01

现实世界，变幻莫测。

6月初，滨江浦沿街道的盛元慧谷花园，一套建面112.69㎡的高层被拍卖，评估价470万，起拍价329万，无人报名直接流拍。

这套房子楼层不差（中间层），三房两厅两卫，起拍单价才2万9，相比隔壁动辄5万+的水晶城，便宜了近一半。

昨天，房子按程序进行二拍。起拍价降至263.2万，折合单价2万3。截至发稿，已有3人报名，但尚未出价。

吊诡的是，该房源流拍后的第四天，同小区不同楼幢另一套面积更大的三房两卫，却有4人参拍。

房子建面158.35㎡，起拍价610万，31轮出价后，以700万总价成交，仅比评估价便宜60万，折合成交单价4万4。

当然，这套房子楼层更高（34层），又一线沿江，报名人多无可厚非。可总价贵了近一倍，面积也就多了46㎡，要说有多改善，倒也未必。

相同楼幢的今年也拍过一套。3月初，一套低楼层的两房（97.73㎡），10人报名，最终拍到了315.8万，折合成交单价3万2。

比起流拍那套，单价还贵了3千。

02

流拍背后，跟入市时间点有莫大关系。

二三月，杭州二手房快速升温，热情传导至法拍市场，拍出高价并不意外；眼下，6月临近尾声，二手房成交不过4000套出头，月成交能否破5000套，还是未知数。

正在卖房的你想必深有体会。明明几个月前，每周都有四五组带看，出价也不少；现在，不降价压根没人上门，即使面对面，对方一张口就是几十万的砍。

市场上一大堆高性价比的二手房等待接盘，“第二顺位”的法拍房遇冷，也在情理之中。

当然，还是产品跟不上时代。

盛元慧谷花园建成于2008年，整个小区由3幢高层组成。单价2万9流拍的这套，位于1号楼，不但看不到一线江景，整栋楼还是商业、住宅混合。

每层约有15户，其中朝北的4-5户为40年产权的公寓，朝南的10户才是70年产权的住宅。

整层楼一通到底，那感觉跟入住酒店式公寓差不多。112㎡三房正好朝向酒店式公寓，它的旁边还连着单元层的公共空间，平日里晾晒、堆放杂物，时常有人穿过。

而112㎡的主卧，向外突出的半圆形主卧，正好面朝公共空间。若是不拉上窗帘，平时的一举一动极易被路过的邻居看到，隐私性差。

下行的市场，遇上落后的产品，流拍太正常了。

03

盛元慧谷花园并非特例，它恰恰是当下杭州“老旧大”的真实写照。

“卖不出高价，流通性还差。”

除了浦沿，长河一带的“老旧大”，像是风雅钱塘、中兴花园、白金海岸等，同小区的大户型跟100多㎡的小户型，单价起码便宜个大几千。

市中心的白马公寓，杭州最早一批豪宅，迄今已有20余年房龄，可二手房价还不到6万。相邻的武林壹号，二手房最贵单价已冲上17万，差了近两倍。

最近3个月里，一共就1组带看，近半年更是只有1套网签。前两年不算法拍，每年还有6-9套网签。

白马公寓一亮相起码还有话题度，附近的浅水湾都市花园等小区的大户型，看房的人都没有，更别提成交了。

十几年前，温州人组团乘大巴来抢房的红街公寓，当时买入价就高达一万七八，现在四万都卖不到，也就卖个3万5上下，成交主力还是100㎡以下的小户型。

还有大家熟悉的九堡，除了一线江景楼幢还能卖点价格外，其他小区的大户型，也就只能卖个3万多，成交周期还很长。

也就十余年的房龄，要说多老旧也不至于。中介说，也就习惯住九堡的人置换买买，其他区域跑来买的很少。

市中心的“老旧大”尚且如此，远郊的日子更难熬。

回想当年，这些“老旧大”小区，也曾风靡一时，或因地段、或因产品、或因价格，如今不胜唏嘘。

04

杭州“老旧大”不好卖，说白了是大家看过市面上好的产品，差的看不上。

比如户型。十几年前，150-160㎡做三房两卫很常见，那时还是严格执行计划生育，大家买房更关注舒适度。

2016年，国家开放二胎，市场对四房、五房的需求才大幅增加。毕竟，不止是多一个小孩，还得有人照顾吧，这么一来，三房自然不够住。

“宁要紧凑四房，不要舒适三房”成了大多数人买房的准则。

不光房间数量增加，户型也更通透、轻薄。大户型不是四开间朝南，就是三房朝南，采光、通风完全不愁，不像以前，变异户型一大堆。

盛元慧谷花园曾因“马桶三件套”的户型，名噪一时。虽然开发商的初衷，是为了能欣赏到更多江景，但碍于设计水平、眼界等，最终呈现的产品却不尽如人意。

产品迭代就更大了，从内到外几乎是质的飞跃。

以前，外立面还有用面砖，现在最差也是真石漆；以前，只有大型社区才会配篮球场、网球场，现在，2万+的刚需盘，都配有室外泳池，还有各项娱乐设施。

以前，大多数都是毛坯交付，现在，全精装交付。虽说装修标准参吃不齐，可对于快节奏的年轻人来说，起码省去了装修的烦恼。

05

当然，市中心的“老旧大”并非不能买。

只要价差足够大，完全可以入手。像是二拍降至263.2万的盛元慧谷花园，这总价比同小区的两房还要便宜。

我从中介处了解到，目前同一楼幢就两套112㎡的三房在售，挂价460-480万。挂价虽然虚高，但参考之前的成交价，单价差不多也要4万左右。

对自住购房者而言，底价2万3一平若能拿下，有何不可。

斜对角就是滨江宝龙城，地铁、学校距离都不远。至少比远郊的新房，配套要齐全吧。

即使不自住，未来收收租也不错。盛元慧谷花园按目前的行情，三房租个6000元/月并不难，年回报率有2.5%，比躺余额宝略高点。

而且，因为价格足够低，未来再降的空间也有限，起码不用担心高位站岗。

当然，若是想几年就赚一番，那还是别碰了。

杭州的“老旧大”，除了极个别，普遍房价增值有限，流动性还差，挂牌一年卖不掉都是常事。

尤其是现在，楼市行情下行阶段，老旧大的处境就更难了。