前两天陪朋友去收房,被问了两个比较专业的问题:1、为什么看开发商的样板房感觉空间很大。等到了自己的新房,却发现哪哪都小?2、房子的公摊系数占到28%,这部分空间不属于买房人,为什么买房人还要交物业费、房屋维修基金、契税等。公摊面积到底什么时候能全面取消?
如果不是地产专业人员,真的很难回答这两个问题:首先,开发商的样板间都是经过专业设计的,而且其内部的所有家具饰品等都是私人定制的。比如床、餐桌、茶几、沙发等,有些可能是“缩小版”的,比如原本应该是1.5米X2米的床,开发商可能做成1.3米X1.9米。其目的就是给购房者营造一种空间很大的感觉,这有助于成交。
不过,这两年北京、上海等城市,对于“样板间展示”出台了新规,要求必须1:1复刻,不得弄虚作假,且新房交付后3个月不得拆除。据专业人士透露,未来会有更多城市跟进,效仿出台类似政策,所以以后开发商“造假”的现象可能会有所收敛。
其次,公摊面积“伤民”这事,我们已经唠叨了很多遍了。我们购买商品房,其实就好比买橘子,橘子皮是公摊,橘子瓤是套内面积。皮不能吃,但也花了同样的价钱。近年来,有些地方公摊面积系数越做越高,甚至高达50%,这意味着买房的钱,有一半都花在了公摊上。不仅如此,后续还不得不为公摊面积继续交纳物业费、取暖费,甚至是房产税等。
这还不是最重要的,据业内人士透露,有很多不良开发商会借公摊赚取巨额利润——由于公摊面积国内没有统一标准,公摊是多少都是开发商说了算,所以这就给了开发商钻空子的机会。本来是20%的公摊,开发商虚报成22%,换算成金额可能是几千万,甚至上亿。有时候,即便我们知道公摊面积有猫腻,开发商可能存在虚报的情况,但我们个人也无法测量验证。
实际上,“全面取消公摊面积”的呼声在前几年就已经很高涨了。我们之前做的在线问卷调查结果也显示:超99%的人都支持取消公摊面积制度。大家的理由也很简单:公摊面积对购房者不公平,存在不明不白消费的情况,这样的制度存在这么多年,于购房者毫无益处,早就该全面取消了。
很多人可能也看到有一些文章,信誓旦旦宣称“2022年公摊会全面取消”。事实真的如此吗?答案是否定的。住建部文件,给出了答案:暂不取消建筑面积,即暂不取消公摊面积。
这个文件就是今年3月15日,住建部发布的《住宅项目规范》(征求意见稿)。很多人可能不知道,今年所发的《住宅项目规范》已经是第三版了。2019年首次公开征求意见的《住宅项目规范》版本中有出现:“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的表述。这也是,很多人笃定“公摊面积会全面取消”的重要依据。
如今在第三版内容中,干脆直接删除了上述表述,这意味着至少在2-3年内,住宅建筑不会以套内面积进行交易,换句话说,公摊面积不会取消——2019年相关部门在研究公摊面积取消的事宜,2022年删除了该内容,我们只能猜测是,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”一事出现了变故。也有专家坦言,这恰恰说明了改革公摊制度的困难性。所以很明显,想要2022年全面取消公摊面积,是根本不可能的。
此外,央媒新华社也曾就“公摊面积取消”一事进行了发声回应。新华社在文章《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》中正面回应到:公摊面积问题不是一个新鲜话题,但长期存在并不一定意味着这种做法是合理的。公摊面积涉及甚广,取消非一日之功。
央媒发声回应,结论已经很清楚了:既承认了公摊面积存在不合理,也指出了全面取消公摊面积有困难。
取消公摊面积到底有什么困难?首先,有一类人是明确反对的,这就是开发商。有开发商高层曾直言表示,取消公摊面积,会进一步推高房价,而且还会让开发商忽视公用设施部位建设、降低环境配套等公共公用设施质量。所以,贸然取消公摊面积,最后受伤的可能还是购房者。
这话有一定道理,买房人如果不对公摊面积买单,无良开发商真有可能在做公共区域面积时偷工减料,压缩成本。这种事情在公摊面积尚存的今天就在真实发生,更何况未来公摊面积取消。
其次,有专家表示,取消公摊面积存在物理难度。什么叫物理难度?就是我们不可能彻底摆脱公摊。比如类似高层住宅建筑中的入户大堂、电梯井等“公共空间”,在物理上是不可能取消的。
这种说法显然站不住脚,取消公摊并不是没有公摊,而是计价标准改变,以前商品房交易是按照建筑面积计价,把公摊包括在内了,现在买房人的要求是按套内面积计价,未来房产交易,收物业费、取暖费都,都按照套内面积计价;
再者,不少人认为,公摊面积制度的存在,是无奈之举,而且我们错过了全面取消公摊面积的最好时机。全国目前仅有重庆是按套内面积计价,他们是怎么做到的?取消的时间早,2002年房地产处于萌芽阶段,刚刚起步,地价很便宜,开发商利润空间很大,取消公摊面积,按照套内计价,开发商仍然有利润,所以能坦然接受了。同样的事情,如果放在今天就很难实现。地价高企,开发商利润本来就薄,贸然取消公摊面积,开发商利润会大幅下降,这很容易逼得开发商破罐子破摔,最后遭殃的还是购房者。
此外,还有人认为,公摊面积之所以迟迟不取消,本质上是国家用它来维持现在的低房价——现在商品房交易是按照建筑面积计价,拉低了房价,如果按照套内面积计价,去掉了公摊面积部分,房价单价可能会上升20%-30%。换句话说,现在单价2万的楼盘,取消公摊面积后,单价会上升到2.4万-2.6万。虽然老百姓支付的总房款一样,但是给个体的感受是不一样的——2万的房价,买房人是可以承受的,2.6万的房价,很多人就无法承受。
综上所述,答案已经很清楚了:2022年公摊面积不可能全面取消。与此同时,我们还要认清一个事实:取消公摊面积不是一道简单的数学题,而是多方博弈的结果,更需要等待成熟的时机。