今天是大年初六,先说件悲伤的事,春节假期到读秒阶段了。

与此同时,各大售楼处即将恢复流量,节后的京楼行情很可能是21年牛市的翻版,有一触即发的势能。

但北京在售新房里,深坑太多。即使大盘涨了,你买的房子也可能跌。很多人买房是想保值,不求涨钱,先别赔了

01

顺义六环外,这板块你敢买?

提到坑盘,顺义的仁和镇是个绕不开的区域。

地处六环之外,首都机场的东北侧。这几年,仁和供地不少,卖了些房子,但发展能跟上吗?看起来,够呛。

在地铁三期规划中,有20号线一期规划,倒是能打通仁和镇与朝阳区北部。问题是并未直通望京、国贸这些强产业区,不构成太多利好。

再说就业区,中德产业园得到了一定扶持,主打新能源和智能装备制造。只是规模上有点拿不出手,要说职住平衡,当下八字都还没一撇。

偏偏这地界,大批开发商还真敢出手。看新盘,聚集了公园和御、公园都会、龙湖·云河砚、御和府这大堆竞品。纵观全京城,仁和的内卷度都算第一梯队。

只是说,拿地一时爽。今后的业绩咋样,大家冷暖自知。

结果不意外,去年这哥几个卖房,就没有不割肉的!6-12月份,公园都会从4万降到3万6,御和府从3万8跌到3万6,公园和御也由3万9调为3万5。

春节在家,又收到了中介的友情提示:

你就说吧,在顺义六环外,房子有多难卖?所以奉劝大家:

如果要想房子涨钱,你就悠着点。等新盘5-7年后集中进入二手市场,市场竞争可就是一片血海了。仁和这地界,不太可能跟上大盘。

但你如果在顺义发展,或工作在望京,追求改善一下居住环境,以上产品也是买不了吃亏。

02

你真相信,房山有洼地可买?

南城也有容易掉坑的区域,这里必提房山的良乡

在此处,以春和印象、京西印玥等中建开发的新盘为主,配方大致雷同。

看良乡的现状,也有点人气。房山天街绿地缤纷城撑起了附近的商圈,医疗机构也五脏俱全,这些年形成了当地的生活圈,但我们真不看好,因为外区域的购买力来不了。

有人说,房山这两年不是变化很大吗?比如,宣武医院、清华附、人大附、乐高乐园等增量…但你仔细看,大礼包是撒在了东侧的长阳,和良乡关系并不大。

◎图为高教园的中国社会科学院研究生院

坦白讲,良乡的规划方向就是大学城,可这事不挣钱啊!

况且,房山这大区就压根没产业。加上在南城,就不像昌平那样受海淀和望京的双重利好辐射。

良乡又属西南六环,连优质的睡城都算不上。别说到朝阳了,即使从大学城坐地铁到丰台去上班,也都得半小时以上。

别忘了,连丰台的房价尚且都没跟上大盘。


更偏远的良乡,压根就没大哥罩着,自身也没有造血能力,你难道指望大学老师或家具市场员工把房价推高?

当然了,如果你在房山本地自住,或是西南丰台上班,预算500万以内的话,买良乡也不失为一个策略。

03

在朝阳四环内,新房就靠谱了?

上述区域尽是远郊,在主城区大朝阳的四环就一定行?答案是否定的。

比如,5批次即将登场的小红门地块,这是个热门的拉跨区域

按指导价卖的话,后续新房就是每平8万。这地块还是东南四环内,好像卖的不贵?

可别逗了,环线逻辑要是好使,分钟寺新房至于两三年没卖完?按我们在投资30亿!分钟寺要建国贸CBD?中写的思路,配套城市界面也是必看项!

讲真,小红门和分钟寺一样,属于菜鸡互搏,都没有改善属性。

◎图为小红门的回迁房居住区

至少在当下,小红门拥有的只是回迁和待拆迁平房,当地居民多是三四代生活于此。

本地人卖完房或拆完就搬走了,外区人也不愿意来置换。也难怪,周边连个商场都没有!乍一看就认不出是四环。

小红门的纯商品房极少,就说江南山水,这是2011年以后的次新社区。当初是按豪宅设计的,可今天单价都还不到6万。

尤其是联排产品,你很难想象,朝阳区竟有总价不到1500万的别墅,而且还无人问津…更想不到,在首都四环边,这房子居然8年来几乎没涨!就这,还不如一些四线城市

看穿本质吧,小红门虽有朝阳之名,却和北部8公里外的国贸CBD有天壤之别。

区别在于:一个是市中心,一个是农村。

小红门这地界,接下来每平要是卖8万,让东坝的北熙区情何以堪?

不论哪家开发商最终拿了地,要是不大幅降价,至少不适合投资群体了。

但你要是在国贸、丽泽上班,只想住改善类新房,预算又够不上分钟寺、亚林西的话,小红门地块倒可能有些惊喜!

最后说几句掏心窝的话,除了以上区域,其实北京不少新建商品房都有槽点。

准确地说,可以闭眼买的项目,在当下屈指可数。有些得罪人的话,没法公开讲,直接加微信私撩~

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另眼看今日,见仁见智。
乘风计划作者,房产领域创作者
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