文:十夏

国家发改委12日发布《“十四五”新型城镇化实施方案》。《方案》要求,落实新时代适用、经济、绿色、美观的建筑方针,治理“贪大、媚洋、求怪”的建筑乱象。严格限制新建超高层建筑,不得新建500米以上建筑,严格限制建设250米以上建筑。

有人可能会觉得奇怪,过去大家都喜欢高层住宅。在大家眼中,高层具有采光好、视野好、无蚊虫、噪音小等优点。为什么我国会突然出台新规要求减少建造超高层住宅了呢?到底是什么原因?

一、高层建筑存在安全隐患

如果高层住宅发生地震,居民获救的概率会比较低。因为楼层高,安全逃生耗费的时间就长。那么多人都从楼梯逃生速度会比较缓慢,也会增加救援的难度。如果高层建筑发生火灾,将会有非常大的消防安全隐患。没错,发生意外时,楼内有消防设施楼外有消防车,但有常识的人都知道,消防云梯的高度一般也就能达到16层左右。

二、设备老化

比如水、电、暖气、电梯等,如果是普通的楼梯房改造还能简易一些,但是现代建筑承载了很多新技术,楼层的高度无疑增加了维修的项目和难度。此外,高层住宅经常因电梯使用频率高,不得不经常维修。万一在高峰时段电梯因故障而突然停运,把乘坐电梯的人困在里面,这会给该楼的居民带来较大的不便和恐惧。

三、高层住宅公摊面积大

高层住宅的公摊面积往往达到30%以上,而多层住宅的公摊面积仅为15-20%左右。高层住宅不仅要业主购买大量公摊面积,还要支付公摊面积的物业管理费。因此,对于普通人来说,购买多层住宅的得房率更高,也更划算。

四、变现困难

现如今楼市遇冷,各地区都在出台政策稳定楼市,购房者也更加关注居住舒适度。此时,高层住宅若要出售,很可能面临有价无市无人问津的局面。

五、未来二三十层的高层住宅想推倒重盖几乎不可能

首先,高层住宅的拆除非常麻烦,拆迁产生的巨大建筑垃圾无法自然降解,这些建材的处理是很麻烦的。而且,高层拆迁成本非常高,算上拆迁、建设工程、人力、税收等成本,至少要达到1:2的拆迁补偿比例。也就是说,目前30层的住宅拆迁,要再建60层高才可以基本覆盖成本。

此外,高层明确规定,在城市更新行动中,更新单元和拆迁面积不得大于总面积的20%,这也意味着高层建筑难以再拆迁。并且随着我国房价逐步回归合理化水平,高层住宅的需求也将减少。

在国家限建高层住宅的背景下,有三类人要走运了

第一类是多层住宅居民。随着高层住宅的大规模建设放缓,再加上一些高层住宅的居民纷纷搬离,多层住宅的销售量将会增加。换言之,多层住宅居民的房屋价值将会增加。即使将来不打算住了,转售也会变得更容易。

第二类是有购房刚需的人。此前,高层住宅价格居高不下,现在很多人看到缺点后就停止购买了,开发商只能通过降价来刺激销量。这个时候,对于预算不高、只想买房自住的家庭来说是利好,可以买到更便宜的高层住宅,买房的压力会大大减轻。

第三类是维修人员。目前,国家正在推进老旧小区改造工程,对老式的高层房子更换电梯、各种管道、维修线路,以及粉刷高层住宅公用部位的墙壁。如此一来,从事维修装修行业的工人订单将不断增加。而且,随着大量老旧高层住宅被列入旧改项目,也将为相关行业提供大量就业机会。

现在回过头来看,曹德旺的话已经基本应验了。他说:房子只不过是钢筋水泥,不值钱。总之,高层建筑既拆不起也难拆得动,或沦为“永久性贫民窟”。有钱人选择逃离,留下的一般是经济条件不怎么好的住户或是租客。

2022年下半年,我国房价走势如何?

根据克而瑞收到的4101份房产调查问卷,2022年人们购房迫切度急剧下降。59%的网友表示一年内有购房意向,这一数据比去年下降了20%,近11%的网友选择在三个月内买房,然而,由于收入下降、房价大幅波动的影响,已有41%的人放弃了今年购房计划。

下半年是各大房企销售回款的关键时期,所以房价大概率会保持惯性下行来带动下半年楼市成交量,但刚需买房仍需谨慎,大城市的核心地段可以入手,否则建议捂好买房的钱包。

还有就是我国的结婚率连续八年下降,新生儿数量连续五年下降。城镇化进入高质量发展阶段,房地产发展所依赖的人口红利逐渐消失。长期来看,房价上涨的动力缺失。懂楼市逻辑的人,绝不会盲目入市。因此,下半年房价反弹的概率微乎其微。

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