刘司亮：地产发展逻辑正转向“新加坡模式”
中新经纬2022-12-07 16:10
中新经纬12月7日电 题：地产发展逻辑正转向“新加坡模式”
作者 刘司亮 如是金融研究院高级研究员
由于房地产下行时间过长，硬着陆风险不断加大，在一定程度上对中国经济形成拖累。为防范地产行业硬着陆后出现系统性金融风险，近期中央多部门出台放松和支持政策，以更大力度应对下行压力。
11月中上旬，中国央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(下称《通知》)，出台了十六条措施支持房地产市场平稳健康发展，极大地提振了房地产业发展信心。
可以说，这份《通知》是金融端口从供给到需求到融资的全方位的一次放松，力度很大。政策出台后，各项政策加速落地，包括预售资金监管放松，房地产“三支箭”政策全面落地，中国央行提供2000亿元免息再贷款等。
房地产新发展格局确立
中央部门牵头，融资端几乎全面放松，从房企供给端到居民需求端均有提及，针对房企纾困和保障房租赁也有涉及，这一次政策出台的信号意义明显。
这次政策已对未来房地产发展格局进行了定调，即“租售并举”。地产黄金时代已经过去，这次地产下行和过去不同，购房者的预期出现了问题，不再相信房价永远上涨的神话，全国城市市场分化会更加明显。
从短期来看，这次发布《通知》是一个积极信号，过去主要依靠地方政府“因城施策”，现在中央部门开始牵头稳定市场，从“930新政”到本次《通知》，力度措施一次比一次强。房地产政策调控从供给到需求再到融资正在进行全面放松。从供给端看，对房地产企业纾困力度在不断加强，从需求端来看，三四线城市限购限售政策几乎全面取消，二线城市也在大规模放松限购政策，一线城市部分区域也在放松限购，房贷利率逐步下调，首付比下降，可以说能用的政策基本都用了。
从融资端来看，当前从“保交楼”项目纾困，也开始重视优质房企纾困。11月，交易商协会推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，后续还可扩容。地产股票迎来一波大涨，后续政策执行落地情况还需要观察。
除传统国企和央企房地产企业安全边际较高外，优质的民营地产公司也开始接受流动性支持，迎来一波回暖。针对民营企业的“三支箭”，第一支是信贷支持，这点在《通知》中已经有体现；第二支是民企债融支持，目前政策正在逐步落地；第三支箭是股权融资。即证监会近期提出，在股权融资方面要调整优化5项措施支持房地产市场，主要涉及“两个恢复”，即恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资。
没有永远下跌的市场
从长期来看，房地产发展逻辑在改变，正从“香港模式”转向“新加坡模式”。近期，房地产市场下跌的各项数据有所放缓，但目前更多是情绪反弹，属于边际好转，并不能说出现反转。过去房地发展模式主要是向香港学习，“土地收入”是政府第二本帐中主要收入，这也引发了一系列问题，对房地产调整势在必行。
2008年后，家庭消费占比过低，债务增长过快，已经超越了投资性收益，去杠杆过程中只能依靠出口贸易盈余维持经济发展，以应对疲软的内需。
房地产去杠杆过程中，出现过于激进方式，叠加疫情影响，从房地产转移的资金并未流向家庭消费支出。而当下外需疲弱，全球供应链受阻，出口下降情况下，中国仍需维稳房地产，以时间换空间。坚持“房住不炒”的目标下加强住房保障轨道的建设，学习“新加披模式”，所以在深圳开始逐步试点。
在本次《通知》中也提及优化住房租赁信贷服务，拓宽住房租赁市场多元化融资渠道，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。
融资端的放松是一个信号，在凯恩斯的眼中，货币和金融政策就像一根绳子，只能用绳子拉车不能用绳子推车，很难解决需求问题。政府不会允许地产硬着陆，但要想改变人们预期，或仍需后期择机出台系统性方案。
对于我们个体购房者来说，闭眼买房的时代结束了，但要知道，没有永远下跌的市场。在新房地产发展格局下，城市分化将越来越明显，那些缺乏产业支撑，人口净流出城市，未来房价会朝“鹤岗化”发展。而一线城市和新一线城市核心城区房子仍是稀缺资源，并且由于供给减少，未来更多会呈现“有价无市”现象，即卖一套少一套。因为这些城市有产业支撑，人口净流入，核心城区供给稀缺，具备保值功能。
刚需群体需求未来会不断降低
中国城市化还未结束，但发展方式开始转变，要实现高质量发展，避免大城市病，房地产企业需要从金融属性回归到制造属性。
近期各项政策针对刚需群体、改善性需求群体，都提出了相关信贷支持。
我们预计，未来房地产市场的刚需群体需求将会不断降低。一是保障房建设将是未来发展方向，刚需群体未必都要购买商品房；二是人口结构变化，新生人口逐步减少，刚需客群的住房需求在降低。改善型群体需求未来将成为主力。
城市更新是未来房地产企业的发力方向。中国城市化发展二十年，多数老住宅需要进行更新，过去刚需一族家庭由于人口增加，经济实力相对雄厚，购买力、需求支撑力较强。房地产商业地产领域仍在发力，房地产企业需要开辟第二增长曲线。新市民的保障房建设仍需较长时间发展，三四线城市保障房需求较弱，目前还在起步阶段。
总之，相关政策的出台对提振房地产市场信心作用明显，优质民营地产企业迎来流动性支持，生存压力有所缓解。而房地产市场真正恢复仍取决于市场预期回暖和政策支持的实际落地。预计市场真正企稳可能要到2023年的一季度才能看到。(中新经纬APP)
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责任编辑：李惠聪
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