更大。
如果到了二拍后有可能起拍价进一步打折。
而且原先很多不关注的人在一拍后反而关注到了,使得二拍更火爆
尽管法拍有很多优势,但是法拍中的坑也很多。
比起传统二手房买卖,是一个相对对专业度要求更高的地方。
一般人没摸到门道前,还是围观看热闹就好。
04
不知道什么时候开始,上海市场变得特别敏感。
哪个小区一有某一套房源出了惊爆价,就担心房价崩了。
吃瓜咱不反对,但也要理性。
今年以来上海的大新闻都是豪宅市场,和新房云锦东方一样,法拍是不是也要规范一下操作,避免极端的投机行为。
一场大戏落幕。
翠湖天地还是你买不起的样子。
<翠湖1999>
导演/编剧:计大哥
主演:客户
群演:中介
NPC:路人
友情出演:曾大哥、陈姐、潘女士
Ending...