编者按:房地产行业面临前所未有的挑战,外部因素诸如个别房企爆雷拖累行业、疫情反复、政策延宕等盘踞在行业上空。相同的大气候下,不同的企业活法儿各异,有躺平、有突围、也有逆势扩张。经济观察报【活法儿】系列报道,希望见证当下时刻,房地产行业中的反思、探索与坚守。

经济观察报 记者 田国宝 5月30日,金融街(000402.SZ)发布公告,计划于6月1日发行不超过10.7亿元公司债券,该期债券分为“22金街05”和“22金街06”两个品种,期限为5(3+2)年,利率区间为2.7%-3.7%。

作为北京市西城区国资委控股的房地产企业,金融街融资优势明显,2022年以来,已经发行“22金街01”、“22金街03”、“22金街04”及“22金融街MTN001”等多笔债券,合计融资32.4亿元。

2021年下半年以来,房地产市场持续下滑,叠加新冠肺炎疫情封控影响,多数房企销售业绩同比大幅下降,金融街亦不例外。2021年销售金额339亿元,同比减少16.7%;今年一季度,销售金额降幅接近50%。

作为重要的现金来源渠道之一,销售回款减少,一定程度上对房企流动性形成压力。从2021年底到2022年一季度末,金融街的现金减少了55.2亿元,但畅通的融资渠道一定程度上缓解了销售下降带来的流动压力。

市场下行造成的另一个结果是房企利润减少,根据2021年财报,A股和H股268家房企净利润同比下滑了46%,净减少2009亿元,如果加上50多家还未发2021年财报的房企,降幅还将进一步扩大。

2021年金融街净利润为16.4亿元,同比减少34%,在268家房企中排名37位。2022年一季度,金融街净利润9.3亿元,在A股房企中排名第4位。作为一家销售排名在80位以后的房企,金融街是如何将净利润做到行业前列的?

抢利

2021年下半年,在“三道红线”、“两个上限”等一系列房地产信贷调控政策影响下,房地产行业发生两个重要的变化:

一、7月开始,房地产市场一改上半年大幅上行的趋势,交易持续萎缩,部分城市房价出现松动迹象。

二、民营房企集中爆雷,9月以来,多家房企出现员工理财、商票、债务等公开违约情况。虽然之前也有多家房企出现流动性风险,但这一次在时间和区域上均较为集中。

这两个变化对房地产行业带来极大影响。

一方面,部分金融机构开始对民营房企抽贷、断贷,虽然在监管部门干预下,势头有所遏制,但民企再融资通道基本被堵死。

另一方面,房企爆雷导致大量房地产项目烂尾,地方政府对预售资金监管开始趋严,亏空的预售资金账户被要求补足,预售资金回流到集团公司的难度加大,进一步加剧了房企的流动性困难。

虽然不会被抽贷、断贷,融资通道也一直保持畅通,但市场下滑和预售资金监管趋严,国企和央企均受到不同程度的影响。

2022年一季度,金融街销售金额下滑近50%,但是营收和净利润同比均实现大幅增加,尤其是净利润,在A股房地产企业中排名第四。

2021年,金融街实现营收241.6亿元,同比上升33.3%,净利润16.4亿元,同比下降了34%。虽然金融街与多数房企一样增收不增利,但净利润降幅要远远低于行业平均水平。

从近五年金融街财报表现来看,其净利润表现一直优于销售业绩。2017年-2021年,金融街销售金额排名都在73名到80名之间,而其净利润排名则一直保持在34名到43名之间。

与往年一样,2021年,金融街继续维持每股派息0.03元。根据2022年一季报,截至3月底,金融街未分配利润达到了259.4亿元,比2021年增加了9.3亿元。截至2021年底,金融街可供结算的建筑面积达到了1329万平方米,为未来一段时间营收提供了保障。

作为一家销售额不到400亿元的房企,金融街为股东创造的利润超过多数千亿级别的房企,其背后的筹码是什么,为什么多数房企做不到?

割肉

2022年一季度,金融街的营收和净利润同比涨幅分别为210.5%和67.7%。对于一季度营收和利润双丰收,金融街在财报中称,主要因为“公司开发销售业务稳步推进,开发销售业务经营收益较去年同期增加”。

另一个重要原因是,“将持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店(公司及全资子公司北京金融街里兹置业有限公司共同持有)出售给北京金融街投资(集团)有限公司,产生股权和资产转让收益”。

金融街公告显示,今年3月30日,金融街与大股东金融街投资(集团)有限公司(以下简称“金融街集团”)签署《股权及资产转让协议》,将北京金融街丽思卡尔顿酒店以10.8亿元价格转让给金融街集团。

如果扣除了这些影响外,金融街的净利润实际只有1.5亿元左右,在A股房企排名至少在24位以后。实际上,坐拥百万平方米核心城市核心物业的金融街,出售商办资产成为其近年保证利润的重要砝码之一。

同样,2021年金融街维持利润也与出售资产相关,当年9月,金融街先是以15.75亿元价格将德胜国际中心的资产及相关债权转让给凯龙瑞集团,收获了15.75亿元的投资现金,也产生7.9亿元的损益。

同时,金融街开发的上海静安融悦中心西区A栋办公楼、重庆磁器口后街一期二批次及二期、武汉融御滨江、北京黄村颐璟万和等项目竣工,产生8.2亿元公允价值损益。这些非结转带来的收益成为支撑金融街利润的主要来源。

2020年以来,金融街一方面通过处置资产保证利润,另一方面也不断降低负债。

2021年,金融街有息负债减少91.4亿元至830亿元,其中短期负债占比不到20%,短期内偿债压力相对较小。

2022年一季度,金融街筹资性现金流净流出24.1亿元。此外,2020年底,金融街将与万科合资开发的北京丰科中心出售给平安人寿,交易对价37.1亿元,通过这一项交易,金融街剥离负债近15亿元。

作为一家商务地产开发运营起家的房地产企业,金融街旗下拥有众多优质资产,根据公告,截至3月底,金融街一二线城市核心区域有111.3万平方米的出租物业,这些物业在2021年为金融街带来17.5亿元的收入。

对房企而言,优质项目具有“进可攻退可守”的功效,即需要变现的时候,可以短期内为企业带来不菲的现金流;一旦房地产市场下行,其租金及运营收益也可以为企业带来持续的现金流。

而且,过去的几年里,金融街一直通过各种方式降低拿地成本,其中包括入股北京通州武夷花园项目,收购北京远洋项目和当代武汉项目,通过司法拍卖拿下廊坊项目,以较低成本获得较为优质的项目。

平衡

2021年底,包括央行、银保监会、证监会等监管部门纷纷表态加大对房地产融资的支持力度,但由于资本市场预期和信心不足,民营房企融资并没有出现明显好转迹象,主要表现在金融机构不愿融资给民营房企。

同期,地方政府也开始不断优化预售资金监管制度,房企总部从项目上提取富余资金的难度变小,但由于历史原因,多数房地产项目预售资金账户监管额度不足,实际上没有对多数房企现金流带来实质性扭转。不过,从2022年前五个月房地产发债情况看,国企和央企背景的企业发债额度占比超过九成。

经过两年降杠杆,虽然金融街的有息负债有所降低,但销售带来的回款持续下降,融资通道没有受阻,杠杆率并没有明显下降,净负债率依然维持在140%以上,剔除预收账款后的资产负债率也没有达标。

如果未来销售回款带来的现金流没有明显改善,对包括央企和国企在内所有的房企来说,只能通过处置资产来降杠杆,尤其是在三道红线考核期即将结束时,这一问题似乎变得迫切起来。

通过出售资产降低杠杆,一方面需要具备较多的优质资产,在当前市场行情下,一二线城市核心区域的优质资产会受到保险等长线资金青睐,近两年成交的资产也多为这些城市及区位的资产。

另一方面需要卖得上价格,通常情况下,资产估值具备一定的溢价,但在当前需求主导市场下,折价出售较为普遍,相对优质的资产可以卖到七折或八折左右,普通资产可以卖到五折到六折。

如果优质资产不能卖出好价格,用出售资产来降杠杆的方式最终会导致企业资不抵债,这也是多数企业对处置资产降杠杆较为谨慎的原因之一。但与民企不同,国企和央企可以将资产以一个更为公允的价格出售给大股东。

金融街旗下资产多数位于北京西城区的金融街,这里不仅聚集了证监会等监管机构,也聚集了四大行在内的国内外金融机构总部,其单位面积产值在北京乃至国内都是最高的,也具备大量优质的租户。

对金融街来说,这些近乎绝版的优质资产每年可以贡献稳定的收益,这一模式产生的效应,也被金融街复制到其他城市,形成一个开发销售和自持运营相结合的商业模式,被金融街称之为双轮驱动模式。

在房地产市场持续下行的背景下,在三道红线大考来临之际,如何实现杠杆负债与资产的平衡,对金融街来说是一道必答题。2022年一季报显示,截至3月底,金融街投资性房地产账面价值388亿元,与其净资产规模相当。

五年来,金融街的投资性房地产一直维持在这一规模上下,而且背靠金融街集团这棵大树,可以更加方便的腾挪资产。

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