最近这段时间,楼市打响了“信心保卫战”。尤其是一些头部地产企业大佬们,仿佛一夜之间全都恢复了信心。

万科郁亮表态,“短期楼市已经触底,住房的刚性需求仍然很强,房地产依然是个十万亿量级的巨大市场”;龙湖吴亚军表示,“房地产底部已至,对整体房地产市场保有信心。表现好的房企都已经穿越周期了”;旭辉林中则直言不讳指出,“未来两个月房地产销售会有20%-30%的增长,今年楼市还会出现’金九银十’”。

相较内地房企大佬们的“自夸自擂”,香港地产大亨对国内房地产市场所表现出来的“积极乐观”,显然更具信号意义——8月30日,香港房地产大亨、新世界集团执行副主席兼行政总裁郑志刚在接受《金融时报》采访时称,中国内地房地产市场“已触底”。郑志刚表示,接下来一年内,新世界集团将在包括上海、广州、杭州、深圳等内地一线城市的土地开发上投资100亿元人民币。

香港地产大亨表态要开始“抄底”内地楼市,到底释放什么信号?

有人说,明摆着的,香港地产大亨打算抄底内地楼市。当很多内地开发商自顾不暇,被债务压得喘不过来气时,人家手握大笔资金,看到了前所未有的机会,并开始准备进场囤货了。

不得不承认,香港的地产大亨们,历来都打得一手好算盘。前有“不赚最后一个铜板”的李嘉诚,从2013年起,连续8年,累计套现资金高达4000亿。现在又冒出来一个新世界集团郑志刚,表态要抄底内地楼市,这确实给“冷却”了一年多的楼市,吹来了阵阵“暖风”。

郑志刚是谁?新世界发展有限公司主席郑家纯长子,祖父郑裕彤。毕业于哈佛大学,还曾在日本修习艺术文化课程。现任新世界集团执行副主席兼行政总裁。2015年,郑志刚身家44亿美元获得亚洲十大年轻富豪第二名。

新世界集团和长实地产等港资企业有很大不同,当李嘉诚们执意抛售内地物业,套现离场时,郑家却在内地一线城市大规模拿地建房。过去这十年间,郑家出售了多处香港非核心地段的商铺,套现后将资金都投向了内地。资料显示,近年来,新世界集团在广州投资累计已超过2000亿元。2021年,郑志刚刚上任一年,就不顾公司元老董事们的强烈反对,将新世界的总部搬到广州。

根据新世界公布的半年财报来看,其一年的营收大概在620亿左右。按照这个营收规模,新世界在内地房企中的排名也能排到前20名。所以郑志刚宣布未来一年要在内地投资100亿,可以说是斥巨资投资了。

对于新世界郑志刚表态要“抄底内地楼市”,也有人持不同意见:真正触底要买入,一般都是悄悄进行,不会大张旗鼓地说出来。但凡是真正敢面对媒体说出来的行动,大概率都不会真的执行。换句话说,今日郑志刚的表态,只是嘴上说说罢了。

对此,我们有不同看法。

首先,虽然当下楼市整体仍然呈现“下行态势”。今年上半年全国商品房销售额仅为 6.61 万亿,只完成了2021年18万亿销售额的1/3。8月份30个主要城市,开发商销售面积同比降幅仍然高达32%,处于艰难恢复的阶段,且8月份百城新房、二手房销售价格环比、同比均继续下跌。

但必须承认的是,近两个月楼市分化巨大:头部城市触底反弹的迹象非常明显。北上广深杭南京厦门合肥等一二线城市,新、二手房成交量都迎来了小幅回升。国家统计局数据也显示,7月份70个大中城市中,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。

其次,克而瑞数据显示,重点监测城市8月至今的成交指数除二线城市环比下降外,一线城市、三四线城市均环比显著上涨:一线城市环比增长33.08,三四线城市环比增长10.83点。

再者,人口、金融、经济、购买力等基本面决定了未来一二线城市,房地产会率先回暖,且有巨大的发展潜力。未来的房地产注定是分化的,并且分化程度会越来越厉害。但有人口、有购买力、有资金汇集、有资源、有产业的地方,房地产仍然有机会。

仅从购买力来看,统计局数据显示,2021年,上海、北京、深圳城镇居民人均可支配收入超过7.4万元,苏州、杭州、广州、宁波等14个核心一二线城市城镇居民人均可支配收入超6万元。此外,大城市汇集的都是全国最强的购买力,尤其是在限购近乎于全面解除的当下,发达城市势必会对中小城市的购买力进行虹吸。而这些购买力的到来,一定程度上也对大城市的房地产,形成了强有力的支撑;

再来看人口流动,虽然2022年我国的人口可能步入负增长阶段,但不可否认的是,前20强城市仍然有源源不断的人口流入,尤其是都市圈、城市群核心城市,对周边城市的人口虹吸效应更加明显。而这些源源不断流入的人口,最终也都会转化成购房需求。继续支撑大城市房地产缓慢发展。

基于此来看,8月以来,多位地产大佬发言表态,“楼市底部已经出现”,“抄底的时机到了”也不无道理。尤其是郑志刚的表态,其实更有道理,一方面,这些年新世界集团一直立足于一线城市的长远发展,尤其是近年来在大湾区拿下了不少优质土地,可以说对市场本身就有足够的了解;另一方面,郑志刚表态要拿地的城市也是未来具有发展潜力的一线城市。

从长远来看,未来的房地产市场主要集中在这些区域,人口流入、需求旺盛,将成为这些城市长远发展的根本。只是在一线城市土地严重稀缺,地价高居不下的今天,100亿恐怕最多也只能拿地2-3宗,谈不上大规模布局。对于动辄花费数百亿、上千亿拿地的内地央企、国企、城投公司来说,新世界集团的投资预算,确实少得可怜。

香港大亨表态要“抄底”内地楼市?对于买房人来说,意味着什么?9月该出手买房吗?

综合上述分析,我们不难得出一个结论:如今的楼市分化严重,且部分城市已经迎来小规模复苏了,尤其是四大一线城市和长三角、珠三角、成渝都市圈核心城市,成交量、价格都有继续抬头的趋势。

叠加8月份,央行专门针对房地产超预期降息,首套房商业贷款利率可以做到4.1%,再加上各地都根据“一城一策”精准降低了购房门槛,且部分城市祭出了公积金、税费减免等措施,这在一定程度上对买房人构成利好——不仅直接节省了购房资金,而且大大降低了买房难度。

更值得一提的是,从内蒙古将“取消公摊面积”、山东全面推进“先验房后交房”、合肥北京福州等8个城市试点“现房销售”来看,国家层面正在从根源上改变对房地产的调控态度,其主要目的是尽最大努力维护买房人的利益,拯救购房者的信心。

从这些角度来看,楼市的购房信心确实在区域性得到恢复,尤其是头部20-30个城市,从长远来看,房地产本来就有发展潜力,加上现在利好扎堆落地,对于真正的刚需购房者来说,确实是出手买房的好时机。至于全国数百个人口、产业、经济无优势的城市,个人早就表达了立场:这些城市的房产基本没有投资价值,买房要按需行动,不能寄希望于买房后大幅升值,快速赚钱。

当然,即便是在一线城市、强二线城市,虽然市场的底部出现了,到了买入优质资产的好时候了,我们也不建议大家拼命加杠杆硬上,每个人要视自身的经济状况而动。参照过去这几年,全国不少城市投资炒房客亏光首付款离场的惨痛教训,未来不管是自住,还是投资性购房,都要确保家庭现金流的充裕,不能盲目自信,更不能孤注一掷。

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铁锤微观

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认认真真聊地产,实实在在谈买房
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