备受期待的共有产权房,居然卖不动?

自去年11月沁香公寓首开以来,共有产权房便在杭州楼市刮起了一阵热风。

杭州共有产权房共推出2082套(人才)房源,包括沁香公寓、才泊嘉院、河翠云筑等四个共有产权房售卖。

如果单从中签率来看,共有产权房成绩似乎还“不错”。

沁香公寓首开407套,摇号人数达845组,整体中签率48.17%;二开加推300套,摇号人数1029,中签率29.15%。

2月17日首开的才泊嘉院,房源套数476套,摇号人数达754组,中签率63.13%。

但去化结果并不是很尽人意。

近期首开的清正源府,共540套房源,仅售卖210套,还剩余约330套;河翠云筑也还剩余约五六十套房源;2月17日加推的才泊嘉院剩余约70套49方房源等。

很明显,杭州目前在售的几个共有产权房项目,弃选率都很高。

那么,究竟是什么原因,让这个备受期待的共有产权房碰壁如此严重?

当下共有产权房卖不动,背后到底有哪几点原因?

首先,是户型与需求上的错配。

近期推出的人才共有产权房,适配的对象都是杭州市级和区级的人才。也就是说收入水平一定程度上并不低。

但共有产权房户型设计上并不能匹配到这批客群。例如才泊嘉院、沁香公寓等共有产权房主力户型都偏小。

拿沁香公寓来讲,建面约86-90方房源占总房源量的70%,且户型设计上都是一些久远的两室一厅格局。

才泊嘉院建面约49方户型,一室一卫,得房率约82%,进深仅约11.2米,南北通透性也一般。

其次,摇号条件比较苛刻。

户型设计略有缺陷的前提下,摇号条件的限制,使得在部分大户型被选完后,后面大批购房者面对小户型很难下手。

以沁香公寓为例,C类及以上人才可选购各类户型,DEF类人才可选购144方及以下户型,其他人才可选购100方及以下中小户型。

3月9日才泊嘉院选房环节中,剩余的房源就是建面约49方户型。僧多肉少的局面,让沁香公寓、才泊嘉院等这类小户型居多的项目,卖完需要一定的时间。

最后,产品质量创新力度不足。

一方面,开发主体的差异。不难发现,除了沁香公寓,其余三个共有产权房的开发都是地方国企。

才泊嘉院是杭州农副物流管理有限公司开发;河翠云筑是杭州地铁开发有限公司开发等等。

开发主体不同带来的差异,不管是园林、户型上等相比商品房而言,自然要逊色一筹。

另一方面,当前在售的几个共有产权房,有一部分是人才专项租赁用房变更而来,产品质量上势必比不上商品房。

2022年2月中旬,杭州市人民政府网发布《杭州市住房保障和房地产发展“十四五”规划》,提出2021-2025年,新建共有产权住房3万套。

那么,有一点值得思考的是,供应持续不断的共有产权房,会对新房市场产生冲击吗?

不会。

当下共有产权房量对于整个市场而言,依旧是杯水车薪。假设接下来一段时间杭州剩余的2万+套共有产权房入市,供应量上和商品房相比,完全不够看。

况且,刚需作为市场的大头,商品房是其主要的供应对象,以保障为主的共有产权房只是满足一部分群体的需求。

所以,共有产权房的入市对市场不会产生较大的冲击。

反而我觉得共有产权房更像是对市场结构的一种补充

共有产权房对于市场而言,是走在除商品房之外的另一条道路上。

正如前些日子提出的带押过户政策一样,表面上是优化二手房交易流程,实则降低交易成本;

共有产权房同样如此。提供房源的同时,在一定程度上降低无房房票门槛,同时通过低价格来形成一个购买惯性。

正是如此,定位清晰的共有产权房,我认为增加了市场的丰富性。

回到共有产权房难卖的问题上,针对这些是否有一些可行性的建议?

从小的方面思考,户型设计上,能否让房企代替?

先不考虑整体项目由房企代替,光户型设计这一痛点上,如果让房企来开发,如今共有产权房难卖的局面一定程度上可以缓解。

毕竟,此前商品房建面约70多方做三房的格局也是有的。相比于目前市面上的一室一厅,还是要优秀很多的。

当然,至于开发商是否有动力做,也就不得而知了。

此外,在地段的选址上,政府是否能稍微优越一点?

地段对于哪种产品而言,我想都是比较重要的。对于共有产权房同样适用。

其实,沁香公寓杭州首个共有产权房项目,总体而言并不差。学区、地段等,还是比较优秀的。

可能正是以前古早的户型,很大程度上劝退了购房者。

当然,目前杭州共有产权房仅四个,接下来还会有一大批共有产权房入市,或许会有别的惊喜等待着我们。

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另眼看今日,见仁见智。
乘风计划作者,房产领域创作者
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