这两天,后台有很多朋友发私信,让聊聊恒大3月22日披露的债务重组方案,今天它来了。铁锤今天一下午都在看恒大公布的长达201页的公告,说实话,越看越脊背发凉。
公告很长,且很枯燥,我尽量说得通俗易懂,争取把大家普遍关心的恒大欠了多少债、还需要借多少钱才能活、有多少未交付楼盘以及需要多少钱能交付等问题,一一说透。
第一,恒大现状:资产远远不抵负债。
根据已公布的公告,截至2021年12月31日:恒大总资产1.699万亿,总负债1.898万亿,负债比资产多1990亿。
这样算下来,恒大顶多算“资不抵债”,为什么说“资产远远不抵负债”呢?那是因为要考虑2022年资产减值的情况,毕竟2022年连地产富豪们的身价都缩水2-3成了,恒大口碑跌成这样,资产哪有不贬值的道理呢?
第二,恒大的债务组成。
恒大的债务由两部分组成,境内债务+境外债务,合计超过8300亿。
先说境内债务:逾期合计6920亿元。逾期债务细分来看:有息负债2084亿,商业承兑汇票3263亿,这些商票很多都是由上下游供应商买单,境内或有债务1573亿。
值得一提的是,这是截至2022年12月31日恒大的负债,2021年12月31日恒大的负债还只有6130亿。
换句话说,过去的2022年,恒大一边还债,一边又折腾出了790亿债务,这真的是印证了那句话“债越还越多”。
境外债务:逾期合计7537亿,有息债务1402.84亿,或有债务4.09亿。重点来了,其中只有3112亿有息债务是有担保物的,另外2472亿债务没有担保物。
“没担保物”的债务意味着什么,铁锤不说大家应该也明白,这些债大抵都是要烂掉的。直白点说,有些人的钱可能再也拿不回来了。
只有可怜的13.41亿。是的你没错,和8300亿庞大的债务相比,恒大现在手上只有不到14亿现金,可谓九牛一毛。
不过,恒大账面上的合并现金余额倒是有534.22亿元,只不过其中有520.82亿为受限资金。受限资金一般指保证金,比如土地保证金、信用证保证金、银行借款保证金等,以及法院冻结的存款。
最后,关于恒大在楼盘交付问题,公告说得也很明确:未来三年公司的核心任务是“保交楼”,将努力保持复工复产维持有序运营。不得不说,恒大还是想着没交楼的老铁们的,看到这里铁锤破防了,真的朋友们。
不过,恒大在公告里也明说了“预计需要额外2500亿-3000亿的融资”,才能完成保交楼任务,以及公司的有序运营。看到这里,我又傻了朋友们。
另外,我们总说恒大这次坑了很多买房人,到底有多少呢?恒大自己是非常清楚的,但他们永远都不会对外公布。不过,还是有机构统计清楚了。2022年9月份,中指研究院公布的一项统计数据显示,2018年9月以后,恒大未竣工项目数量合计1322个。众所周知,恒大拿的都是大盘,2000户起步的楼盘占多数,我们即便打对折计算,恒大未交付楼盘,也涉及超100万家庭。
重组方案挺费解的,我只挑重要的说。
关键信息是:恒大将发行新债券对原191.485亿美债券进行置换。有两个方案可选:1、恒大再发新的美元债,新债券年限长达4-12年、年息2%至7.5%;且前三年不付息,第四年初才开始付息、仅付本金的0.5%。
2、发行新债和转股结合,该方案下新债期限5-9年,剩余债务转换为恒大所持有的恒大物业、恒大汽车股票。
债务重组方案四个字即可概括:发新还旧。再说得直白点就是,乾坤大挪移,债务腾挪,拖延时间,苟延残喘。
看到这里,大家可能会关心,恒大物业和恒大汽车现状如何?恒大物业,总资产206.7亿元,总负债96.89亿元。2021年,恒大物业实现总营收约145.86亿元,税息折旧及摊销前利润约42.35亿元。另据克而瑞公布的榜单,恒大物业排在2022年物企在管规模榜第5位,为头部物企,总体来看,经营健康,每年能回血30个亿。不得不说,物业确实是搞钱的买卖。
对此,恒大在公告中已经说得很明确了,“由于流动资金紧张,为能维持基本的业务运营,恒大汽车已采取措施削减成本。”通俗点说就是,快揭不开锅了——如果没有新流动性注入,恒大汽车将会停产。
插一句嘴,今年汽车行业的情况大家有目共睹,即使恒大汽车有新的资金注入,大概率经营状况也不会太好,毕竟去年恒大汽车只交付了900量汽车。
需要强调的是,以上只是恒大单方面对外公布的“境外重组方案”,因为还没有正式和债权人签订协议。根据公告,最晚会在3月31日与债权人签订协议。
问题来了,债权人会同意这份重组方案吗?个人觉得大概率会同意。原因很简单,恒大现在资不抵债,且手上没现金,债权人也拿恒大没办法。如果来硬的,比如坚持清盘呈请,结果更糟糕,根据专业机构的测算,如果对恒大进行清算,境外债权人可能只能拿回2%-9%的钱。这意味着,最惨的情况下,100块钱只能拿回2块钱。
对于债权人、投资者以及买了恒大楼盘的购房人来说,过去的470天都是在煎熬中度过的。但很不好意思,以铁锤个人愚见,未来很长一段时间,可能还要继续这种煎熬。
另外,网上总有很多人巴不得恒大早点破产倒闭,铁锤觉得,这种看热闹的心态不好。原因很简单,许皮带其实也盼望着早点破产,但现实不允许。恒大破产很简单,但是后续的交楼还债问题不简单,像恒大这种涉及上百万家庭的开发商,更不可能轻易破产,因为这会影响社会稳定。
有人说,国家可以兜底。这也是想当然了,恒大的问题太大,国家也没那么多钱兜底。这两年房地产不景气,卖地收入大幅下滑,财政收入也很深影响,早已自顾不暇了。另外,国家对于恒大问题的定性是“经营不善,盲目扩张”,意思很明确,自己的事情自己解决。