当下是一个三代人都迷茫的时刻。
80后裁员潮、90后还要不要生小孩、00后毕业面临失业…
每一代人有每一代人的迷茫，每一代人又都有每一代人的坚定。
当下的上海的楼市有着同样的迷茫，每一个购房者都身处历史的十字路口，向左还是向右的经典哲学问题在2023年依然困扰了所有人。
在不确定性中寻找确定性是拨开迷雾的光。
甘道夫告诉阿拉贡：一定要坚持住！5天之后的第一道曙光，我会回来，黎明时，向东方看！
大家对于上海楼市有着太多的问题，未来的路在哪里，我来告诉你。
01
市场的底部在哪里
迷茫的直接原因在于，不知道市场往哪走，无法判断市场的底线在哪里。
普通人不掌握基础数据，没有理性判断的底层资料。
太多的时候，我们的思维逻辑是做最坏的打算，尽最大的努力，因为这时候做出的任何判断，都是我们可以承担的。
上海楼市正在筑底，这个底部好于历史最差。
先来看几组数据：
2023年前4个月，上海新房月均成交7645套，二手房月均成交17256套；
2017年，上海新房月均成交4100套，二手房月均成交13700套；
2014年，上海新房月均成交6400套，二手房月均成交14000套。
过去10年，上海市场的两个底部出现在2014年和2017年。
可以很明确的告诉大家，这就是市场最坏情况。
当前的新房市场政府并不担心，尽管冷热不均，但总体摇号趋势不变，个人倾向于在6400套这个成交水平之上运行，目前政策环境偏向宽松，不至于进入4000套水平。
目前上海二手房市场的负面情绪很浓重，各种“崩盘、血亏”的极端词汇出现在大家的朋友圈。
二手楼盘和新盘的不同在于，新盘集中推售，样本数量大，价格波动小。二手楼盘交易样本数量少，个体情况容易被放大，带动极端情绪。
我要告诉大家是，基于总体的样本数据，上海17256套的二手成交水平远没有崩盘的程度。
但是不可否认还有下降空间，空间在月均2500套的水平。
极端情况，参考2014年和2017年，有7个月、9个月的时间低于15000套水平。
市场价格下跌的底在哪里？
我们依旧来看三组数据：
2008年，上海跌幅在10%以内的区域数量占比26.6%，跌幅在10%至30%的区域占比21.6%，跌幅30%以上的区域占比2.9%。其余为上涨。
2014年，上海新房、二手房跌幅较小，普遍在5-10%以内，进入2015年后又迅速回暖。
2017年，上海楼市进入阴跌趋势，在2019年初逐渐企稳，新房回撤幅度15%左右，二手房回撤幅度10%左右。
上海历史上三次下跌过程，08年跌幅最大，14、17年跌幅并没有想象中那么大。
需要提醒大家的是，体感的降幅会较统计数据再低一些，因为跌幅越大的地方关注度越高。
一味地恐慌只会让我们做出错误的判断。
上海市场回调幅度就在10-30%。个案超跌，捡漏的一定会进场。整体超跌30%以上，引发系统风险。
这要求我们在选房时，一定要选择板块、产品、配套支撑强的，在风险来临时，才能跑赢大盘。
02
政策的底部在哪里
迷茫的根本原因在于，摸不到政策的脉搏。
我要告诉大家的是，上海的政策工具箱还有很多东西，但是当下的原则在我看来是4放3不放。
上海的政策工具箱有哪些东西呢？
第一梯队：限购放松（包括本外地户籍、企业购房套数增加、认房认贷情况调整等）、限贷放松、首付比例下降、贷款利率打折、降息（受央行控制）等；
第二梯队：税费优惠（新房契税、二手交易环节税费）、取消限售、普宅调整等；
第三梯队：提高公积金贷款额度、积分制；
从实践效果看，第一梯队的组合拳实战效果最佳，第二梯队属于优惠性政策，第三梯队属于鼓励性政策。
上海政府要的是新房稳定且适当保持热度，稳定财政收入；同时响应中央政策，要房住不炒，兼顾公平。
因此我认为，上海能够放松的政策是定向的：
1.即鼓励生育的放。公积金贷款额度提升是大家已经看到的；
2.利于五大新城建设的放。新城的落户政策是不断宽松的；
3. 合理的改善需求，房住不炒的放。即上海的置换退税政策。
4.扩大消费的放。降息的是仍有预期的。
如果你理解我说的，那么当前不放松的方向也是清晰地：
1.引起市场大幅波动的不放。如限购放开不太可能；
2.加杠杆的不放。首付降低、利率打折、限贷等都不会放开；
3.有利投机的不放。积分制本质是为了相对公平，体现对上海的贡献度；限售是为了锁死利润，减少投机客户。
正是因为有新房市场保障，上海目前能给到的最大政策诚意就是：鼓励为主，不做推波助澜。
03
上海楼市的唱衰主力都是谁
理解了前两条，接下来我要告诉你，你的焦虑从何而来。
不知道从什么时候开始，制造焦虑与流量密码划上了等号。
实际上制造焦虑的核心目的，还是在于能获取高收益。
当下谁能在唱衰上海上获得收益？
“抖音博主和房产中介”。
这不是批评他们，而是告诉大家独立判断的重要性。
在自媒体和短视频爆火的当下，内容创作的核心是大家爱看的，而不完全依托事实。
每天打开各种短视频平台时，微信公众号时，铺天盖地的都是“不行了”。
我横竖睡不着，仔细看了半夜，才从字缝里看出字来，满篇都写着两个字是‘流量’！
中介唱衰的逻辑也很直接。
降低房东预期，进一步打开谈价空间。
如果你认为唱衰上海楼市是砸他们自己饭碗，那就错了，砸饭碗的前提是0需求，没有人买房才会砸饭碗。
正如我前面讲到的，市场是有底的，客户在唱衰就利可图。
当前的上海市场，政府是没有任何打压行为的。相反房地联动价缓慢上涨，二手房核验价放松。请理解，政府要是的平稳缓涨的市场。
04
接下来上海会做的是什么
第一是人口。
口罩事件后，上海人口流失严重，2022年首次出现人口流失13.5万人。
叠加上海生育意愿极低，2022年生育总和生育率仅为0.7。
上海虽然是近2500万人口的大城市，但也不能小看人口增长乏力的影响，上海也是需要抢人的。
因此，接下来落户政策仍会持续宽松。
楼市长期看人口，没有人，就没有玩家进场。
第二是就业。
政府管理看什么，“税收+就业”。
税收是经济是执政成果展示，就业是发展趋势、是预期、是经济社会稳定的前提。
上海当前的就业形式也没有那么乐观。房企+互联网+燃油车企的裁员+毕业生，使得市场积压了一批人才。
打开小红书搜索“失业”有60万+的笔记。
个人的消费预期与就业紧密挂钩。
可以看到从去年以来上海的事业单位、国企等都在逆势扩大招聘，对所有吸纳就业的企业都是给与政策和资金奖励。
搞活经济、提升就业是标本兼治。
第三是看住新房市场。
前面提到了一手房是根基，一手房基本面尚可的情况下，不做调整。
这么做有利于挤压二手房泡沫，这一阶段板块和项目的强弱就会显现出来。
这不代表一手房完全不做调整。
新房供应大的区域我们认为应该要缩减供地，调整短期的供需关系。
同时调整产品供应结构，新房目前也是有分化的，差异化的产品能够削减同一板块的竞争压力，促进新房市场的平稳。
05
机会是跌出来的，风险是涨出来的。
上海正在筑底，等待经济基本面企稳，整体市场将迎来上扬。
筑底期间是询价空间最大的时候，是普通买房人话语权最大的时候。
对我们而言不用担心所谓的20万套二手，挂的多选择就多。再不确定中寻找确定性，才能赚钱。
山有顶峰、湖有彼岸，在人生漫漫长途中，万物皆有回转，当我们觉得余味苦涩，请你相信，一切皆有回甘。
共度时艰、否极泰来。与诸君共勉~
