上海这二十年的发展,很多板块都是脱胎换骨,和二十年前截然不同。
比如说张江。
20年前,在很多人眼里,这个地方还是郊区,而现在,价格直逼内环。
比如说莘庄。
20年前,上海人调侃,买不起市区去哪里,“莘嘉浦”。现在,这里是莘庄副中心,也是西南外环外最受认可的板块之一。
比如说黄浦滨江。
20年前,这里是南市区下只角地段,到了现在,黄浦滨江已经是上海豪宅板块的地标之一。
……
当然,也不是所有的板块都是扬眉吐气的。
有的地方,之前发展的很好,是当时周边的王者,而到了现在,泯于众人。
这样落寞的贵族,才更是令人唏嘘。
长寿路
长寿路的发展,非常早非常早。
曹家渡在清朝时期,就是吴淞江上重要的渡口。
到了清末,公共租界西扩,直接把长寿路这一片划进了租界。
当时这一片,依托苏州河,基本上以纺织厂为主。
为了督促工人上工,日本资本家在劳勃生路(今长寿路)和小沙渡路(今西康路)路口,建了一座钟楼,这就是有名的大自鸣钟。
大自鸣钟这一片,早在民国时期,就是著名的商圈,在西上海也是赫赫有名。
沿苏州河一线,当时都是工厂。
——解放前苏州河沿岸外企
这些工厂,一直延续到20世纪末期。
进入21世纪,整个的发展思路变了。苏州河两岸的工厂,基本都搬迁了。
而这时候,正好是土地财政开始实行的年代。穷了一辈子的普陀区政府,忽然发现了一个大财源。
既然发现了财源,那就使劲造呗。
上海知音苑,是原来的上海灯泡厂;
秋水云庐,是原来的上棉十四厂;
绿洲城市花园,是原来的上棉一厂;
苏堤春晓,是原来的上棉六厂七厂……
而这些小区,根本没等到2005年那一波建设大潮。
早在2000年前后,这些小区就已经被普陀卖地卖掉了。
既然普陀是抱着卖一块赚一块的心态,那整个长寿路的建设,动作自然就非常快。
在当时,长寿路还是很宜居的。
两边的商业也多,小区也是新的,而且地理位置上,和静安又特别近。
只是随着上海整体城市的建设以后,长寿路的商业早就泯于众人。
能被人记住的,大概也就是天上人间了。
到了现在,这已经是一个既没有热点,也没有规划的纯居住片区。
如果说宜居,那自然还是宜居的。
但是,早就不复当年的繁华,更别说这里是唯一一个落选CAZ的原租界地区。
但这个有什么办法呢,既然是在普陀区,一切都是可以解释的。
古北
古北在80年代,还是一片农田。
由于虹桥机场的原因,长宁早在80年代,就已经规划了虹桥经济开发区。
进入90年代以后,欧美日韩港台,无数的公司入驻虹桥经济开发区。
既然来来了这么多外籍人士,总要考虑他们的生活。
——90年代的古北
90年代,上海有一类特殊的住宅,外销房。
都是直接卖给华侨和外国人,直接收美金的。
而古北一期,都是外销房。当时的购买者,全都是外籍人士。
这里的房产,都在外籍人士之间流通。
当时,这里是一个独立于上海市场之外的二手房市场。
90年代的时候,古北外销房的价格,是2000美金一平。
折合人民币,1.6万以上。
而同时期的上海市中心的房价,几千块钱,最核心的地段也就是四五千(注:90年代和21世纪初,新房和老破小价格基本接近)。
这是一个纯粹外籍人士的市场,在当时而言,是当时全上海仰望的所在。
当然,这个价格也是全上海最高的。
05年古北二期上市的时候,普遍价格在3-4万,依然是全上海食物链的顶端。
而当时,全上海最核心的地段,不管是黄浦还是卢湾,静安还是徐汇,普遍还在2-3万。
然而,随着09年金融危机,大量的外籍人士离开中国。同时,中国的经济和收入不断提升。
外籍人士之间击鼓传花的古北,渐渐就被拉回了凡俗。
虽然,这里依然是老上海非常喜欢的板块;
虽然,这里的城市界面依然非常漂亮;
虽然,这里依然是西南方向非常宜居的片区。
——黄金城道
但是和当年碾压全上海相比,现在的古北已经变成了一个上海人喜欢的宜居片区。
价格在中环还算比较高,比一些差的内环板块也还有优势。
但是,已经完全不复当年的盛景。
现在,这里就是老长宁养老的地段,新上海人对这个板块,已经缺乏认知了。
吴淞
吴淞是吴淞江的入海口,早在明代,就被称之为“三吴门户,水陆咽喉”。
但是当时的作用,是军营。
清代康熙以后,宝山坍塌入海,县府迁入吴淞。
从此成为宝山县城所在地。
但是吴淞真正的发展,还是要等到清末淞沪铁路修通以后。
吴淞依江傍海,又有铁路直达上海。
天然就是良港和工业区。
南北洋货,水产鱼市,在当时都要经过吴淞转运。
从淞沪铁路修建以后,吴淞从一个普通的县城,一跃而成全上海郊区的龙头。
全盛时期,百业繁荣。据说光是饭店,就有800多家。
由于经济繁荣,当时上海很多高校,都曾在吴淞设校开学。
复旦公学(今复旦大学),同济德文医工学堂(今同济大学)、国立中山第四大学医学院(今复旦大学医学院)等学校,都曾经坐落于吴淞。
——第四中山大学医学院(原国立政治大学)
进入新中国以后,吴淞作为重要的工业基地,一直是上海的工业重镇。
而且早在60年代,就已经以钢铁业驰名全国。
既然有这个基础,80年代宝钢设立在吴淞地区,也就理所当然了。甚至吴淞区一开始的名字,都是:宝钢办事处。
到了90年代,宝钢已经成为巨无霸,每年上缴利税数十亿元。
宝钢越来越强的结果,是当地所有的一切资源,都围着宝钢转。
刚刚进入21世纪的时候,正是宝钢如日中天的时候。
当时的吴淞,无论是房价还是热闹程度,和莘庄相比都不遑多让。
甚至可以说,还在莘庄之上。
后来,后来到了2008年,出现了金融危机。
金融危机本身,对当时的中国而言,反而是一次很好的机会。
但对钢铁业而言,从此以后,辉煌一去不复返。而随着钢铁业的没落,随着宝钢的没落,宝山就再也没有站起来过。
之前所有的布局,全都围绕着宝钢,宝山区政府并没有自己发展的能力。
区政府都萎了,区政府所在地的吴淞,能好到哪里去。
吴淞现在的样子,和10几年前并无两。
——2000年吴淞
——2020年吴淞
吴淞居住的人群,基本上还是以宝山本地人为主;
而各区都在着力新建的新城,只有宝山到至今还只是个规划。
属于它的时代已经过去了,但它依然抓不住未来。
除了一个落寞,已经没有办法有其他的形容词了。
惠南
惠南是之前南汇县的县城所在的。
在一开始的规划之中,这里是南汇县核心发展地区。
五角世贸商城、南汇大学城,重要的规划,都放在惠南镇。
但是人算不如天算。
2009年,上海市政府启动将南汇并入浦东。
从市政府角度而言,这个决策绝对正确。
浦东是全上海经济最强的区,而且还有新区政策。
南汇是上海最弱鸡的县之一,也就比崇明稍微好一点。
而这两个区不但接壤,还都在浦东。同时,被上海租用的洋山港,就在南汇地区。
只有把南汇并入浦东新区,浦东新区才可以大展拳脚。
南汇并入浦东以后,浦东确实开始大展拳脚。
但大展拳脚的结果,发展和惠南就没有什么关系了。
配合洋山港,浦东在临港地区着力发展,规划、产业、配套,全都满上。
现在临港新城已经是上海五大新城之一。
而这个新城,正式的名字是“南汇新城”。
既然南汇新城已经在临港了,那和你惠南就没什么关系了。
南汇大学城,在滴水湖畔的临港新城;
南汇大专城,才是惠南这里这个曾经正牌的南汇大学城。
至于五角世贸商城,作为惠南地区的标志性建筑,已经荒废至今。
惠南至今都没有一个像样的大型商场。
本地人离不开惠南,依然还在惠南生活。
新来到惠南的人群,不是因为自己要过来,而是因为惠南这里的民乐动迁大居。
产业一般,没有新人,惠南的未来,已经只剩下缅怀当年的辉煌了。
“白头宫女在,闲坐话玄宗。”
惠南已经完全是个浦东南部普通的板块。
最近忽然惠南又被提及了,新房文澜府,入围分74分。
吊打一众市区的新房。
然而,也不过是本地人最后的倔强。
虽然这么高的分数,但这是本地人的游戏。
未来的增值幅度,依然是不可靠的。
风水轮流转。
那些曾经万千瞩目的好地段,也不是不可能跌下神坛。
那些曾经不屑一顾的普通板块,也未必不能逆袭登天。
但是这些板块的盛衰,总是有一定的规律在里面。
不要对板块的上限有太高的期待,不要踏入下限太低的板块。
只要总的方向和框架没问题,找一个相对稳妥的板块,总还是没有问题的。