今年3月15日,中国房地产报联合黑猫投诉,做了一期“购买新房时你遇到过哪些问题”网络问卷调查。

结果显示:有超9成网友,在购房过程中遇到了项目延期、停工、虚假宣传等问题,其中延期交房和停工问题比较突出,合计占比高达58.78%;其次是收房发现房屋质量问题和开发商不兑现承诺等,占比分别是15.79%、9.65%。

说实话,看到这个结果,铁锤一点也不意外,我甚至觉得现实可能更残酷一些。因为但凡对“期房预售”所了解的人,都知道,这种制度对购房者天然不公。

毫不夸张地说,期房预售就是开发商为所欲为坑害买房人的“帮凶”。

房地产高速发展的那几年,随随便便一个土老板,就可以跑去拿地。拿地之后,土地还没平整,就先盖好了售楼处,雇一大帮销售人员,没有预售证就敢先卖房,然后再拿着买房人的购房款去盖楼,继续扩大规模。

后来监管逐渐严格了,虽然有了拿地资金、申领预售证、首付款拨付等要求,但是有些开发商仍然可以把一套开发模式做到极致——拿地之后4个月开盘,5个月资金回正,6个月资金再周转。

想想就觉得恐怖,因为这是在建房子,不是过家家,而且一栋楼里未来可是要住成百上千人的,安全、质量这些不能触碰的红线,很多开发商为了高周转,却可以视而不见。相较之下,其它诸如挪用预售款、私自更改规划、偷工减料、公摊面积刺客、虚假销售、产权缩水等,反而显得微不足道了。

对于普通人而言,一手交钱一手交货是日常交易的常态,但对于买房这件人生最大的交易,反而却不能实物交易,真是莫大的悲哀。

铁锤今天不是单纯批判期房预售制度,它的弊端大众早已熟知,且人人喊打,没必要再过多赘言。

我今天主要想聊聊,最近这段时间,市面上涌现了很多“现房”,尤其是住建部长倪虹喊话“有条件的可以进行现房销售”后,响应者云集,山东省、河南省、安徽省、四川省等均开展了“现房销售试点”。到底意味着什么?国家层面是真想取消商品房预售制,还是另有打算?

首先,“现房销售”真的来了。曾经看上去不太可能的现房销售模式,正在一点点变成现实,虽然只是少数城市,极少数项目在试点,但至少是在进步。

不过即便如此,我仍然觉得,这并非住建部主导的政策走向,而是市场的自我调节——是因为期房真的卖不动了,开发商、地方不得已走上“现房销售”的道路。直白点说,是市场在倒逼制度改革。

很多人可能不知道,早在2005年,央行就曾经在一份报告中建议,“取消商品房预售制度”,给出的理由是:“很多市场风险和交易问题都源于商品房预售制度”。

这说明,早在18年前,我们对于期房预售制度存在的问题,就有清晰的认识。

但只可惜,这样的建议未被采纳。住建部当年的回应是:商品房预售制符合我国国情,不能取消,只需要进一步监管即可。也就是说,商品房预售制能走到今天,完全是住建部一手主导的。

其次,未来2-3年,期望更多的城市加入试点现房销售,亦或学习海南全省实施现房销售制度,也不现实。因为时机不对。

当下很多开发商半死不活,楼盘停工、烂尾的不在少数,根本上还是资金承压造成。如果都变成现房销售,开发商的资金压力更大,预售制下开发商最快6个月可以资金回正,现房销售3年都无法回正,游戏根本没法玩,不仅中小企业玩不转,国企、央企也没这个实力。

另外,现房销售,还涉及开发商成本叠加,推高居民购房成本的问题,甚至于开发企业的资金风险,还会延伸到相关的贷款银行。

一言概之,现在全面取消商品房预售制,等于是“趁人病要人命”,倒不是这些开发商不能倒,而是开发商涉及千千万万的买房人,背后是千千万万个买房等交房的家庭,这是非常严重的民生问题。

所以,取消预售注定是一个缓慢的过程,急不得,因为要衡量的问题太多了。说实话,个人觉得2016、2017年房价飙涨时期,才是取消预售制的最好时机。

再者,站在国家的立场,其实是希望期房销售和现房销售共存,而不是一股脑全取消。但这个所谓的住房开发“双轨制”的预想,其实是不成立的。

原因很简单,有现房大家就不会购买期房,而且政策上如果允许商品房预售,开发商也不会傻傻去搞现房销售。

不过,也不能太绝对,现在海南全省在搞“现房销售”,相信要不了多久,就会有可供参考的案例。如果现房销售真的对现有的市场格局不构成重大影响,开发商接受度也高,全国范围内实行现房销售,也不是不可能。

事实上,问题的根源并不在于制度本身到底可不可取,而在于市场还能不能接受期房。如果市场一直冷下去,大家非现房不买,那么取消商品房预售所产生的所有弊端也都不成问题,市场会倒逼地方、开发商向“现房销售”时代挺进。

至于很多人关心的,全面取消期房预售还有多远,我们暂时还无法给出答案——从当下少数省份、少数城市、少数项目试点现房销售来看,我们只是刚刚迈出了一小步而已,未来的路还有很长。

事实上,铁锤觉得,现房销售模式最终能发展到什么程度,会不会全面取消预售制,取决于政策层面的扶持力度有多大,以及监管层对于改变预售制的决心有多强。这些我们暂时都一无所知,事实上,作为渺小的购房个体,除了拭目以待,我们好像也没其它可做的。

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铁锤微观

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