8月5日,贝壳研究院发布了《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》。报告给出了三个重要结论:1、28个大中城市平均住房空置率为12%,处于较高水平;2、城市老龄化程度会显著影响住房空置率,南通和重庆空置率有进一步提高的风险;3、小区住房空置率与楼龄显著负相关,次新小区空置率更高。
从舆论走向来看,大家对12%的空置率,显然是不能接受的——绝大多数人认为数据严重失真。要知道,2018年西南财经大学公布的全国城镇地区住房平均空置率可是超过21%的,二三线城市空置率分别为22.2%和21.8%,且商品房空置率高达26.6%。
现在倒好,换个机构调研,数据结果竟然能相差十万八千里。
别激动,很多人对数据其实存在很大的误解。首先,12%的空置率,仅是28个大中城市的住房平均空置率。并非全国城镇地区的空置率。换句话说,西南财大的调研数据21.4%和贝壳研究院发布的12%没有可比性。
其次,28个重点城市住房平均空置率为12%,到底准不准?个人认为还算准确。原因有两个:一方面,此次贝壳使用了资深经纪人(入职三年及以上)对熟悉的小区调查、评估的方式,对28个城市的住房空置率做了估算。
干过中介的都知道,对周边小区的入住情况知根知底,这是开展业务的基础。勤快、肯学、善于观察的,基本上入职一年对业务片区就已经非常熟悉了。入职三年,不夸张地说,基本上周边小区的哪户住人没住人,都可以摸得一清二楚。更何况贝壳,有楼盘字典,只要是有过挂牌记录的,全部信息都登记在册。
另一方面,取样范围较广泛。从公布的数据来看,28个城市拢共收回5万份调研问卷,样本小区3万个。平均下来,每个城市要做1785份问卷,每座城市抽样1071个小区。这显然是一项不小的工程。反观2018年中国家庭金融调查与研究中心,只以采访的形式采样了3000份数据。很多数据结果,都是通过拿现成的数据进行计算。
不过,贝壳发布的空置率数据,也有不完善的地方,即未将期房和开发商建成待售的现房纳入样本。换句话说,该调研结果,反应的是已交付小区的空置率情况。
我国重点28城的住房空置率到底高不高?
从报告结果来看,住房空置率超过15%的城市有6个,分别为南昌、廊坊、重庆、佛山、武汉、南通。其中南昌的空置率最高,达到了20%,河北廊坊的空置率也达到了19%。有19个城市的空置率高于10%。换言之,28个城市中,仅有9个城市空置率在5%-10%之间。
另外,报告显示,住房空置率随城市能级依次递增:一线城市住房空置率平均为7%,二线城市平均为12%,三线城市平均为16%。
按照国际通行惯例,住房空置率在5%—10%之间为合理,基于此来看,采样的28个城市,仅有9城空置率是合理的。按照国际标准,南昌、廊坊、重庆、佛山、武汉等城市,空置率已经达到“严重积压区间”。
整体而言,我国重点城市的住房空置率偏高。而且和世界上主要国家比,我国重点城市的住房平均空置率水平,也居于世界前列。仅比日本的13.6%低,高于巴西、美国、澳大利亚、加拿大、法国、英国等国家。
另外,从公布的数据来看,空置率的高低和3个因素有直接关系,分别是:房价、楼龄、老龄化程度。
房价:报告显示,房价越高的城市,住房空置率越低。原因很简单,房价高代表住房成本高,即空置的代价就越高。四大一线城市,空置率均在合理区间,尤其是深圳,空置率仅5%,放在全球发达国家超级城市里,空置率也是最低的。
楼龄:楼龄越新,空置率越高。这很好理解,刚刚交付的新房,一般都要装修,即便装修好了也不会立即入住,因为要通风去甲醛等。楼龄超过10年的小区,一般空置率都低于10%。也很好理解,一方面是周边的配套设施健全了,另一方面是小区积攒了人气,不管是自住还是出租,都已经形成了成熟的商圈。
老龄化程度:二三线城市,老龄化程度越高,空置率越高。南通、重庆、廊坊老龄化率均超过了16%,尤其是南通老龄化率高达23%,所以住房空置率也超过了15%。老人多的城市,为什么空置率高?个人认为主要是两方面原因:其一,老人购房需求不旺盛,且购买力不足,新房、二手房市场相对不够活跃,住房矛盾不突出;其二,老人多的城市,相较而言,对年轻人的吸引力也较差。年轻人是购房主力人群,年轻人多的城市,自然住房空置率也低。深圳就是最好的例子。
有人可能会说,2021年底上海的老龄化率也高达23.4%,为什么空置率很低?原因很简单,上海是全球金融中心,自身的经济实力和产业发达程度,决定了其吸引力足够强劲。换句话说,上海有其特殊性,所以不能相提并论。
空置率越高的城市,房产的投资价值越低,是这样吗?
理论上来说,确实如此。空置率高低本身就代表着市场的健康度,空置率高的城市,说明房产的真正利用率较低,可能存在房屋过剩的情况。
此外,个人认为,未来几年买房,还要结合另外一个重要指标:商品房库存情况。克而瑞地产研究院公布的报告显示,2022年6月末,库存总量TOP20城,主要积压在北部和内陆二线城市,其中6月末,青岛、武汉、沈阳的库存量均超2000万平方米。佛山、郑州、昆明、长沙、大连、烟台等城市库存去化周期也都超过了20个月。长春、哈尔滨、呼和浩特等甚至超过了30个月。
直白点说,28个重点城市空置率榜单中,有5个城市买房一定要格外“小心”:南昌、廊坊、重庆、郑州、武汉、南通——不仅空置率居高不下,而且目前的商品房库存去化周期也都超过了20个月。尤其是武汉、郑州、重庆,更是全国公认的“问题楼盘”TOP5城市,另外两个是长沙和昆明。
这5个城市买房“小心”,倒不是指这些城市没有价值,而是指短期住房严重过剩,尤其是郊区,新房供应泛滥,需要2-3年才能消化完。现在很多开发商正处于强力清库存阶段,现在进场很容易当接盘侠,而且短期想套现几乎不可能。
最后我们想说的,我国重点28城的住房平均空置率都达到了12%,可想而知,全国还有数百个低能级城市的空置率会有多严重,尤其是过去这几年靠着棚改拉动发展起来的三四线及县级城市,住房空置率可能早就已经超过了30%。这些城市才是真正的毫无投资价值。
正如曹德旺所言,未来随着人口不断向大城市集聚、产业不断向高能级城市转移,城市间的分化会越来越严重。那些高空置率、高库存的城市,会逐渐走向衰败,会被更多的人抛弃。房子最终会沦为以成本定价。说句不好听的,这些城市的房子,就是一堆只能住人的砖头水泥壳子。
当然,相比于我们前面提到的5个城市,全国数百个发展不起来、高空置率、高库存、人口常年外流的城市,买房更要“小心”。